بیشترین خانه های خالی در کدام شهر است؟

در بخش اول میزگرد با موضوع مسکن به مسائل مختلفی از جمله آینده بازار مسکن، نهاده‌های ساختمانی و تاثیر آنها بر نرخ مسکن، عدم تمایل وزارت راه به بحث خانه‌های خالی، سامانه ملی املاک و اسکان و خلاء‌های موجود در آن، ضرورت الگوبرداری از تجربه‌های موفق کشورهای دیگر در بحث مالیات‌ها و... پرداخته شد.

محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و محمدسعید حیدری کارشناس اقتصاد مسکن در بخش نخست به تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن، مولفه‌های تاثیرگذار در آن، آینده کوتاه مدت بازار و... پرداختند.

همچنین به بحث احیای بافت‌های فرسوده پرداخته شد و پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرد در بازآفرینی شهر شکست خورده هستیم. خانه‌های خالی به خصوص در شهرهای جدید و رانش مستأجران در قسمت دوم مورد نقد و بررسی قرار گرفته که مشروح آن در ادامه می‌آید؛

در برنامه بازآفرینی شهری کاملاً شکست خورده هستیم، بر اساس هدفی که برنامه ششم توسعه تعیین کرده باید سالانه ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را بازآفرینی کنیم یعنی این بافت‌ها را بهسازی، نوسازی و توانمندسازی می‌کردیم. در خوشبینانه‌ترین حالت به اذعان خود مسئولان وزارت راه و شهرسازی ما ۲درصد این کار را انجام داده‌ایم. حالا چقدر دولت در مسکن مهر و طرح ملی مسکن برای آماده‌سازی هزینه می‌کند. در صورتی که زمین مهیاست.

دلیل این شکست چیست؟

دو مشکل عمده در این بخش داریم؛ یکی ضوابط و مقررات و دیگری بحث‌های مالکیتی. در برخی مناطق ۸۰ درصد مشکل مالکیتی وجود دارد.

یعنی چه مشکل مالکیت؟

خیلی از افرادی که در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ساکن هستند هیچ مدرکی دال بر مالکیت در اختیار ندارند.

این مشکل مختص تهران است؟

این مشکل متختص تمام شهرهای کشور است ولی میزان آن متفاوت است. به دلیل مسئله اعتقادی به توحید همه شهرهای ایران تک هسته‌ای هستند. شهرهای تاریخی چه هستند؛ مسجد جامع، بازار و مدرسه (حوزه علمیه). همه افراد پیرامون اینها بوده‌اند. هرچه از مرکز به سمت حاشیه‌ها می‌رویم کاربری ناسازگار شکل می‌گیرد. کنار مسجد جاممع کسی دباغی نمی‌کند، کنار مسجد جامع کتابفروشی شکل می‌گیرد. زمانیکه به حاشیه‌ها حرکت می‌کنیم دباغی شکل می‌گیرد. به دلیل همین ساختار خیلی از افراد برخی از اراضی را اشغال می‌کردند و خودشان را مالک می‌دانند. اینها در راستای مستندسازی ملک اقدامی نکرده‌اند. به همین هم الان خانه‌های فرسوده و رهاشده بسیاری در کشور داریم. همه این خانه‌ها از آب، برق، شبکه‌های مخابراتی و... بهره‌مند هستند. خیلی از این خانه‌ها حتی بر اثر توسعه ۵ دهه از شبکه‌های معبر خوبی هم برخوردار هستند اما به حال خود رها شده‌اند. یا کابری‌های ناسازگار از آنها می‌شود یعنی به انبار تبدیل شده‌اند. در تمامی شهرهای قدیمی این مشکل را داریم بعد ما مجبور هستیم هزینه بسیار زیادی را آماده‌سازی صرف کنیم.

مانند پرند و پردیس؟

به‌عنوان مثال ببینید فاز ۱۱ پردیس در کجا ساخته شده است.آیا در مرکز شهر تهران اراضی وجود نداشت تا مسکن ساخته شود. وجود داشت. هزینه سات و ساز چقدر می‌شد؟ یک سو. بیشترین سهم خانه‌های بعد از کلانشهرها متعلق به شهرهای جدید است.

آماری از میزان خانه‌های خالی داریم؟

آمار را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است. بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت کشور شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.

چه شهرهایی؟

شهرهای مثل امیرکبیر، علوی. دو شهر در خوزستان داریم؛‌ رامین (شمال خوزستان) و شیرین شهر (جنوب خوزستان). یک بررسی روی شهر رامین انجام دادیم متوجه شدیم هزینه رفت و آمد یک فرد از این شهر به اهواز حدود ۷۰ هزار تومان است. در صورتیکه خیلی افراد با این افزایش تورم با هزینه روزانه ۲ هزار تومانی حاضر هستند در یک مسکنی که در شأن یک فرد نیست زندگی کنند ولی بتوانند به راحتی به محل کار خود تردد داشته باشند. تامین هزینه روزانه ۷۰ هزار تومانی در توان یک کارگر نیست. حتی اگر ما بزرگ‌ترین مشوق‌ها را بگذاریم کسی نیم‌رود در شهر جدید رامین ساکن شود.

