ابزارهای پیش فروش مسکن در بورس کالا چیست؟

مدیرعامل بورس کالای ایران از آمادگی این بورس برای آغاز طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد خبر داده است؛ طرحی که قصد از ارائه آن، رفع مشکل تأمین مالی مسکن برای متقاضیانی است که به‌طور تاریخی در ایران متناسب با وخیم‌ترشدن شرایط اقتصادی از گردونه خانه‌دارشدن کنار گذاشته شده‌اند.

بنابراین در چنین شرایطی می‌توان با ارائه سازوکار جدیدی برای تأمین مالی بدون وابستگی به بازار پول و بانک، افراد را با نقدینگی‌های کوچک مالک کرد؛ هرچند حتی فقط برای چندمتر. این طرح ایده خوبی برای تأمین سرمایه به نظر می‌رسد، اما ابهاماتی هم دارد که نیاز است مسئولان به آن پاسخ دهند. اینکه در سررسید اوراق چه چیزی قرار است تحویل داده شود؟ یک متر با چه مشخصاتی از چه واحد مسکونی‌ای؟ آیا یک واحد مسکونی دارای چند مالک خواهد شد؟ چه معیارهایی برای هر متراژ و قیمت‌گذاری آن در نظر گرفته شده است؟

اوراق سلف برای فروش متری زمین

حامد سلطانی‌نژاد در بیان کلیات این طرح، گفت: در پی مذاکراتی که با وزارت راه و شهرسازی انجام شده، طرح‌هایی مانند فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگیری است که هم‌اکنون امکان اجرای طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیاست.

وی افزود: در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد؛ برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند مستقیما با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هرچند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند. ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را نداشته باشند، اما با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متراژی از یک ملک را خریداری کنند تا سرمایه آنها متناسب با قیمت مسکن، ارزش یابد؛ به‌این‌ترتیب افراد می‌توانند حتی با سرمایه‌های خرد هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

 مذاکره با انبوه‌سازان

مدیرعامل بورس کالای ایران گفت: برای این طرح حضور انبوه‌سازان مسکن به‌عنوان عرضه‌کننده این اوراق نیاز است تا در ازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از پروژه مشخص‌شده را به مردم و خریداران عرضه کنند. به عبارت بهتر، در این طرح انبوه‌سازان با هدف تأمین مالی و فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌کنند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است و خریداران می‌توانند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تأمین کرده و اقدام به تحویل‌گرفتن واحد مسکونی کنند یا اینکه اوراق را در سررسید تسویه نقدی کنند.

سرمایه‌گذاری از طریق بازار سرمایه آری، فروش متری نه

علی فرنام، مدرس دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی با وجود تأیید توسعه مسکن به کمک بازار سرمایه نسبت به این طرح و سازوکار اجرایی آن انتقاداتی را طرح کرده و می‌گوید: یکی از مشکلات تأمین مالی مسکن به این موضوع بازمی‌گردد که بالای ۹۰ درصد تأمین مالی بازار مسکن از طریق بانک‌ها و بازار پولی شکل می‌گیرد و نه از بازار سرمایه.

فرنام با اشاره به اینکه توسعه مسکن از طریق بازار سرمایه و افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن می‌تواند مناسب ارزیابی شود، ادامه می‌دهد: سازوکارهای این اقدام می‌تواند متنوع باشد، اما فروش متری مسکن که پیش‌تر هم تلاش‌هایی برای اجرایی‌کردن آن صورت گرفته بود، به عقیده من تجربه موفقی نخواهد بود و صندوق‌های تأمین اعتبار پروژه‌های خاص مسکونی کارایی بهتری خواهند داشت. در این شکل، نقدینگی‌های کوچک نیز می‌توانند ورود کنند و به‌نوعی با سرمایه‌گذاری، ارزش پول خود را حفظ کنند. در این نوع سرمایه‌گذاری باید سازوکار کاملا روشن باشد که فرد سهام چه پروژه‌ای را با اعلام ریز جزییات، خریداری می‌کند.

فرنام با بیان اینکه باید سازوکارها به ‌نحوی باشد که سهام‌داران خرد بتوانند مشارکت مستقیم در پروژه‌ها داشته باشند، ادامه می‌دهد: در صندوق‌های زمین و مسکن یا توسعه مسکن، می‌توان علاوه‌بر آنکه سبد بزرگی از پروژه‌های مختلف در نظر گرفته شود، پروژه‌های شاخصی هم مدنظر قرار گیرد تا مردم بتوانند با مشارکت از طریق نقدینگی‌های کوچک، در سود آن ذی‌نفع باشند.

معیار فروش متری مسکن مشخص شود

وی تصریح می‌کند: در این طرح باید مشخص شود ارجحیت پروژه‌هایی که ساخته می‌شود چیست؛ به‌عنوان ‌نمونه بسیار ساده، یک واحد مسکونی در یک ساختمان، بسته به شمالی یا جنوبی‌بودن، طبقه چندم بودن و …، بعضا قیمت‌ واحدها تا دوبرابر تفاوت قیمت دارند.

