بازار مسکن در برابر جهش‌های اخیر دلار، برخلاف طلا و ارز هنوز واکنش هم‌اندازه‌ای نشان نداده است؛ اما این فاصله لزوماً به معنای بی‌اثر بودن شوک ارزی نیست. بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد از ابتدای شهریور، قیمت مسکن حدود ۴.۸ درصد افزایش یافته، در حالی که نرخ ارز در همین بازه نزدیک به ۱۶.۸ درصد رشد کرده است؛ یعنی سرعت افزایش دلار تقریباً سه‌ونیم برابر بازار ملک بوده است.
این اختلاف بار دیگر یک پرسش قدیمی را به مرکز توجه آورده است: وقتی دلار جهش می‌کند، قیمت خانه چه مسیری را طی خواهد کرد؟ پاسخ رایج در بازار این است که رشد نرخ ارز دیر یا زود به بازار مسکن منتقل می‌شود، اما تجربه و مطالعات اقتصادی نشان می‌دهد رابطه میان این دو بازار، مستقیم و یک‌به‌یک نیست.
رشد دلار الزاماً به معنای جهش فوری مسکن نیست
دلار در ماه‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین متغیرهای اقتصاد ایران تبدیل شده و رکوردهای قیمتی تازه‌ای را ثبت کرده است. بازار طلا نیز تقریباً هم‌زمان با تغییرات نرخ ارز حرکت کرده، اما بازار مسکن همچنان با رکود معاملات مواجه است و قیمت‌های آن با سرعت بازار ارز افزایش پیدا نکرده‌اند.
در بلندمدت، قیمت مسکن و دلار عموماً در یک جهت حرکت کرده‌اند. یک پژوهش داخلی که دوره ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۹ را بررسی کرده، با استفاده از آزمون‌های هم‌انباشتگی، وجود رابطه بلندمدت میان متغیرهای مورد بررسی را تأیید کرده است.
با این حال، چنین رابطه‌ای به این معنا نیست که هر افزایش نرخ ارز، با همان شدت و در همان زمان به قیمت خانه منتقل شود. هر دو بازار از یک نیروی مشترک، یعنی تورم و انتظارات تورمی، اثر می‌پذیرند. همان عاملی که ارزش ریال را در برابر دلار کاهش می‌دهد، می‌تواند قیمت زمین و ساختمان را نیز افزایش دهد. بنابراین، هم‌زمانی رشد دلار و مسکن به‌تنهایی برای اثبات اینکه افزایش نرخ ارز علت مستقیم رشد قیمت ملک است، کافی نیست.
چرا دلار در کوتاه‌مدت می‌تواند رقیب مسکن شود؟
در دوره‌ای که نرخ ارز با نوسان شدید همراه است و انتظار رشد بیشتر آن وجود دارد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای ممکن است از بازار مسکن خارج و به سمت دارایی‌های نقدشونده‌تر حرکت کند.
خرید دلار و طلا با سرمایه‌های کوچک‌تری امکان‌پذیر است و فروش آن‌ها نیز معمولاً سریعتر انجام می‌شود. در مقابل، ورود به بازار مسکن به سرمایه بسیار بیشتری نیاز دارد و فرآیند خرید و فروش ملک زمان‌بر است. به همین دلیل، دلار در کوتاه‌مدت ممکن است به جای آنکه موتور رشد قیمت مسکن باشد، به رقیب این بازار تبدیل شود.
برخی مطالعات درباره بازار تهران نیز این سازوکار را تأیید کرده‌اند. در یکی از این بررسی‌ها، افزایش بازدهی دارایی‌های جایگزین از جمله طلا، ارز و سهام، در کنار افزایش نرخ بهره حقیقی، اثر منفی بر قیمت مسکن داشته است. معنای اقتصادی این یافته آن است که هر زمان بازارهای رقیب جذابیت بیشتری پیدا کنند، بخشی از سرمایه‌ای که می‌توانست وارد ملک شود، مسیر دیگری را انتخاب می‌کند.
همچنین در مطالعات انجام‌شده، همبستگی قیمت مسکن با دلار پایین‌تر از همبستگی دلار با بازارهایی مانند سکه، طلا و سهام گزارش شده است. بنابراین واکنش کندتر بازار مسکن به یک شوک ارزی، اتفاقی دور از انتظار نیست.
فاصله قیمت مسکن و دلار ممکن است در آینده معکوس شود
دو گزاره ظاهراً متناقض می‌توانند هم‌زمان درست باشند: دلار افزایش پیدا کند و مسکن در کوتاه‌مدت عقب بماند؛ اما اگر سطح جدید نرخ ارز تثبیت شود، همین عقب‌ماندگی بعداً به فشار برای تعدیل قیمت ملک تبدیل شود.
