قیمت‌ خانه کاهش می ‌یابد؟

ماه نخست بهار ۱۴۰۰ با کاهش بی سابقه قیمت مسکن آغاز شد. شاید ۳.۱ درصد کاهش قیمت نسبت به افزایش قیمت ها در سال گذشته چندان به چشم نیاید. اما این میزان افت قیمت ماهانه در یک سال گذشته بی سابقه بوده است. در سال ۹۹ تنها در آذر ماه شاهد کاهش قیمت ۱.۱ درصدی مسکن نسبت به ماه پیش از آن بوده‌ایم.

فروردین ماه امسال به جز عقب نشینی قیمتی کم سابقه ، نسبت معاملات به فرودین ماه های سال گذشته رشد چشمگیر ی داشت. شاید در نگاه نخست به سبب روند نزولی معاملات نسبت به اسفند ۹۹ و کاهش ۶۰ درصدی آن و رسیدن تعداد معاملات به ۲ هزار و ۹۴ ملک، ارزیابی چندان مثبتی نسبت به روند بازار در این ماه نداشته باشیم، اما با مقایسه معاملات این ماه نسبت به فرودین ماه سال ۹۹ شاهد رشد ۶۸ درصدی خواهیم بود. این امر نشان از آن دارد که دست‌کم بازار معاملات نسبت به ماه مشابه در سال ۹۹ گرم‌تر بوده است.

یعنی فروشندگانی که معمولا برای روشن شدن وضعیت بازار مسکن ماه نخست سال را صبوری می کردند در سال ۱۴۰۰ رفتار متفاوتی نشان داده و منتظر اردیبهشت ماه که فضای بازارها شفاف تر می شود ، نشده اند.

 پایان سیاست صبر فروشنده های پول لازم می تواند پیش بینی برای کاهش بیشتر قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل سیاسی و اجتماعی باشد.

در این زمینه باید به این تکته نیز توجه داشت که تمایل به خروج سرمایه از بازار مسکن ، را برخی تمایل به مهاجرت و سرمایه گذاری در بازار مسکن خارج از کشور می دانند و یا علاقمندی به سرمایه گذاری در بازارها رقیب.

رکوردهایی که در فروردین ماه ثبت شد

روند قیمت متوسط مسکن شهر تهران در ماه های اخیر نشان از افزایش قیمت در فروردین ماه سال گذشته از مرز ۱۵ میلیون تومان تا ۲۹ میلیون تومان در فروردین ماه سال جاری داشته است.

بررسی رشد ماهانه قیمتها حاکی از مسیر تقریبا نزولی این متغیر در بازه یک ساله بوده ، درهمین خصوص در ماه فروردین سال ۹۹ رشدماهانه قیمت مسکن ۳۵.۷ درصد بوده که به مرور این رشد قیمتی کاهش یافت. این کاهش تا آنجا ادامه پیدا کرد که در فروردین ماه سال ۱۴۰۰ به منفی ۳.۱۵ درصد رسید. یه عبارت دیگر در بازه یک سال گذشته این میزان افت قیمت ماهانه بی سابقه بوده است و یک رکورد به حساب می آید.

در بررسی رشدماهانه و نقطه به نقطه معمالات نیز رکورد های مهمی در این خصوص به چشم می خورد. در همین رابطه تعداد معاملات مسکن ماه در فروردین سال ۱۴۰۰ توسط بانک مرکزی ۲ هزار و ۹۴ فقره ثبت شد. مقایسه این رقم با میزان ثبت شده در فروردین ماه سال گذشته نشان از ۶۸.۵ درصد رشد نقطه به نقطه در تعداد معاملات داشته است. پیش از این تعداد معاملات در فروردین ۱۳۹۹ در گزارش بانک مرکزی هزار و ۲۴۳ مورد به ثبت رسیده بود.

ازابتدای سال ۹۵ تا کنون بررسی ها نشان می دهند غالبا در ماه های نخست هر سال رشدماهانه تعداد معاملات منفی بوده است و پس از ۵ سال این نخستین بار است که تعداد معاملات نسبت به رقم ثبت شده در فروردین سال قبل خود افزایش پیدا می کند.

پیش از این تنها در سال ۹۵ رشد نقطه به نقطه معاملات مثبت ثبت شده بود که باز هم در حد رکورد ثبت شده در سال ۱۴۰۰ نبوده است. در آن سال رشد معانلات ۲۰.۵ درصد به ثبت رسیده بود.

 فرشید یوسف‌پور تحلیل گر اقتصادی درخصوص وضعیت بازار مسکن معتقد است: قیمت در اسفند ۱۳۹۹ میانگین ۳۰ میلیون تومان را به خود دید و در فروردین از این محدوده کمی عقب نشینی کرد.اگر طی ۲ ماه آینده نیز عقب نشینی قیمت ادامه داشته باشد می توان ورود به دوره رکود را به عنوان محتمل ترین سناریو برای این بازار پیش‌بینی کرد.

براساس تحلیل ارائه شده قیمت مسکن یک بار در سال ۱۳۷۴ و سپس ۱۲ -۱۳ سال بعد در ۱۳۸۶ - ۱۳۸۷ سقف کانال صعودی بلند مدت را رویت کرده است.حال پس از ۱۲- ۱۳ سال به نظر می‌رسد قیمت‌ها در بازار مسکن مجدد در انتهای ۹۹ به سقف کانال صعودی بلندمدت رسیده باشد.