۵ عمل جراحی که می‌تواند بازار مسکن را از کما در بیاورد

بازار مسکن در ایران به دلیل مشکلاتی همچون کمبود ساخت و ساز، عدم تناسب عرضه با تقاضا، وجود ۲.۶ میلیون خانه خالی، ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی و همچنین نوسانات بازار های موازی، همواره در سال‌های اخیر سایه رکود تورمی را احساس کرده است. با اینکه وزیر راه و شهرسازی مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن را تاثیر گذاری بازارهای موازی می داند، این بخش در سالهای گذشته از کمبود تقاضا نیز دچار مشکل شده است.

طبق طرح جامع مسکن، ایران به سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ در حالی که مطابق برآوردها، ساخت و ساز بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است. در این بین فشار تقاضای​ مسکن با کوچکترین تلنگر بازارهای موازی، رشد قیمت خانه را به همراه دارد.

تسلط ۷۷ درصدی سفته بازان بر بازار مسکن

یکی دیگر از معضلاتی که بازار مسکن همیشه با آن مواجه بوده، تسلط دلالها بر این حوزه است. به دلیل آنکه هیچ نوع مالیاتی بر عایدی سرمایه در ایران وضع نمی شود حدود ۷۷ درصد خرید و فروش در بازار مسکن از نوع سفته بازانه و سرمایه‌گذارانه است؛ چرا که در این شرایط خرید و فروش ملک، فعالیتی سودده محسوب می‌شود.

عدم وضع قوانین مالیاتی بر عایدی سرمایه از یک طرف و همچنین نبود قانونی برای کنترل خانه های خالی باعث شده تا ۴.۷ میلیون مسکن مازاد روی دست اقتصاد ایران بماند. طبق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی در ایران وجود دارد. در این شرایط کسانی که چندین واحد مسکونی دارند با توجه به روند صعودی قیمت ها روز به روز پولدار تر و متقاضیان واقعی روز به روز از مسکن مورد نیاز خود دورتر می شوند.

با وام ۱۶۰ میلیونی می توان ۹ متر خانه خرید

در وضعیت کنونی، تسهیلات بانکی به دلیل اقساط بالا و قدرت پوشش دهی پایین نسبت به قیمت‌های فعلی نقش چندانی در خانه‌دار شدن اقشار متوسط و پایین ندارد. طبق آخرین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۳۹۹ که نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر خانه در پایتخت به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده، با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق می‌توان ۱۴ متر خانه در تهران خریداری کرد و تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز مسکن یکم تنها برای ۹ متر و ۴۰ سانتیمتر خانه کفاف می دهد.

مضافاً اینکه برای دریافت وام ۲۴۰ میلیون تومانی باید کلی هزینه کرد. قیمت اوراق مسکن از ابتدای اردیبهشت‌ تا کنون افزایش چشمگیری داشته است؛ به طوریکه زوجین تهرانی برای تهیه وام ۲۴۰ میلیونی مسکن و جعاله در ابتدای اردیبهشت‌ باید ۲۲ میلیون و ۷۵۲ هزار تومان پرداخت می‌کردند اما این قیمت درحال حاضر با افزایش ۱۵ میلیون و ۶۴۸ هزار تومانی، به ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.

با توجه به مشکلات مذکور نسخه شفابخشی برای بازار مسکن وجود ندارد و دولت و مجلس باید بازار مسکن را در چند بخش جراحی کنند. به گفته کارشناسان، اولین گام باید کنترل نرخ ارز و کنترل نرخ تورم باشد. وضع مالیات بر عایدی سرمایه و املاک نیز که بنا به گفته مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در بیش از ۱۸۰ کشور جهان اجرایی و به تعادل بخشی در بازار مسکن منجر شده است باید توسط مجلس یازدهم پیگیری شود. ایجاد مشوقها و تسهیلات برای افزایش ساخت و ساز، افزایش سقف تسهیلات، افزایش طول مدت بازپرداخت، کاهش نرخ سود و همچنین وضع مالیات بر خانه های خالی هم می‌تواند بخش مسکن را به عنوان یک بیمار در وضعیت اغما از کما در بیاورد.