به بیان دیگر، اثر افزایش دلار بر بازار مسکن لزوماً در روزها و هفته‌های نخست دیده نمی‌شود. زمانی که هیجان بازار ارز فروکش کند، بازارهای دیگر فرصت پیدا می‌کنند خود را با سطح جدید قیمت‌ها هماهنگ کنند. در این مرحله، مسکن ممکن است بخشی از فاصله ایجادشده را جبران کند.
اثر نرخ ارز بر قیمت خانه از چه مسیرهایی منتقل می‌شود؟
یکی از مسیرهای انتقال، انتظارات تورمی است. مالکی که افزایش ارزش سایر دارایی‌ها را مشاهده می‌کند، ممکن است حاضر نباشد ملک خود را با قیمت قبلی عرضه کند.
مسیر دوم، افزایش هزینه ساخت است. رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، هزینه تمام‌شده واحدهای جدید را بالا می‌برد. البته اثر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و زمین بلافاصله در بازار ظاهر نمی‌شود و بخشی از آن پس از طی دوره ساخت و عرضه، به قیمت واحد نهایی منتقل خواهد شد.
مسیر سوم نیز رفتار سرمایه‌گذاران است. اگر التهاب بازار ارز و طلا کاهش پیدا کند، بخشی از سرمایه‌ها ممکن است دوباره به سمت بازارهایی حرکت کند که در دوره جهش ارزی عقب مانده‌اند؛ از جمله بازار مسکن.
ضریب انتقال دلار به مسکن چقدر است؟
برای اندازه‌گیری رابطه نرخ ارز و قیمت خانه، مطالعات مختلفی انجام شده است. در یک مقاله درباره رفتار بازار مسکن، ضریب انتقال نرخ ارز در بازار فروش حدود ۰.۹۷ برآورد شده است. بر اساس چارچوب همان مطالعه، افزایش ۱۰ درصدی نرخ ارز با حدود ۹.۷ درصد رشد قیمت فروش همراه بوده است.
با این حال، این عدد را نمی‌توان به‌عنوان یک فرمول عمومی برای پیش‌بینی بازار مسکن ایران در نظر گرفت. این برآورد به مشخصات همان مطالعه، دوره زمانی بررسی و مدل مورد استفاده وابسته است. همچنین داده خام این گزارش از مطلب منتشرشده درباره مقاله استخراج شده و متن اصلی مقاله به‌طور مستقیم بررسی نشده است.
بنابراین، ضریب ۰.۹۷ بیش از آنکه پاسخی قطعی برای شرایط امروز بازار باشد، نمونه‌ای عددی از شدت ارتباطی است که در برخی مطالعات میان بازار ارز و مسکن مشاهده شده است.
نوسان دلار حتی روی قیمت‌گذاری آگهی‌های ملکی اثر می‌گذارد
رفتار فروشندگان نیز یکی از حلقه‌های انتقال شوک ارزی به بازار مسکن است. همان مطالعه نشان می‌دهد با افزایش نوسان روزانه دلار در ماه قبل، احتمال قیمت‌گذاری دلاری در آگهی‌های ملکی افزایش پیدا می‌کند.
این موضوع نشان می‌دهد شوک ارزی حتی پیش از انجام معامله می‌تواند وارد ذهنیت قیمت‌گذاری مالکان شود؛ با این حال، تغییر در قیمت‌های پیشنهادی الزاماً به معنای افزایش معاملات یا تحقق همان قیمت در بازار واقعی نیست.
نااطمینانی سیاسی می‌تواند رکود مسکن را عمیق‌تر کند
شرایط فعلی بازار تنها تحت تأثیر رشد نرخ دلار نیست و نااطمینانی سیاسی نیز نقش مهمی دارد. در دوره‌های جنگی یا زمان‌هایی که ریسک وقوع درگیری و تحولات شدید سیاسی افزایش می‌یابد، رابطه معمول میان بازار ارز و مسکن ممکن است برای مدتی مختل شود.
مسکن دارایی‌ای غیرقابل‌جابه‌جایی و کم‌نقدشونده است. تصمیم برای خرید ملکی چند میلیارد تومانی نیز با خرید ارز یا طلا تفاوت اساسی دارد. از همین رو، ادامه نوسان‌های ارزی در چنین فضایی می‌تواند رکود بازار ملک را عمیق‌تر کند.
