پنجمین بازار بورسی ایران راه‌اندازی شد
بورس املاک به‌عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد.بازاری به ارزش ۵ هزار میلیارد تومان که قرار است بستر اصلی معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات باشد تا دولت، نهادهای عمومی، بانک‌ها و بخش خصوصی بتوانند دارایی‌های خود را با سهولت بیشتری در این بازار داد و ستد کنند.
با انتخاب اعضای هیات موسس، بورس املاک به‌عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد. بازاری به ارزش ۵ هزار میلیارد تومان که قرار است بستر اصلی معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات باشد تا دولت، نهادهای عمومی، بانک‌ها و بخش خصوصی بتوانند دارایی‌های خود را با سهولت بیشتری در این بازار دادوستد کنند.
تسهیل فرآیند تامین مالی احداث واحدهای مسکونی و امکان تعریف ابزارهای مالی برای حمایت از بازار املاک از دیگر مزایای این بورس جدید است.
با انتخاب اعضای هیات موسس و با حضور نماینده سازمان بورس، بورس املاک به‌عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد. روزشماری برای پذیره‌نویسی سهام این بورس از هم‌اکنون آغاز شده است. صبح روز چهارشنبه ۱۸ تیرماه، نخستین نشست هیات موسس بورس املاک ایران با حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس در محل تالار بورس کالای ایران برگزار شد.
قرار است مجمع عمومی موسسان شرکت بورس املاک ایران ۳۰ تیرماه جاری برگزار شود. همچنین در این بورس، امکان داد و ستد املاک موجود، پیش‌فروش مسکن به شیوه‌های مختلف، تامین مالی شرکت‌های سازنده و عرضه املاک مازاد دولت و بانک‌ها فراهم شود.
چرخ پنجم بازار سرمایه
هرچند هنوز انتقادهای جدی به ساز‌و‌کار معاملاتی بورس املاک وارد است اما پیگیری‌های برخی اعضای شورای بورس و نظر مثبت تصمیم‌سازان دولتی در نهایت موجب شد تا آغاز به کار چرخ پنجم بازار سرمایه ایران قطعی شود.
چهارشنبه، در نشستی در تالار معاملات بورس کالا، ۷ نفر اعضای هیات موسس اصلی بورس مسکن تعیین شدند تا با تشکیل دبیرخانه، مسیر اجرایی آغاز به کار این بازار رسمی جدید را طی کنند. حضور نمایندگان بخش‌های عمومی و خصوصی در کنار محسن خدابخش نماینده سازمان بورس و همچنین حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس به‌عنوان برگزارکنندگان این نشست در کنار نظر مثبت بخش دولتی تقریبا تمامی زمینه‌های لازم برای ایجاد بورس املاک را در بر داشت.
از هم‌اکنون می‌توان گفت به احتمال بسیار قوی شورای بورس به تاسیس بورس املاک رأی مثبت خواهد داد. به نظر می‌رسد تا تولد رسمی پنجمین بورس ایران ۳ ماه زمان باقی است. با توجه به این موارد و تعیین هیات موسس بورس املاک از هم‌اکنون می‌توان تشکیل این بازار رسمی جدید با سرمایه ۵ هزار میلیارد تومان را قطعی دانست آن‌هم در شرایطی که به انتقادات کارشناسی تاکنون توجهی نشده و به نظر می‌رسد که عزم هیات موسس برای تشکیل این بازار جدید بیش از آن است که فرصت توجه به نقدهای موجود را در اختیار داشته باشند.
تاکید بر سرعت عمل در تشکیل بورس املاک
تعیین هیات موسس بورس املاک، مستغلات و امتیازات آن روز گذشته در شرایطی رخ داد که مدیران بیش از همه بر سرعت‌عمل در ایجاد زیرساخت‌های این بورس جدید تاکید داشتند. پاسخ به پرسش‌های مطرح شده حداقلی بوده آن‌هم در شرایطی که حضار هم میل چندانی به بحث‌های چالشی از خود نشان ندادند.
