منبع شارژ مسکن در پساجهش

 فعالان ساختمانی با نیروی حاصل از دوره پساجهش، انرژی گرفتند و به آینده ساخت‌و‌ساز‌ خوش‌بین شدند. شاخص «انتظارات سازنده‌های مسکن» یا همان «حس سمت عرضه در بازار ملک نسبت به آینده» در جدیدترین نظرسنجی از این گروه نشان می‌دهد بالاترین سطح خوش‌بینی از مهرماه سال گذشته در این نظرسنجی دوره‌ای (ماهانه) به ثبت رسیده است. از طرفی، متغیرهای مربوط به «تمایل مالکان کلنگی برای مشارکت» و همچنین «سرعت ساخت‌وساز» و «قیمت تمام‌شده» نیز نسبت به نیمه اول سال،‌ تا حدودی بهبود پیدا کرده است.

انرژی آغاز «تخلیه حباب مسکن» به بازار ساخت وساز منتقل شد؛ اثر این انتقال به ثبت بالاترین رکورد خوش‌بینی و انتظارات مثبت نسبت به آینده بازار، طی ۱۴ ماه اخیر منجر شد.نمایشگر بازار ساخت‌وساز کشوری مسکن در جدیدترین بررسی از بهبود قابل توجه «نگاه سازنده‌ها نسبت به آینده کوتاه‌مدت» خبر می‌دهد که به نوعی نشان‌دهنده انتقال نیروی پساجهش از بازار معاملات به بازار ساخت‌وساز است. گزارش مربوط به چشم‌انداز مدیران و فعالان ساختمانی که هر ماه با عنوان شامخ ساختمان(شاخص مدیران خرید ساختمان) توسط اتاق تعاون ایران منتشر می‌شود حاکی از آن است: تحت تاثیر رویدادهای نیمه فصل پاییز و اثر آن بر کاهش انتظارات تورمی، ابتدا بازار معاملات با کاهش قیمت در آذرماه و اکنون بازار ساخت و ساز با تغییر قابل توجه دیدگاه فعالان این حوزه از آینده کوتاه‌مدت در وضعیت متفاوتی قرار گرفته است.

در تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران‌عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در آذر ماه نگاه خود را به شرایط پیش‌روی بازار مسکن اعلام کردند.

در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده‌فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها»، «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام»، «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم‌تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه محاسبه می‌شود، به‌طوری‌که عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است. این شاخص‌ها نشان‌دهنده نتایج نظرسنجی از فعالان ساختمانی درخصوص علائم حیاتی بازار ساخت و ساز شامل مولفه‌های فضای کلی بازار برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، تیراژ ساخت‌و‌ساز، تقاضای تخریب و ساخت مشارکتی از سوی مالکان (عرضه زمین به بازار ساخت و ساز)، سرعت ساخت‌و‌ساز و تحویل آپارتمان، ذخیره (موجودی) مصالح و تجهیزات در کارگاه‌های ساختمانی، هزینه ساخت ناشی از تامین مصالح و تجهیزات، حجم واحدهای آماده فروش، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، ‌میزان فروش و انتظارات کوتاه‌مدت سازنده‌ها در بازار مسکن است.

نتایج کلی این گزارش حاکی از آن است که اثر توقف تورم ملکی در میانه پاییز و آغاز تخلیه حباب قیمت مسکن در پایان فصل پاییز، در بازار ساخت وساز به دو شکل منعکس شده است. به‌طوری‌که از یکسو فعالیت سازنده‌ها نسبت به ماه گذشته با بهبود قابل توجه رو به رو بوده و از سوی دیگر جو روانی یا نگاه به آینده فعالیت در این بازار، به شکل معناداری بهبود پیدا کرده است. به این ترتیب سازنده‌ها به‌عنوان «بازنده پنهان جهش مسکن» پس از مدتی مجددا با بهبود در شاخص‌های حوزه کاری از تغییر حجم فعالیت‌ها و سفارش کار تا خوش‌بینی نسبت به آینده مواجه شده‌اند.

بازنده پنهان از این جهت که علاوه بر متقاضیان مصرفی که به دلیل جهش قیمت، از ورود به بازار معاملات عقب‌نشینی کردند، تورم زمین و مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته، منجر به کاهش شدید حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی شد و برخلاف سال‌های گذشته، سازنده‌ها به یک بازنده در بازار ساخت وساز ناشی از صعود قیمت‌ها بدل شدند. این در حالی است که میانگین حاشیه سود ساخت وساز در دهه ۸۰ حدود ۸۰ درصد، در ابتدای دهه ۹۰ حدود ۶۰ درصد بوده و طی یک‌سال اخیر تحت تاثیر رویدادهای اقتصادی و جهش قیمت، به حدود ۳۳ تا ۳۵ درصد رسیده است. سقوط حاشیه سود سازنده‌ها، آنها را به دومین بازنده عصر اخیر جهش قیمت مسکن تبدیل کرده است. اما اکنون آخرین وضعیت بررسی‌های شاخص‌های ده‌گانه موثر بر روند بازار ساخت وساز نشان می‌دهد: به جز دو شاخص، سایر فاکتورها در حال بهبود هستند.