در تهران اندیشه، پرند، پردیس -از جمعیت- پُر می‌شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی ۴ سال اخیر را شاهد بوده‌ایم یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند. بیشترین میزان جمعیت‌پذیری شهر جدید پرند طی ۳ سال اخیر بوده است.

آماری هم در این زمینه دارید؟

بر اساس سرشماری سال ۹۵ جمعیت پرند ۲۰ هزار نفر بوده است. الان حدود ۱۴۰ هزار نفر در این شهر ساکن شده‌اند. این افزایش تصاعدی جمعیت به دلیل رانش مستأجران بوده است. یکی از مسائل بزرگی که ما را تهدید می‌کند افزایش تعداد مستأجران است. مستأجر بودن بدنیست، اما مستأجری آسیب‌های اجتماعی زیادی دارد. نزاع‌های خیابانی، فحشا و آسیب ساختمان‌هاست. به این دلیل که افراد توان پرداخت ندارند، در برخی ساختمان‌ها در مناطق میانی تهران امکان ندارد مثلا در بلوک ۴۰ واحدی طی یکماه اسباب‌کشی ندشته باشد. در بعضی ساختمان‌ها هر ماه اسباب‌کشی انجام می‌شود. طبق اعداد و ارقامی که داریم در ۹۰ درصد کلانشهرها نرخ اجاره‌نشینی بیش از یک سوم است. طبق‌ آخرین برآوردهای شهرداری بیش از ۴۲ درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند و برخی آمارهای رسمی می‌گویند تعداد مستأجران تهرانی ۴۹ و ۵۰ درصد است.

به عبارت دیگر از هر دو خانوار تهرانی یک خانوار مستأجر است. تمامی این تحولات در سه، چهار سال روی داده است.

در سطح کشور چه تعداد مستأجر داریم؟

متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها ۳۱ درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است. باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.

آیا بازار مسکن کشش شوک قیمتی را دارد. با توجه به افزایش قیمت‌های سال گذشته و امسال طی چند مرحله ثبت شده، سال ۱۴۰۰ رکود تورمی است یا غیرتورمی؟

با بررسی‌های صورت گرفته فکر می‌کنیم روند کاهش نرخ یا رکود اتفاق بیفتد. اما دست‌های پنهان در بازار است. در پاییز امسال روند کاهش نرخ روی داد یک سری عوامل اجازه کاهش بیشتر نرخ مسکن را ندادند. یک سری از نیروهایی که بخشی از سرمایه‌های خود را منتقل کردند. متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر نرخ مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.

بانک‌ها در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کرده‌اند یا مسکونی؟

در ابتدا بانک‌ها در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کردند. با بالا رفتن نرخ این املاک در برخی مناطق می‌تواند

 در پایان تابستان امسال در خبرگزاری‌ها و برخی تحلیل قیمت‌های بالای ۲۰۰ میلیون تومان در منطقه یک تهران اعلام می‌شد. اما وقتی به این منطقه مراجعه کردیم چنین قیمت‌هایی را مشاهده نکردیم. بالاترین نرخ متری ۱۳۵ میلیون تومان در محله الهیه بود. در صحبت‌ها و تحلیل و حتی برخی نمایندگان قیمت‌های ۲۴۰ میلیون تومانی را برای هرمترمربع اعلام می‌کردند. این نرخ به این افراد القا شده بود که شاید مستمسکی برای افزایش بیشتر نرخ و جلوگیری از کاهش قیمت. این کار آهنگ کاهش نرخ را کُند کرد.

برخی شرکت‌های وابسته با بانک‌ها مثل شرکت «س م» به خصوص در شهرهای جدید تعیین‌کننده نرخ شده‌اند. پروژه‌های خود را با چند میلیون تومان بالاتر از نرخ منطقه پیش فروش می‌کنند. این مسئله باعث شده تا نرخ مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران به شدت افزایش یابد. نظر شما در این‌باره چیست؟

بله. دقیقا این اتفاق در تمام نقاط روی داده است. ما اطلاع داشتیم کدام نقاط تهران هستند مورد پسند متمول‌ترین افراد است. ۶ ساختمان در تهران داریم که برند بوده و مشهور هستند. هیچکدام از این ساختمان‌ها قیمت‌های بالای ۲۰۰ میلیون تومانی را نداشتند. این در حالی بود که حداکثر متری ۷۰ میلیون تومان پایین‌تر این قیمت‌ها بود. الان بعد از کاهش نرخ تازه بخشی از ساختمان‌های خاص نرخ آنها به چهار پنجم قیمت‌های اعلام تابستان رسیده است.

معامله‌ای هم انجام شده است؟

مسئله اصلی همین است. در برخی مناطق هیچ معامله‌ای انجام نمی‌شود و افراد وقتی می‌بینند روند کاهشی است و احساس خطر می‌کنند معاملات صوری را انجام می‌دهند. فقط یک کد رهگیری اخذ و معامله ثبت می‌شود و بعد از مدتی معامله بهم می‌خورد.

یعنی بنگاه‌های املاک در این اتفاق نقش دارند؟

بله، بخشی از بنگاه‌ها این کار را می‌کنند.

اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بانک مرکزی نمی‌خواهد نرخ مسکن در کشور کاهش یابد. چون نمی‌خواهند بانک‌ها ورشکسته شوند.

می‌تواند بخشی از این اظهارات درست باشد.