شوک ۶ ریشتری به مسکن مهری ها

یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن در ایران، روند صعودی قیمت‌ها و عدم بازگشت آن‌ها به سطوح پیشین است. برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر که پس از جهش‌های قیمتی دچار اصلاح و کاهش می‌شوند، قیمت مسکن در ایران معمولاً به‌صورت یک‌طرفه افزایش می‌یابد و کمتر شاهد کاهش محسوس آن هستیم. این پدیده باعث شده است که اقشار بیشتری از جامعه، به‌ویژه جوانان و خانوارهای کم‌درآمد، از خرید خانه بازبمانند و به سمت اجاره‌نشینی سوق پیدا کنند.

بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که در سرشماری‌های پنج‌ساله، نرخ اجاره‌نشینی همواره در حال افزایش بوده است. افزایش این نرخ نه‌تنها نشان‌دهنده فشار اقتصادی بر خانوارهاست، بلکه نشان می‌دهد که سیاست‌های مسکنی دولت‌ها تاکنون نتوانسته‌اند مشکل تأمین مسکن را برای اقشار آسیب‌پذیر حل کنند.

بازار مسکن در ایران با مشکلات ساختاری عمیقی مواجه است که باعث شده بخش بزرگی از مردم، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، از دستیابی به خانه محروم شوند. سیاست‌های گذشته نتوانسته‌اند این مشکل را به‌طور کامل حل کنند و در برخی موارد حتی بر پیچیدگی آن افزوده‌اند. برای اصلاح این وضعیت، نیاز به یک نگاه کلان، سیاست‌گذاری پایدار و هماهنگی میان بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی کشور وجود دارد.

در شهریور سال۷۲ قانونی مصوب و ابلاغ شد. طبق این قانون برای تأمین مسکن برای محرومان کشور، وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است علاوه بر وصول مالیات‌های مقرر،‌ ۰.۵ درصد از درآمد مشمول مالیات بانک‌های کشور را اخذ و به‌حساب مخصوص خزانه واریز و معادل ۱۰۰ درصد وجوه دریافتی از حساب خزانه در قالب قانون بودجه را به‌حساب۱۰۰ حضرت امام ،ویژه کمک به مسکن محرومان، واریز کند. 

طبق آنچه در سایت این نهاد درج‌شده، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از ابتدای تاسیس تا پایان سال ۱۳۹۵  ۱۲۳۱۰۲ واحد مسکونی احداث و واگذار کرده است. این خانه‌ها معمولا در مناطق محروم و روستایی واقع‌شده و شهرنشینان سهم کمتری از آن دارند.تنها طرحی که طی یک دهه اخیر ارایه شد، مسکن مهر است که به دلیل ناپختگی طرح، مشکلاتی را برای دولت و ساکنان آن ایجاد کرد.

دولت یازدهم و دوازدهم برای کاهش تصدی‌گری دولت در این حوزه، طرح‌های مختلفی ازجمله مسکن اجتماعی را پیشنهاد داد. مسکن اجتماعی که هنوز درگیر اماواگر اجراست اما پرداخت وام‌های مختلف با عنوان مسکن اولی‌ها و کاهش نرخ سود تسهیلات پرداختی، تنها راهکاری بود که هرچند توانست درصدی از زوج‌ها را خانه‌دار کند اما به علت اقساط بالای یک‌میلیون تومان، بازهم نتوانست مشکل اقشار کم‌درآمد را حل کند.

اوایل دولت یازدهم،تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در دو قالب «مسکن حمایتی» و «مسکن اجتماعی» طراحی شد. در مدل مسکن حمایتی بر روش‌های اعطای کمک برای ساخت و خرید مسکن ملکی و پرداخت کمک بلاعوض به متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی تاکید شد.

جای خالی مسکن اجتماعی

جامعه هدف در اعطای کمک برای ساخت و خرید مسکن، دهک‌های سه و چهار کم‌درآمد شهری بود که با دریافت تسهیلات بانکی به میزان ۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۷ درصد باید حمایت می‌شدند. وزارت راه و شهرسازی در این مدل باید به تامین زمین با اولویت در بافت‌های ناکارآمد شهری اقدام و از این طریق سازندگان این واحدها را حمایت می‌کرد.  این شیوه مخصوص ساکنان بافت‌های فرسوده بود که طی ۵ سال اخیر به‌تناوب و با شیوه‌های مختلف اجراشده که  مدل جدیدی از آن پیشنهاد و اصفهان نیز پایلوت اجرای آن شد.

در روش کمک بلاعوض نیز هرسال ۵ هزار از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی با اعطای ۷ میلیون تومان کمک بلاعوض در اختیار متقاضیان کم‌درآمد قرار می‌گیرد. تعداد خانه‌های بدون متقاضی مهر نشان می‌دهد که این طرح نیز به سرانجام لازم نرسید.

یکی از مشکلات اساسی طرح مسکن مهر، وجود واحدهای بدون متقاضی است. در حالی که این طرح با هدف تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد اجرا شد، اما وجود هزاران خانه خالی و بی‌متقاضی نشان می‌دهد که این سیاست نتوانسته نیاز واقعی مردم را برطرف کند. دولت برای حل این مشکل، حتی به ارائه کمک‌های بلاعوض روی آورده است، اما اعطای ۷ میلیون تومان یارانه نیز نتوانسته جذابیت لازم را برای خریداران ایجاد کند.

وجود خانه‌های خالی در مسکن مهر نشان‌دهنده آن است که این طرح نه‌تنها مشکل کمبود مسکن را حل نکرد، بلکه باعث هدررفت منابع مالی شد. کمک‌های بلاعوض نیز نتوانسته‌اند تقاضا را تحریک کنند، زیرا مشکل اصلی، عدم تطابق این خانه‌ها با نیازهای واقعی مردم است. اگر نهضت ملی مسکن از تجربه شکست مسکن مهر درس نگیرد، احتمالاً به سرنوشت مشابهی دچار خواهد شد.

در مدل مسکن اجتماعی مقرر شد به سازندگان بخش خصوصی و خیرینی که دارای زمین در محدوده شهرها و شهرهای جدید باشند، برای ساخت مسکن اجتماعی تسهیلات ارزان‌قیمت اعطا ‌شود. سقف این تسهیلات دو برابر تسهیلات مربوط به خرید و ساخت مسکن ملکی یعنی ۱۰۰ میلیون تومان و با سود ۷ درصد تعیین و سازندگان متعهد شدند  تا ۴۰ درصد از واحدها را حداقل به مدت ۱۰ سال به گروه‌های کم‌درآمد معرفی‌شده توسط بنیاد مسکن، اجاره دهند. وزارت راه و شهرسازی مجاز شد از زمین‌های در اختیار به سازندگانی که این تعهد را می‌پذیرند، با لحاظ موقعیت مکانی زمین و توجیه‌پذیری اقتصادی و دارا بودن تاسیسات زیربنایی آب و برق و گاز به قیمت تمام‌شده زمین واگذار کند. طرح مسکن اجتماعی متاسفانه وارد فاز اجرا نشد و سرشماری سال۹۵  نشان داد تعداد مستاجران و خانه‌به‌دوشان نسبت به سال ۹۰ افزایش‌ یافته است.

مباحث خانه‌سازی برای کم‌درآمدها، دارای ابعاد مهم و حساسی در حوزه برنامه‌ریزی شهری، مشارکت شهرداری و جامعه محلی است، حلقه مفقوده ای‌که تاکنون نادیده گرفته‌شده است.