بخشی از خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید از بازار خارج می‌شوند و بخشی از سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند تا روشن‌تر شدن وضعیت اقتصادی و سیاسی، در بازارهای نقدشونده‌تر باقی بمانند. در نتیجه، رکوردشکنی دلار لزوماً به معنای آغاز فوری موج معاملات یا افزایش هم‌اندازه قیمت مسکن نیست.
نقطه تغییر بازار ملک ممکن است بعد از آرام‌شدن دلار باشد
یکی از نقاطی که می‌تواند رفتار بازار مسکن را تغییر دهد، نه لزوماً زمان جهش شدید دلار، بلکه دوره پس از فروکش کردن هیجان بازار ارز است. اگر نرخ دلار پس از یک دوره افزایش به قیمت‌های قبلی بازنگردد و در سطحی بالاتر تثبیت شود، بازارهای دیگر فرصت پیدا می‌کنند خود را با این سطح جدید هماهنگ کنند.
در چنین شرایطی، بازار مسکن ممکن است شروع به جبران بخشی از فاصله ایجادشده کند. این تعدیل می‌تواند از مسیر رشد انتظارات تورمی، افزایش هزینه ساخت و بازگشت احتمالی بخشی از سرمایه‌ها به بازار ملک اتفاق بیفتد.
با این حال، برای زمان این تأخیر نمی‌توان عدد مشخصی تعیین کرد. در منابع موجود شواهد کافی وجود ندارد که بتوان گفت مسکن دقیقاً سه، شش یا ۹ ماه پس از دلار حرکت می‌کند. طول این فاصله به شرایط معاملات، قدرت خرید، نرخ بهره، سیاست‌های اعتباری، نقدینگی و انتظارات فعالان بازار بستگی دارد.
آیا دلار همیشه لیدر بازار مسکن است؟
تجربه تاریخی نیز اجازه نمی‌دهد دلار را همیشه «لیدر» بازار مسکن بدانیم. مقایسه اخیر، یعنی رشد حدود ۴.۸ درصدی مسکن در برابر افزایش ۱۶.۸ درصدی نرخ ارز، نمونه‌ای از جلو افتادن دلار است؛ اما در دوره‌های دیگری نیز سرعت افزایش قیمت مسکن از دلار بیشتر بوده است.
در ادبیات بین‌المللی نیز رابطه میان این دو بازار یک‌طرفه نیست. یک مطالعه پانلی روی ۱۸ کشور عضو اکو، رابطه علی دوطرفه میان نوسانات نرخ ارز و قیمت مسکن را نشان داده است.
در مقابل، در آزمون گرنجر یکی از مطالعات داخلی، رابطه یک‌طرفه از انتظارات تورمی به اجاره واقعی مشاهده شده است؛ نه رابطه‌ای مستقیم و ساده از دلار به مسکن. بنابراین، تعبیر دقیق‌تر این است که دلار و مسکن دو بازار کاملاً جدا از یکدیگر نیستند، اما ساعت آن‌ها همیشه با یک سرعت و حتی الزاماً با یک ترتیب حرکت نمی‌کند.
نقدینگی؛ حلقه‌ای که نباید از معادله مسکن حذف شود
یکی از موانع مهم جهش بازار مسکن، حجم پول مورد نیاز برای ورود به این بازار است. ارز و طلا با سرمایه‌های خرد نیز قابل خرید و فروش هستند، اما ورود به بازار ملک به پول کلان نیاز دارد. همین تفاوت موجب می‌شود حتی در دوره افزایش انتظارات تورمی، همه نقدینگی سرگردان امکان حرکت به سمت مسکن را نداشته باشد.
از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، در اینجا رشد نقدینگی اهمیت پیدا می‌کند. اگر حجم نقدینگی با سرعت بالایی افزایش یابد، به‌تدریج پول بیشتری در اقتصاد برای پشتیبانی از قیمت‌های بالاتر دارایی‌ها ایجاد می‌شود. در این صورت، یکی از محدودیت‌های افزایش قیمت مسکن ضعیف‌تر خواهد شد.
در نهایت، آینده بازار ملک را نمی‌توان تنها از روی تابلوی صرافی پیش‌بینی کرد. نرخ دلار متغیری مهم است، اما حجم نقدینگی، نرخ بهره، توان خرید خانوار و میزان واقعی معاملات تعیین می‌کنند چه مقدار از شوک ارزی قابلیت انتقال به بازار مسکن را خواهد داشت.
منبع: اقتصاد آنلاین
دیدگاه‌ها
ارسال نظر