۷ عضو اصلی هیات موسس تعیین شد و از هم‌اکنون انتظار داریم فرآیندهای اجرایی این بازار رسمی یا همان بورس پنجم در کشور با سرعت بیشتری پیگیری شود. در این نشست شاهین چراغی ضمن معرفی این بازار اعلام کرد: طبق ماده ۵۴ قانون بازار سرمایه در بورس‌ها (همچون بورس مسکن) هیچ نهاد یا شرکتی به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم نمی‌تواند بیش از ۵/ ۲ درصد از سهام (بورس‌ها) را در اختیار داشته باشد بنابراین حتی شرکت‌ها و نهادهای بخش عمومی نیز باید به این قانون مجلس تمکین کنند.
طبق صحبت‌های پیشین سرمایه اولیه این شرکت برای پذیره‌نویسی رقم ۵ هزار میلیارد تومان است که تمامی این رقم باید به‌صورت نقدی پرداخت شود. تلاش می‌کنیم تا در بورس مسکن شاهد یک نماد باشیم تا مسائل مشابهی با سایر بورس‌ها درخصوص نوسان ارزش سهام یا عضویت در هیات مدیره رخ ندهد.
او فلسفه تشکیل بورس مسکن را‌گذار از سخت‌گیری‌های معاملاتی و موانع مالیاتی در برابر ساز‌و‌کار املاک و مستغلات و ابزارهای مالی مبتنی بر املاک اعلام کرد و گفت: اگرچه هم‌اکنون امکان دادوستد املاک و برخی ابزارهای مالی در بورس کالا و فرابورس وجود دارد ولی موانع جدی پیش‌روی این معاملات وجود دارد که در نهایت به ایده تشکیل یک بورس مسکن برای املاک و مستغلات منجر شد که بتوان ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی غیرمنقول را در این بازار توسعه داد.
موافقت دولت و وجود منابع عظیم نقدینگی در بازار سرمایه در کنار توان اجرایی بخش خصوصی از جمله زیرساخت‌های اصلی ایجاد بورس مسکن است و امید بالایی به موفقیت آن داریم. منابع مالی در نظر گرفته شده برای پذیره‌نویسی هم به احتمال بسیار بالا به سرعت تامین خواهد شد و می‌توان از این منابع در تامین سرمایه‌ها بهره برد اگرچه به معنی سرمایه‌گذاری مستقیم بورس مسکن در پروژه‌های مسکونی نیست.
۳ رکن اصلی اجرایی در بورس مسکن
رئیس هیات مدیره بورس کالا به ۳ رکن اصلی در بورس مسکن اشاره کرد و گفت: مالک زمین (به‌عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه‌گذار و شرکت‌های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) ۳ رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این ۳ بخش می‌توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوش‌بین بود.
وی داد و ستد واحدهای مسکونی موجود در بورس مسکن را یک تصور غلط دانست و توسعه ابزارهای مالی مرتبط با مسکن را یک وظیفه برای پنجمین بورس ایران مطرح کرد و گفت: ابزارهای مالی همچون صندوق پروژه یکی از ابزارهای قدرتمند برای حمایت از احداث بیشتر واحدهای مسکونی است که با عملیاتی شدن آن در بورس مسکن می‌توان زیرساخت جدیدی را برای ورود شرکت‌ها و پروژه‌ها به بازار سرمایه در اختیار داشت.
ایجاد یک بازار رسمی جدید به معنی ایجاد یک زیرساخت قدرتمند برای توسعه جدی ابزارهای مالی است آن‌هم در شرایطی که نیازمند نهادسازی‌های جدید هستیم که با توجه به حضور فعالان بخش مسکن در تصمیم‌سازی‌های بورس جدید ظرفیت موفقیت و توسعه این بازار از هم‌اکنون وجود دارد. با تصمیم‌سازی‌های کلان و البته چابک در دل بازار سرمایه به فاصله‌گرفتن از دستورات دولتی نیازمند خواهیم بود که بستر این رخداد از درون بورس مسکن قابل رهگیری است.
