کاهش هزینه وام مسکن همزمان با کم شدن نرخ سود

قیمت اوراق برای دریافت وام مسکن از ۸۶ هزار تومان روندی نزولی داشت و در نهایت در آخر هفته به ۷۹ هزار و ۴۶۰ تومان رسید. این روند قیمت اوراق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن نیز طی نوسانات هفتگی سرانجام در نزدیکی سطح ۲۲ درصد قرار بگیرد.

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد.

هفته اخیر هفته ای بود که هر روز وام مسکن برای متقاضیان ارزان تر می شد تا آنجا که هزینه خرید اوراق در انتهای هفته جاری نسبت به موقعیت مشابه خود در هفته گذشته ۱۱.۴ درصد افت را تجربه کرد. اما این کاهش قیمت اوراق به چه شکل بوده و بر هزینه وام مسکن و نرخ سود آن چه تاثیراتی را گذاشته است؟

هزینه خریداوراق مسکن

در ابتدای هفته اخیر قیمت متوسط هر ورق ۸۶ تومان به دست آمده بود که نهایتا در انتها این رقم به ۷۹ هزار و ۴۶۰ تومان رسید. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن ۵۰۰ هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین ۱۴۰ میلیون تومان و برای متاهلین را ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است، مجرد ها نیازمند خرید ۲۸۰ ورق و متاهلین ۴۸۰ ورق خواهند بود.

بر این اساس هزینه کل خرید اوراق تسه به منظور اخذ وام مسکن در هفته ای که گذشت برای مجردها از حدود ۲۴ میلیون تومان به ۲۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان رسید. این رقم در ابتدای هفته برای متاهلین ۴۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان محاسبه شده بود که در انتها با افتی نزدیک به ۳ میلیون تومان، ۳۸ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان برآورد شد.

۱۰ آبان یعنی ابتدای هفته اخیر این رقم در بالاترین میزان هفتگی خود قرار گرفت. این در حالیست که این رقم در هفته گذشته در روز ۶ آبان محدوده ۲۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان را تجربه کرده و پس از آن روند نزولی خود را ادامه داد. این در حالی بود که در روز بعد این رقم در نازلترین سطح هفتگی خود بود و هفته را به با این قیمت به پایان رسانید.

نرخ سود موثر

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد؟

در شرایطی که برای اتخاذ وام هزینه خرید اوراق نیز متحمل میشود در محاسبه نرخ سود بایستی مبلغ هزینه را از کل مبلغ دریافتی وام کسر کرد. در اینصورت کاهش مبلغ دریافتی بر میزان سود بانکی وام خواهد افزود.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه های هر روزه اوراق تسه از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها از ۲۲.۷۰ درصد به ۲۲.۲۰ درصد و برای متاهلین از ۲۲.۵۶ درصد به ۲۲.۱۰ درصد کاهش یافت.

هزینه کل وام مسکن در طول ۱۲ سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول ۱۲ سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در تمامی روزهای هفته گذشته برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و بایستی آن را در طول ۱۲ سال به بانک باز پرداخت کنند دامنه نوسانی موازی با نرخ سود وام مسکن داشته است. بر این اساس خالص هزینه پرداختی مجردین در ابتدا ۱۸۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود و در انتها ۱۸۲ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان برآورد شد. این رقم برای متاهلین از ۳۴۱ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان به ۳۳۸ میلیون و ۶۸ هزارتومان رسید.

مقایسه آمار روزانه اوراق تسه در هفته جاری نشان میدهد به مانند نرخ سود، متاهلینی که در روز ۱۰ آبان اقدام به اخذ وام مسکن کرده بودند در نهایت هزینه کمتری را برای دریافت وام مسکن پرداخته اند. اختلاف هزینه آنها تقریبا ۳ میلیون تومان است. این قائده برای مجردین نیز در هفته اخیر وجود داشت با این تفاوت که اختلاف خرید اوراق در ابتدا و انتهای هفته برای این گروه از متقاضیان وام مسکن دو میلیون و ۲۵۰ هزار تومان برآورد شد.

آنچیز که در مرور داده های هفته گذشته تاکنون بیشتر به چشم می خورد علاوه بر کاهش هزینه وام مسکن شتاب قیمتی این کاست نیز رو به کاهش است. اگر این شتاب روند هفته پیش را داشته باشد ممکن است که در هفته آینده وام مسکن کمتر از هفته اخیر ارزان شود.