معروف ترین روش‌ کلاهبرداری در معاملات املاک

پیش‌فروش ساختمان یکی از روش‌هایی است که مردم جهت خانه‌دار شدن از آن استفاده می‌کنند. این روش کم‌هزینه‌تر است، اما دارای نقاط ضعف امنیتی است. جذابیت این روش به دلیل فراهم کردن زمان مناسب برای تهیه مبلغ خرید ملک است، اما ناامنی آن با روش انتقال مالکیت در این نوع معاملات مرتبط است.

با توجه به اینکه این نوع خانه‌ها هنوز دارای سند رسمی نیستند، برای انجام قراردادها، قولنامه‌ها به کار می‌روند. به همین دلیل، اعتبار قانونی در اسناد عادی برای انتقال مالکیت اهمیت دارد. اما مشکل اینجاست که به دلیل عدم ثبت رسمی در مراجع مربوطه، فروشنده امکان فروش یک ملک به چند نفر را دارد، که این موضوع ممکن است به ضرر خریداران این ملک‌ها منجر شود. این یک مشکل شناخته شده است که تقریباً همه افراد با آن آشنا هستند یا داستان‌های مرتبط را شنیده‌اند.

متأسفانه یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش‌فروش ساختمان است. آمار نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۰، ۳۵ هزار پرونده جعل و کلاهبرداری پیش‌فروش ساختمان ثبت شد. البته این بستر ایجاد کلاهبرداری با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی از بین رفت.

مشکل اسناد عادی چیست؟

در این ارتباط فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن اظهار کرد: یکی از چالش‌هایی که در بازار مسکن و کلاً وضعیت حقوقی کشور داشتیم، وجود اسناد عادی بود که بخش عمده‌ای از این اسناد عادی، اسنادی هستند که به‌عنوان قولنامه در بازار مسکن و املاک تنظیم شدند. به این خاطر که نمی‌توان استعلام اسناد را از لحاظ سندیت و جعل گرفت، محل بروز بسیاری از اختلافات ملکی در کشور شده بود؛ یعنی الان بسیاری پرونده در دادگاه‌ها و مراجع قضائی داریم که بعضی وقت‌ها یک ملک را با یک قولنامه به چند نفر فروختند.

ایلاتی در خصوص کنترل‌پذیر نبودن اسناد عادی افزود: ملکی که سند دارد، وقتی خرید و فروش می‌شود، بازداشت‌شده است و آن کسی که می‌خواهد بخرد یا بفروشد می‌تواند سلسله ایادی مالکان را استعلام بگیرد؛ ولی وقتی قولنامه است، ممکن است همان قولنامه را یک ساعت دیگر به یک نفر دیگر با یک مبلغ دیگر واگذار کند؛ پس اساساً کنترل‌پذیر نیست و مثال‌هایی از این جهت تا انواع مختلف قراردادهای سوری مانند بحث‌های پول‌شویی مصادیقی برای کنترل ناپذیری این نوع معاملات است. بالاخره حاکمیت تصمیم گرفته است به‌دلیل مسائل جمعی این موضوع اسناد عادی را سامان دهد.

ایمن شدن معاملات پیش‌فروش

این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون الزام به ثبت سند رسمی می‌تواند به ایمن سازی معاملات پیش‌فروش کمک کند، توضیح داد: پیش‌فروش در کنار بحث الزام به ثبت رسمی، مسئله‌ای دارد که باید سامانه‌های شهرداری هم به این سیستم وصل شوند. یعنی فکر کنید شما پیش خریدار هستید و از سازنده‌ای که پیش‌فروش کرده است، یک واحدی را پیش‌خرید کنید، باید بدانید که در لحظه آن ساختمان چند امکان برای فروش دارد، مثلاً طبق پروانه ساختمانی که دارد چند طبقه، چند واحد می‌تواند فروش انجام دهد. این مستلزم این است که شهرداری‌ها به این سامانه وصل شوند. مضاف بر این، بتوانید مالکان قبلی را که از این طریق به آن‌ها واحد واگذارشده است را ببینید.