اولین فاکتور از میان شاخص‌های ده‌گانه، مربوط به تغییر وضعیت نگاه فعالان بازار ساخت وساز نسبت به آینده کوتاه‌مدت آن است که تحت عنوان شاخص «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» مورد سنجش قرار می‌گیرد. مطابق با شرایط تعریف شده، ثبت عدد بالای ۵۰، برای این شاخص نشان‌دهنده ایجاد حس خوش‌بینی نسبت به آینده است. آن‌طور که نتایج این گزارش نشان می‌دهد: سازنده‌ها در پایان فصل پاییز نسبت به وضعیت بازار در یک ماه ابتدایی فصل زمستان، به بالاترین سطح خوش‌بینی از مهر سال ۹۸(اولین دوره انجام این گزارش شامخ) رسیده‌اند و عدد شاخص برای این مولفه، به ۷۲ رسیده است.

بررسی دوره ۱۴ ماه تهیه و انتشار گزارش شامخ مسکن، حاکی از آن است: پیش از دوره اخیر، بالاترین سطح انتظارات مثبت نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت در بازار ساخت وساز مربوط به مهرماه سال ۹۸ بوده است. در این ماه پس از ثبت دو ماه ریزش قیمت در بازار معاملات ملک (مرداد و شهریور ۹۸)، عدد شاخص انتظارات به سطح ۶۱ رسید و حس فعالان ساختمانی نسبت به آینده بهبود پیدا کرد. پس از آن دومین سطح بالای ۵۰، در مرداد ماه امسال ثبت شد. ماهی که پس از تخلیه هیجان بورس که بازیگر اصلی انتظارات تلقی می‌شد و شاخص کل در بازار سرمایه منفی شد، بدبینی سازنده‌ها نسبت به فعالیت در بازار ساخت وساز نیز کمتر شد و نهایتا عدد ۵۲ را ثبت کرد. با این حال، آخرین دوره گزارش شامخ، نمایانگر بالاترین سطح انتظارات و حس مثبت سازنده‌ها به آینده فعالیت در این بازار است که تاکنون(در دوره تهیه و تدوین این گزارش) تجربه نشده است.

«میزان فروش» شاخص دیگری است که طی یک ماه آذر، بهبود قابل توجهی پیدا کرده اما به‌طور مشخص همچنان از نگاه فعالان بازار ساخت وساز، سطح آن رضایت‌بخش نیست. عدد این پارامتر از ۵/ ۳۳ در آبان، به ۶/ ۴۸ در آذر رسیده اما به دلیل قرارگیری در سطح کمتر از ۵۰، بیانگر فاصله داشتن با سطح مطلوب از نگاه سازنده‌ها است. «قیمت محصولات تولید‌شده» یا همان «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» شاخصی است که سازنده‌ها تحت تاثیر رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی، رضایت مناسبی از آن ندارند. عدد این شاخص از حدود ۶۸ در آبان به ۵۷ رسیده است. «موجودی محصول نهایی در انبار» شاخصی است که بیانگر «حجم واحدهای آماده فروش یا در حال ساخت» است. اگرچه عدد حاصل از این شاخص نسبت به آبان، اندکی بهبود پیدا کرده اما چون همچنان کمتر از ۵۰ است نشان‌دهنده عدم رضایت سازنده‌ها از وضعیت آن است.

مطابق با نتایج به دست آمده در این گزارش، این شاخص از سطح ۳۷ در نیمه پاییز به سطح ۴۴ در پایان فصل پاییز رسیده است و اندکی دیگر با سطح مطلوب فاصله دارد. «قیمت خرید مواد اولیه» که نشان‌دهنده هزینه ساخت ناشی از تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات است نیز اگرچه همچنان بالای ۵۰ است و وضعیت مطلوب را نشان می‌دهد اما نسبت به آبان اندکی اوضاع بدتر شده است. بررسی‌ها حاکی از آن است که افزایش هزینه‌ها ناشی از خرید مصالح ساختمانی، میزان رضایت سازنده‌ها از این شاخص را کاهش داده و از سطح ۸۶ در آبان به ۶۶ رسانده است. طبیعی است که تغییر وضعیت این شاخص به‌طور مستقیم بر افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن اثرگذار بوده است. شاخص «موجودی مواد اولیه یا انبار مصالح ساختمانی» نیز در یک وضعیت تعادلی قرار گرفته است. این شاخص اگرچه ماه آبان در سطح کمتر از ۵۰ (معادل ۴/ ۴۸) بود اما در ماه گذشته به ۳/ ۵۱ رسیده است. نکته قابل توجه دیگر در نتایج این گزارش، مربوط به بهبود وضعیت شاخص «سرعت انجام و تحویل سفارش» است که به سطح مطلوب ارتقا پیدا کرده است. در ماه آبان، این شاخص کمتر از ۵۰ بود و اکنون به بیش از ۵۱ رسیده به‌طوری‌که می‌توان گفت این شاخص در یک وضعیت بینابینی قرار گرفته است. علاوه بر این بهبود وضعیت در مورد شاخص «میزان سفارش جدید مشتریان» نیز قابل مشاهده است. به این معناکه این شاخص نیز از سطح ۳۸ در نیمه پاییز به بیش از ۵۱ در ماه آذر ارتقا پیدا کرده است. هر چند عدد کنونی این شاخص نیز خیلی بالا نیست اما نشان‌دهنده برگشت تعادل به این بازار است. به ویژه آنکه ماه آذر طبق روال دوره‌های گذشته، مقطع زمانی مناسب برای خرید زمین و استارت پروژه‌های جدید ساختمانی محسوب می‌شود.

در مجموع شاخص «میزان فعالیت‌های انجام شده در بازار ساخت وساز» که شامخ کل ساختمان نیز برحسب آن محاسبه و اندازه‌گیری می‌شود بیانگر تغییر وضعیت رو به بهبود شرایط این بازار است. به‌طوری‌که عدد این شاخص در سطح بیش از ۶۰ ارتقا پیدا کرده است.