چرا اجاره بها و قیمت مسکن بالا می‌رود؟

با توجه به آخرین وضعیت مولفه‌های اثرگذار در بازار اجاره، یک حساب و کتاب ساده نشان می‌دهد که چه موجی از انتظارات تورمی در آستانه فصل نقل و انتقالات مسکن ایجاد شد.

هر چند که در همین مدت نسبت به سال گذشته معاملات مسکن ۷۰ درصد کاهش یافت اما شاهد رشد بهای مسکن در کشور بودیم به طوری که متوسط قیمت مسکن در پایتخت به متری ۱۹ میلیون تومان رسید. از سوی دیگر نرخ دلار هم در بازار روند رو به رشدی داشت که هنوز هم این روند متوقف نشده‌ و به دنبالش نرخ تورم هم افزایشی بوده‌است.

عامل موثر دیگر در بازار اجاره یعنی نرخ سود بانکی هرچند که در ابتدای سال روند کاهشی داشت و نرخ سود بین بانکی از ۱۸ درصد حتی به ۱۰ درصد هم رسید که ادامه این روند می‌توانست سیگنال نزولی شدن نرخ سود بانکی را بدهد اما با عقب‌نشینی بانک مرکزی از سیاست‌های پولی، خود این عامل هم بر ضد بازار اجاره شد. چراکه نرخ سود بانکی و با نرخ اجاره رابطه غیر مستقیم دارند.

اما عامل اثرگذار دیگر در تعیین اجاره بها که عرضه و تقاضا است، همواره بر ضد بازار اجاره و مسکن بوده و در هیچ دوره‌ای مسکن به اندازه نیاز واقعی در بازار موجود نبود و همین فاصله بین میزان عرضه و تقاضای مصرفی در بازار به نفع مالکان برای افزایش قیمت اجاره بوده‌است.

در حالی که تمام این عوامل اثرگذار در اجاره‌بها بر ضد مستاجران و به نفع مالکان بودند و انتظارات تورمی برای موجر ایجاد کردند، دستمزد مستاجران اعم از کارمندان و کارگران تا سقف ۲۱ درصد افزایش یافت که با رشد اخیر نرخ دلار این میزان افزایش دستمزد پایه وزارت کار خنثی شد.

از این رو برای جلوگیری از سرایت گرانی به معاملات مسکن، دولت و قوه قضاییه با پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی برای کنترل بازار اجاره موافقت کرد که مهم‌ترین ابزار کنترلی تمدید تمام قراردادهای اجاره برای یک سال دیگر و تعیین حداکثر افزایش نرخ اجاره در تهران ۲۵ درصد، در ۷ کلانشهر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد بود. از دیگر برنامه‌های پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستاجران ارایه وام ودیعه است که تا کنون به اجرا درنیامده‌است.

هر چند از عمر این راهکارهای دولتی برای بازار مسکن یک ماه هم نمی‌گذرد اما می‌توان پیامدهای مثبت و منفی آن در بازار را مورد بررسی قرار داد.

تثبیت گرانی و مستاجرسالاری؛ دو روی سکه راهکار دولتی

مهم‌ترین نقدی که بر سیاست دولت در کنترل بازار اجاره مطرح شد، ارایه مجور افزایش قیمت‌ها تا ۲۵ درصد به مالکان بود. هر چند مهم‌ترین دلیل انتخاب سقف ۲۵ درصدی، نرخ تورم بود اما باید در نظر داشت که ۲۵ درصد به معنای یک چهارم هزینه‌ای است که مستاجر تا کنون به موجر پرداخت می‌کرد در حالی که میزان دستمزد به این اندازه افزایش نیافته‌است.

بسیاری از منتقدان به این راهکار معتقدند که دولت با اعلام این عدد، گرانی را در بخش اجاره تثبیت کرد چراکه اگر موجری قصد افزایش نرخ کمتر از این درصد را داشت این اختیار را پیدا کرد که قیمت‌ها را تا ۲۵ درصد بالا ببرد.

اما مهم‌ترین مزیت اجرای این سازو کار در بخش اجاره که با همکاری قوه قضاییه عملیاتی شد، به رسمیت شناختن حقوق مستاجر بود. حاکمیت تمام قراردادهای اجاره را به مدت یک سال تمدید کرد و بنابر این دستور هیچ مالکی نمی‌تواند حکم تخلیه برای مستاجر خود بگیرد مگر اینکه مستاجر راضی به افزایش قیمت‌های رسمی نباشد یا ملک به فروش رفته باشد. در طول تاریخ اجاره‌نشینی برای اولین بار است که خواسته مستاجر بر موجر ارجحیت دارد و مستاجر حرف آخر را در ادامه اجاره ملک می‌زند که این را می‌توان نقطه آغازِ پایان مالک سالاری در معاملات اجاره دانست.

وام ودیعه مستاجران به تابستان امسال می‌رسد؟

همانطور که گفته شد از دیگر برنامه‌های وزارت راه‌و شهرسازی که ماهیت حمایت از مستاجران دارد، ارایه وام ودیعه به اجاره‌نشینان است. وزارت راه‌و شهرسازی بسته پیشنهادی خود را به بانک مرکزی داده‌ و مسئولان این نهاد باید نسبت به اجرای آن تصمیم بگیرند. طبق گفته‌های «محمد اسلامی» وزیر راه ‌و شهرسازی سازو کار پیشنهادی برای وام ودیعه به این صورت خواهد بود که نیازی نبیت مستاجر اصل پول را با بانک تسویه کند و فقط اقساط سود آن را می‌پردازد.

قرار بر این است که از پایان تیرماه وام ودیعه به مستاجران پرداخت شود اما هنوز خبری از جزییات آن، مبنی بر اینکه سقف وام چقدر خواهد بود یا سود آن چند درصد محاسبه می‌شود، نیست. حال اینکه اساسا موضوع مهم در اجرای این راهکارها بحث زمان است که اگر زمان از دست برود دیگر این راهکارها گره‌گشا نخواهد بود. اوج نقل و انتقالات در بازار اجاره فصل تابستان است و تا چند روز دیگر مهم‌ترین ماه انعقاد یا تمدید قراردادهای اجاره به پایان می‌رسد بنابراین دولت برای حمایت از مستاجران که هر روز قدرت خرید آنها کمتر می‌شود، فرصت زیادی ندارد.

براساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستاجر هستند که این عدد در تهران به ۴۴ درصد می‌رسد. بنابراین گستردگی برنامه‌های دولت برای مستاجران بسیار اهمیت دارد اما گویا وام رهن فقط به خانوار تحت پوشش نهادهای حمایتی می‌رسد.

این در حالی است که بخش قابل توجهی از این ۴۴ درصد اجاره نشین‌های تهرانی جزو هیچ نهاد حمایتی از جمله بهزیستی و کمیته امداد نیستند که در نهایت این خانوار گزینه‌ای جز مهاجرات به محلات پایین‌تر و کاهش متراژ مسکن خود ندارد هر یک از این گزینه‌ها تبعات اجتماعی و بار روانی به دنبال خواهد داشت.