وی بیان کرد: به طور مثال ۱۰ واحد می‌خواهد پیش‌فروش شود شما نفر هشتم هستید، باید وارد سایتی شوید که ببینید از این ۷ نفر قبلی مالکیتش به چه شکلی است، چه کسانی آمدند، درخواست دادند، پول دادند، پیش‌خرید کردند و منی هم که مثلاً نفر دوازدهم هستم می‌آیم می‌بینم که این ۱۰ نفر ۱۰ واحد را پیش‌خرید کردند. پس این سازنده عملاً مازاد بر آن ظرفیتی که مجوز گرفته است پیش‌فروش انجام می‌دهد و احتمال ریسک و کلاهبرداری که شما از سازنده‌ای واحدی بخرید که دیگر امکان ساخت و تحویلش به شما وجود ندارد، کاهش می‌یابد.

کارشناس مسکن ادامه داد: با اجرایی شدن این قانون خودبه‌خود از بروز خیلی از مشکلاتی که در پرونده‌های پیش‌فروش ساختمان داریم، پیشگیری می‌شود. الزامش هم این است که سامانه شفافیتی ایجاد شود که معاملات هم در اختیار بخش‌های شهرداری‌ها قرار بگیرد، هم در اختیار مردم که بتوانند به وضعیت پیش‌فروش یا پیش‌خرید پروژه دسترسی داشته باشند.

حفاظت از اراضی خرد کشاورزی

ایلاتی با اشاره به حل مشکل اراضی خرد کشاورزی تصریح کرد: قانونی داریم که برای اراضی زیر دو هکتار محدودیت گذاشت. قانون‌گذار گفته بود حدنصاب اینکه شما بتوانید برای اراضی کشاورزی سند بگیرید، دو هکتار است و باعث می‌شد کسانی که لازم داشتند یا به هر دلیلی می‌خواستند زمینشان را تحت قالب ارث یا معامله برای اشخاص ثالث تفکیک کنند، این دو هکتار را به چهارتا پنج‌هزار متر تبدیل کنند و به چهار نفر مختلف بفروشند. این باعث خرد شدن اراضی کشاورزی بود.

این کارشناس مسکن از راه‌حل قانون الزام برای اسناد خرد کشاورزی بیان کرد: در قانون فعلی در نظر گرفته شده است که برای اراضی که زیر دو هکتار هم هستند، امکان اخذ سند فراهم باشد. از جنبه حقوقی بخواهیم نگاه کنیم، این ساماندهی قولنامه‌ها چه در بحث مسکونی، چه در بحث اراضی کشاورزی، قطعاً به نفع کشور است.

ایلاتی با اشاره به قراردادهای الکترونیکی اظهار کرد: قانون پیش‌بینی‌اش این است که دیگر هیچ قراردادی به‌صورت قولنامه‌ای یا اسناد عادی تنظیم نشود؛ یعنی باید طبق قانون قبلی پیش‌فروش هم که سال ۱۳۸۹ داشتیم، این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ ولی قانون پیش‌بینی کرده است که این امکان در بسترهای آنلاین وجود دارد، ولی در قالب یکسری سامانه‌ها و ساختارهای الکترونیکی، مردم بتوانند در قالب قراردادهای الکترونیکی، بدون اینکه نیازی باشد به دفاتر اسناد مراجعه کنند، خریدشان را انجام دهد. به نظر می‌رسد زیرساختش فراهم است؛ ولی باید یکسری سامانه‌های مکملی اضافه شود.

این کارشناس مسکن گفت: ما هرقدر به‌سمت شفافیت حرکت کنیم، شاید در ابتدا خیلی‌ها مخالفت کنند یا همراهی نکنند؛ ولی این شفافیتی که ایجاد می‌شود به نفع همه است و در نهایت همه منتفع می‌شوند رسانه می‌تواند با آگاهی‌بخشی کمک کند. برای عملیاتی شدن این قانون، همه کسانی که قولنامه دارند، باید بیایند همراهی کنند، اطلاعاتشان را بیاورند، بارگذاری کنند. به نظرم بدون مشارکت مردم، این قانون تکمیل نمی‌شود.