انتظار پذیره‌نویسی ۵ هزار میلیارد تومانی
شاهین چراغی رقم ۵ هزار میلیارد تومان برای سرمایه اولیه بورس مسکن را منطقی دانست و گفت: کمترین سرمایه در نظر گرفته شده برای آغاز به کار این بازار همان رقم ۵ هزار میلیارد تومان است که بین بخش‌های عمومی، خصوصی و مردم تقسیم خواهد شد. این رقم کمترین میزانی است که در جلسات در مورد آن بحث کردیم و چنین سرمایه‌گذاری اولیه می‌تواند مسیر موفقیت و توسعه بورس مسکن را تسریع و تسهیل کند. پیشنهادهای بسیاری برای ارقام بالاتر به بحث گذاشته شد تا جایی که کف میزان مورد توجه را انتخاب کردیم که همین رقم ۵ هزار میلیارد تومان بود.
او اعلام کرد: انتظار داریم که تشکل‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و نهادهای عمومی بخش مهمی از این سرمایه را تامین کنند و بقیه آن در شرایط فعلی بازار در حداکثر ۳۰ ثانیه تامین خواهد شد و از پذیره‌نویسی نگرانی خاصی نداریم.
بورس مسکن بر اساس نیازهای داخلی بدون مشابه جهانی
در ادامه این نشست شاهین چراغی در پاسخ به پرسشی درخصوص ابهام‌های این ایده یا تجربه‌های جهانی یا زیرساخت‌های موجود اعلام کرد: تلاش خواهد شد از زیرساخت‌ها و ظرفیت‌های موجود استفاده کنیم؛ به‌عنوان مثال از نرم‌افزار بورس کالا برای معاملات بهره خواهیم برد.
از سوی دیگر جنس بازار املاک تفاوت جدی با واقعیت‌های بازار سرمایه دارد، بنابراین یکی از دلایل توجیه‌کننده ایجاد یک بورس جدید را باید به همین تفاوت‌های ذاتی مربوط دانست. این مطلب ساده به معنی آن است که باید از کارگزاری‌های تخصصی در این خصوص بهره برد که البته از تجربیات موجود در بازار املاک نیز استفاده خواهیم کرد. وی درخصوص توجه به تجربیات جهانی و نمونه‌های مشابه در سایر کشورهای جهان نیز موضع‌گیری جالبی داشت و بدون اشاره به نمونه‌های مشابه با بی‌توجهی به واقعیت تجمیع بورس‌ها در جهان؛ اعلام کرد: باید به واقعیت‌های اقتصادی داخلی در کشور توجه کرد، زیرا ساختارهای اقتصادی ایران با کمترین کشوری در جهان قابل مقایسه است. به‌عنوان یک نمونه الزام به عرضه محصولات پتروشیمی در بورس کالا در سال‌های گذشته یک اتفاق جدید در بورس‌های جهان بود، ولی چنین اتفاقی انجام گرفت و بعد از آن شاهد ورود محصولات پتروشیمی به سایر بورس‌های برجسته در جهان بودیم. به مرور زمان شرایط متفاوتی تجربه می‌شود همچون ورود محصولات پتروشیمی به بورس دالیان یا داد و ستد سنگ آهن در بورس شانگهای از این قبیل موارد است، بنابراین توجه صرف به نمونه‌های خارجی نمی‌تواند چندان هم راهگشای اقتصاد ایران باشد. واقعیت آن است که پیچیدگی شرایط اقتصادی در کشور ما را ملزم به ایجاد یک بورس جدید به‌عنوان بورس مسکن کرده است که می‌تواند بستر ایجاد یک تغییر مهم در بازار مسکن به شمار رود. او به ابزارهای مالی نوین اشاره کرد و گفت: معاملات سلف استاندارد موازی سال‌هاست که در بورس‌های کالایی رونق گرفته و می‌تواند نمونه دیگری از ظرفیت رشد معاملات از بستر ابزارهای مالی جدید باشد. با توجه به ایجاد یک بستر معاملات جدید در چارچوب بورس املاک، از هم‌اکنون می‌توان امیدوار بود که چهره معاملات در این بازار تغییر خواهد کرد.