به گفته وی اگر صندوق‌های زمین و مسکن روی پروژه‌های خاص مسکن و مستغلات با اعلام جزییات دقیق از مختصات فیزیکی و همین‌طور میزان سود تجمیعی، وارد سرمایه‌گذاری شوند و مردم عادی بتوانند در آن با نقدینگی‌های کوچک، مشارکت کنند، اقدامی مناسب است.

فرنام با بیان اینکه یکی از مشکلات عرضه مسکن، تأمین مالی است که به این طریق می‌توان مشکل را تا حدودی تخفیف داد، ادامه می‌دهد: فروش متری زمین چالش‌ها و ابهامات جدی دارد و فرآیندهای آن گاهی می‌تواند به ضرر متقاضی بوده و شراکت منصفانه‌ای را بین سرمایه‌گذاری که اطلاعاتی از شیوه گردش سرمایه خود ندارد تا کسی که سرمایه‌پذیر است و اعتبار در اختیار او قرار می‌گیرد، برقرار نکند و احتمالا افراد را متضرر کرده یا از سود منصفانه و عادلانه دور کند.

به گفته وی احتمالا این طرح به این سبب مورد توجه قرار گرفته که فروش متری مسکن برای مردم ملموس‌تر است و احتمالا جذب سرمایه‌گذار بهتری خواهد داشت.

 ۲ ابزار فروش مسکن در بورس

میثم رادپور، کارشناس بازار سرمایه با اشاره به راهکارهای مختلف برای تأمین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه می‌گوید: دو ابزار مشخص در بورس در زمینه مسکن و مستغلات وجود دارد؛ صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و مسکن.

وی توضیح می‌دهد: صندوق‌های زمین و ساختمان که عمر مشخصی دارند، با جمع‌آوری نقدینگی از بازار سرمایه، اقدام به اجرای یک پروژه ساختمانی کرده و سهام‌داران نیز به‌ طور مشاع در عایدات آن پروژه سهیم می‌شوند. پس از اتمام پروژه، واحدهای مسکونی یا تجاری به فروش رسیده و سود آن بین سهام‌داران توزیع می‌شود. در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هم از هر دو طریق خرید املاک و مستغلات یا جمع‌آوری نقدینگی، برای ساخت یک پروژه، اقدام کرده و با اجاره واحدها، جریان نقدینگی ایجاد کرده و به سهام‌داران خود سود پرداخت می‌کنند. بااین‌حال در سال‌های گذشته، صندوق زمین و ساختمان به دلیل عدم جذابیت، به‌ویژه برای صاحب زمین، مورد استقبال قرار نگرفت.

رادپور می‌گوید: فروش متری زمین نباید صرفا بازاریابی برای جذب سرمایه در بورس باشد، زیرا اجرای این طرح با چنین ویژگی‌هایی دارای ابهامات بسیاری است. نخست، اعلام تحویل در سررسید، این سؤال را ایجاد می‌کند که چه چیزی قرار است تحویل داده شود؟ اگر سهام‌دارانی که اوراق سلف خریداری کرده‌اند تنها سهام بخشی از یک واحد مسکونی را خریداری کرده باشند، قاعدتا سهام‌دار دیگری نیز بخش دیگری از آن واحد مسکونی را در اختیار دارد. سازوکارهای اجرایی آن برای مالکیت چگونه خواهد بود؟

وی در قالب طرح این پرسش پیشنهاد می‌کند که به‌جای اعلام تحویل واحدهای مسکونی، ایده تسویه نقدی در سررسید یا سازوکارهای مالی دیگری در دستور کار قرار گیرد که اشکالات آن را رفع کند.این کارشناس می‌افزاید: در این طرح به ‌نظر می‌رسد همپای متراژ یک واحد مسکونی، سود‌ آن به سهام‌دار تعلق بگیرد، در غیر این ‌صورت احتمال ایجاد مشکلات در تحویل آن وجود دارد و باید سازوکارهای بسیار دقیقی برای آن در نظر گرفت که ایراد حقوقی نداشته باشد. به این معنا که با افزایش قیمت واحد مسکونی، سود هر فرد در قبال اوراق سلفی که روی هر متر خریداری کرده، به همان میزان افزایش یافته و به‌این‌ترتیب ارزش پولش حفظ می‌شود.

رادپور تصریح می‌کند: مسئله آن است که باید سهام مسکن در بازار سرمایه در یک پروژه خاص به ‌صورت مشابه باشد تا بتوان به ‌صورت مشاع آن را بین همه سهام‌داران توزیع کرد. وقتی سخن از تحویل به میان می‌آید، کیفیت هر متر زمین عرضه‌شده، به میان می‌آید که می‌تواند برخی را متضرر کند.