اتفاق بی سابقه درباره فروش مسکن

بازار مسکن این روزها با مشکلات ساختاری زیادی مواجه است. قیمت‌ها به قدری افزایش یافته که طبق گزارش قبلی همشهری، شاخص دسترسی به مسکن از ۲۵ سال فراتر رفته و دوره انتظار برای خرید مسکن به ۷۷ سال رسیده است. در چنین شرایطی دولت سیزدهم وعده داده با ساخت واحدهای مسکونی جدید بخشی از مشکلات را مرتفع کند. با این حال برخی اقتصاددانان می‌گویند سیاست‌های ساخت مسکن مانند مسکن مهر و مسکن ملی تورم‌زاست و باید از روش‌های دیگری برای افزایش عرضه مسکن استفاده کرد. بر همین اساس بورس کالا از مدت‌ها پیش طرحی را در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بخش مسکن دنبال کرده است که معایب سایر روش‌ها را ندارد. اجرای این طرح از مدت‌ها پیش در انتظار دریافت مجوزهای لازم بود.

موافقت شورای فقهی بانک مرکزی

دیروز مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد: شورای فقهی بانک مرکزی مجوزهای لازم برای فروش متری مسکن را صادر کرده و این بانک از این پس می‌تواند با همکاری بورس کالا از طریق فروش اوراق سلف موازی طرح فروش متری مسکن را اجرایی کند. محمود شایان گفت: در حال مذاکره با بورس کالا هستیم. او اضافه کرد: به شرکت‌های زیرمجموعه بانک تکلیف شده پروژه‌های بیشتری را در این زمینه تعریف کنند، ضمن اینکه مردم می‌توانند در بازار سرمایه اوراق خود را به فروش برسانند و در بازار آزاد اقدام به خرید خانه کنند. جواد فلاح، مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالا در این‌باره اعلام کرد: با انتشار اوراق سلف موازی مسکن متقاضیان خرید و سرمایه‌گذاری می‌توانند در طرح فروش متری مسکن سهیم شوند و به این ترتیب قدرت خرید سرمایه‌های خرد و کلان خود را همسو با تورم در بازار مسکن حفظ کنند.

تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان

اما فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد فقط یکی از طرح‌هایی است که قرار است در زنجیره حوزه ساخت از طریق بورس کالا اجرا شود، چنان‌که به‌گفته مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران، قرار است با تاسیس صندوق‌های زمین و مسکن و همچنین صندوق‌های املاک و مستغلات، ابزارهای مالی بیشتری در خدمت توسعه بازار ساخت به‌کار گرفته شود.

جواد فلاح با بیان این که بورس کالا در حال دریافت مجوزهای لازم برای تاسیس این صندوق‌ها از سازمان بورس است گفت: ۲ سال قبل زمزمه‌های همکاری وزارت راه و شهرسازی با بازار سرمایه برای تاسیس صندوق زمین و مسکن شنیده شد؛ هدف اولیه این طرح این بود که پروژه‌های مسکونی و تجاری در بازار سرمایه عرضه شود تا با جذب سرمایه‌های خرد، هم به تولید مسکن کمک شود و هم برای سهامداران سوددهی داشته باشد.

مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران گفت: صندوق‌های مرتبط با حوزه ساخت و مسکن در بازار سرمایه، در دو بخش زمین و ساختمان و همچنین املاک و مستغلات فعال هستند. به‌گفته فلاح، براساس برنامه زمانبندی موجود، قرار است طرح تاسیس و عرضه صندوق‌های املاک و مستغلات در نیمه دوم امسال اجرایی شود.

اوراق متری مسکن چیست؟

اوراق فروش متری مسکن، بر مبنای مقررات انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، عرضه می‌شود. در قالب این طرح سرمایه‌گذاران با خرید هر برگ از این اوراق، مالک یک مترمربع واحد مسکونی می‌شوند. روش کار به این صورت است که با آغاز هر پروژه ساختمانی تعدادی اوراق سلف موازی استاندارد، متناسب با ارزش حدودی واحدهای آن ساختمان منتشر می‌شود، متقاضیان می‌توانند با خرید این اوراق یک واحد مسکونی را پیش خرید کنند. این اوراق معرف یک مترمربع از یک واحد ساختمانی است و هر سرمایه‌گذار برای خرید یک واحد مسکونی باید متناسب با ارزش آن واحد اوراق بخرد. سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند اوراق کمتری از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خریداری کنند. با نزدیک شدن به زمان سررسید و پایان پروژه، سازنده، مرحله تخصیص و تحویل واحدها را آغاز می‌کند.

در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود، اوراق سلف مسکن یا همان اوراق فروش متری را بخرند، می‌توانند واحد مسکونی مورد نظر خود را انتخاب کنند تا واحد به خریدار تخصیص پیدا کند. سایر خریداران اوراق سلف مسکن نیز که نتوانسته‌اند حداقل اوراق مورد نیاز برای خرید یک واحد ساختمانی را خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصل از تسویه نقدی و سود آن بهره‌مند می‌شوند.

برای این که خریداران از جزئیات واحدهای مسکونی که قرار است بخرند مطلع شوند، قبل از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تأسیسات، تجهیزات و سایر موارد تأثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به‌صورت رسمی برای عموم منتشر می‌شود. طی دوره زمانی تا پیش از پایان ساخت واحدها و آماده تحویل شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه‌گذاران درصورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.