بین بخش دولتی و بخش خصوصی خط‌کشی نکنیم
یکی از سوالات مهم در این نشست فرصت‌های سرمایه‌گذاری بزرگ در بخش ساختمان و مسکن بود و اعلام شد که هم‌اکنون رقمی نزدیک به ۱۲۶ هزار میلیارد تومان پروژه نیمه‌کاره یا معطل سرمایه تنها در بخش شهرداری‌ها در تهران و شهرستان‌های کوچک و بزرگ یا حتی در روستاها وجود دارد.
این رقم به معنی آن است که شهرداری‌ها باید به بورس مسکن ورود کرده و از زیرساخت‌های آن استفاده کنند. در برابر این اظهارنظر بخش خصوصی با محوریت شرکت‌های سرمایه‌گذاری، انبوه‌سازی و سازنده‌ها نیز طرفدار حضور حداکثری در بورس مسکن هستند.
شاهین چراغی در پاسخ به این اظهارنظرها اعلام کرد: با توجه به تجربیات پیشین حضور نهادهای عمومی نقش برجسته‌ای در توسعه بورس‌ها داشته و به این دلیل حضور نماینده این نهادها در هیات موسس از توجیه کافی برخوردار است. در کنار آن به حضور اتاق بازرگانی و اتاق تعاون در هیات موسس نیاز داریم که در نهایت خروجی آن تعیین یک فهرست ۷ نفره و فراگیر است که می‌تواند شتاب‌دهنده فعالیت‌های اجرایی در این حوزه باشد.
در حوزه مسکن یا حتی در سایر حوزه‌های اقتصادی نباید بین بخش خصوصی و حتی بخش دولتی فاصله‌ای در نظر گرفت و این قبیل خط‌کشی‌ها تنها به کاهش توانمندی‌های اجرایی منتهی خواهد شد.
شیوه تعیین اعضای هیات رئیسه
در ادامه اعضای پیشنهادی برای هیات موسس معرفی شدند که تنی چند از مدعوین به شیوه تعیین آن انتقاد داشتند که با پاسخگویی مدیران جلسه شاهد کاهش حجم انتقادها بودیم تا در نهایت با ذکر یک صلوات انتخاب اعضای پیشنهادی قطعی شد.
چون هنوز نه اساسنامه‌ای وجود دارد و نه جایگاه قانونی و رسمی مشخصی را متصور بودیم، رأی‌گیری از بین مدعوین نیز توجیه‌بردار نبود و در نهایت هیات موسس پیشنهادی مورد تایید قرار گرفت. ۷ نفر از اعضای هیات موسس نیز این‌گونه انتخاب شد؛ ۳ نفر از بخش‌های غیردولتی (اتاق تعاون، اتاق بازرگانی و فعال بخش خصوصی) ۳ نماینده از بخش عمومی (بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی و تامین اجتماعی) و یک نفر نماینده بخش غیردولتی که استثنائا نماینده دولت در شورای‌عالی بورس هم هست. این چارچوب به‌صورت کلی قابل پذیرش بود اگرچه به معنی تعیین هیات مدیره یا تفاوت در ترکیب سبد سهامداری بورس مسکن نیست.
حاضران در جلسه انتظار داشتند حضور بخش خصوصی از ابتدا در تصمیم‌سازی‌های این بورس تقویت شود. مهم‌ترین وظیفه هیات موسس تهیه پیش‌نویس اساسنامه و پیگیری‌های اجرایی و حقوقی و تشکیل دبیرخانه است که پس از جلسه روز گذشته با همکاری اتاق بازرگانی صورت می‌گیرد.
از مهم‌ترین ویژگی‌های بورس مسکن که در آینده و بعد از قطعی‌شدن و تصویب اساسنامه شفاف خواهد شد نسبت سهامداری بخش‌های مختلف است.
بخش عمومی همچون بنیادها، بخش خصوصی همچون شرکت‌های سرمایه‌گذاری یا تشکل‌های دخیل در ساخت و احداث مسکن و مصالح ساختمانی و در نهایت بخش خصوصی هر کدام از چه میزان ظرفیت خرید سهام برخوردار هستند.
شاید این مطلب یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بورس مسکن باشد که اگرچه در مورد آن صحبت‌هایی در حاشیه این نشست مطرح شد ولی هنوز به بررسی‌های کارشناسی دقیق‌تر و بیشتری نیاز دارد آن‌هم در شرایطی که از ظرفیت درآمدزایی بالایی نیز برخوردار است مخصوصا در شرایطی که قرار است سهام بورس مسکن با یک نماد واحد در بازار سرمایه درج شود.
میزان سهامداری هر بخش به معنی توانایی برای در اختیار داشتن کرسی‌های بیشتر در هیات مدیره است آن‌هم در شرایطی که هر شرکت یا بخش بر اساس قانون تنها می‌توانند حداکثر تا ۵/ ۲ درصد سهام بورس مسکن را در اختیار داشته باشند. این بند قانونی ظرفیت مهمی برای حضور بسیاری از تشکل‌ها و شرکت‌های مختلف سرمایه‌گذاری یا فعالان این صنعت را در بر دارد که می‌تواند به بستری جذاب برای تضارب آرا بدل شود.
این در حالی است که اغلب سرمایه‌گذاران یا متقاضیان حضور در تصمیم‌سازی‌های بورس مسکن اندک تمایلی به دستورپذیری از سمت دولت ندارند، بنابراین از هم‌اکنون باید انتظار داشت که آزادی معاملات در این بازار جدید خودنمایی محسوسی داشته باشد. این آزادی عمل به معنی عدم اعمال مدیریت بر نوسان قیمت‌هاست.
به بورس املاک با عینک واقع‌بینی بنگریم
بورس املاک را نه می‌توان ابزاری معجزه‌آسا برای مدیریت این بازار به شمار آورد و نه می‌توان ظرفیت اجرایی آن را کم‌اهمیت دانست. اینکه تشکیل این بازار جدید اتلاف منابع است را نمی‌توان نادیده گرفت مخصوصا در شرایطی که با ۵ هزار میلیارد تومان قطعا می‌توان فعالیت‌های مثمرثمر، بسیاری برای اقتصاد بخش مسکن انجام داد. اینکه این رقم به سادگی تامین خواهد شد به احتمال قوی محقق می‌شود ولی اینکه بخش‌های تصمیم‌سازی در شرایط فعلی به این مسیر متمایل شده‌اند نیز بحث دیگری است که در جای خود به آن می‌پردازیم.
بسیاری از کارشناسان این حوزه تشکیل بورس مسکن در شرایط فعلی را تنها اتلاف منابع می‌دانند و در کارآیی آن برای مدیریت بازار تشکیک کرده‌اند آن هم در شرایطی که همه زیرساخت‌های آن هم‌اکنون وجود دارد و بیش از ایجاد یک بورس جدید، به یک عزم جدی برای استفاده از ساختارهای فعلی نیاز دارد.
به‌عنوان یک مثال مشخص، جلسه تعیین هیات موسس در بورس کالا برگزار شده و به گفته شاهین چراغی قرار است از نرم‌افزارهای بورس کالا برای معاملات استفاده کرد. طبق قانون تسویه وجوه در سپرده‌گذاری مرکزی انجام شده و احتمالا ابزارهای مالی مورد استفاده نیز سلف استاندارد موازی و صندوق پروژه خواهد بود.
هنوز این شبهه وجود دارد که آیا بازار اموال غیرمنقول بورس کالا در صورت توسعه از امکان پوشش نیازهای معاملات مسکن برخوردار بود یا خیر که نیاز به بررسی بیشتری دارد.
در هر حال رئیس هیات مدیره بورس کالا معتقد است اگر زیرساخت‌های بورس کالا برای معاملات املاک کافی بود باید معاملات اموال منقول در آن شکل می‌گرفت که البته ادعایی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. شاید اگر بورس کالا در این زمینه قوی‌تر عمل کرده بود نیازی به ایجاد یک بورس جدید نداشتیم.
بیماری بورس، مردم رو به میدان قمار میبرن