بررسی عملکرد دولت در زمینه تامین مسکن

روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال، امید مردم و بنگاه‌های اقتصادی مرتبط با ساخت و ساز را به منظور رهایی از رکود کمر شکن هشت سال گذشته زنده کرد.

دولت قبل که چهار سال ابتدایی خود را با توقف مسکن مهر به عنوان بزرگترین پروژه عمرانی پس از انقلاب شروع کرده بود، در چهار سال دوم طرح ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی را مطرح کرد، اما در نهایت تنها ۳۱۵ هزار پروژه مسکن به سامانه وارد شد. تا کنون از این ۳۱۵ هزار واحد مسکونی تعداد کمتر از ۹۰ هزار پروژه به صورت جدی وارد مرحله تامین مالی و ساخت شده است.

در حال حاضر و با گذشت ۶ ماه از شروع به کار دولت سیزدهم، واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن به واحدهای طرح اقدام ملی اضافه شده و ریل سیاست‌گذاری حوزه مسکن با حرکت به سمت تقویت بخش عرض در حال تغییر است.

با توجه به این مسئله، استناد به آمار بانک مسکن به عنوان بانک عامل پرداخت تسهیلات به پروژه‌های ساخت و ساز می‌تواند تا حدودی وضعیت تعیین تکلیف پروژه‌های ساخت مسکن در کشور از جمله طرح اقدام ملی مسکن به همراه نهضت ملی مسکن را مشخص کند.

*جزئیات عملکرد ۶ ماهه وزارت راه در حوزه مسکن

بر اساس به روزترین آمار مستند رسیده از خلاصه وضعیت پروژه‌های طرح نهضت ملی مسکن سال جاری، تا ابتدای اسفندماه سال گذشته، ۱۳۲ هزار و ۷۰۹ متقاضی در قالب ۶ هزار و ۱۱۲ پروژه برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن به بانک عامل معرفی شده‌اند.

بیشترین سهم متقاضیان معرفی شده به بانک مسکن مرتبط با ۳۳ هزار و ۸۴۸ واحد مسکونی برای ۳ هزار ۳۳۲ پروژه خود مالکی است.

پس از پروژه‌های خود مالکی بیشترین متقاضیان معرفی شده به بانک، ۳۲ هزار ۴۴۳ واحد مسکونی بنیاد مسکن است که شامل ۲ هزار و ۴۰۲ پروژه است.

بر این مبنا تاکنون، ۲۲ هزار و ۷۳۷ متقاضی در شهرهای جدید، ۱۸ هزار ۲۰۱ متقاضی در قالب پروژه‌های اداره کل راه و شهرسازی، ۲۲ هزار ۷۸۱ متقاضی پروژه‌های ستاد اجرایی فرمان امام و ۲ هزار ۶۹۹ متقاضی سازمان همیاری شهرداری‌ها نیز به بانک عامل برای دریافت تسهیلات مسکن معرفی شده‌اند.

علاوه بر این، تا تاریخ ۳۰ بهمن‌ماه سال ۱۴۰۰، رقم ۶ هزار ۸۷۸ میلیون تومان از محل آورده متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن به حساب سازندگان واریز شده است.

مبلغ سهم الشرکه پرداختی بانک در قالب تسهیلات ساخت مسکن تا تاریخ مذکور معادل یک‌هزار و ۷۱۱ میلیارد تومان به ۹۳۹ پروژه ثبت شده است.

با توجه به آمار مذکور، مجموعا تا پایان بهمن ماه سال جاری، ۸ هزار ۵۸۹ میلیارد تومان از دو محل آورده متقاضیان و سهم الشرکه پرداختی بانک مسکن به حساب سازندگان نهضت ملی مسکن واریز شده است.

* ضعف معاونت مسکن و ساختمان در مهیا کردن شرایط برای تامین مالی ساخت مسکن

با وجود شروع فعالیت تامین مالی واحدهای مسکونی تاکنون به غیر از بانک مسکن، هیچ بانکی به پروژه‌های نهضت ملی مسکن آورده واریز نکرده است.

بر اساس شرایط موجود به نظر می‌رسد، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نتوانسته است، به خوبی شرایط را برای معرفی متقاضیان به نظام بانکی ایجاد کند. در همین راستا، بر مبنای تنها آمار موجود به‌دست آمده بر اساس خروجی سامانه TEM، وزارت راه و شهرسازی تا ابتدای اسفندماه سال ۱۴۰۰، فقط ۶ هزار و ۱۱۲ پروژه ساخت مسکن را به یک بانک معرفی کرده است.

بر مبنای اطلاعات به‌دست آمده از سامانه TEM، به غیر از بانک مسکن، وزارت راه و شهرسازی تاکنون متقاضی را به سایر بانک‌های کشور معرفی نکرده است.

از سوی دیگر برخی از متقاضیان خودمالکی مدعی هستند، سازوکارهای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به هیچ عنوان تسهیل‌گر دریافت تسهیلات از سوی نظام بانکی نیست و اتفاقا همین تناقضات و اختلافات قانونی عامل جلوگیری از دریافت تسهیلات مسکن شده است.

در همین رابطه، برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند: معاونت مسکن و ساختمان شاید خود به مانع نهضت ملی مسکن تبدیل شده است، ‌دستورالعمل فرم جیم با توجه به اینکه متقاضیان خودمالکی از زمین و تسهیلات یارانه‌ای استفاده نمی‌کنند، لغو شده بود اما مجددا از این متقاضیان فرم جیم طلب می‌کنند و کار را بندِ یک مسئله کرده‌اند که پیشتر لغو شده بود.‌

در این شرایط به نظر می‌رسد، عملکرد معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در معرفی متقاضیان نهضت ملی مسکن به بانک، مطابق قانون نبوده و همین مسئله یکی از دلایل ایجاد مشکلات برای مردم است.

*ساخت ۱ میلیون مسکن به ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد

در کنار مسئله تسهیلات ساخت مسکن، تامین زمین نیز از گلوگاه‌های مهم نهضت ملی مسکن تلقی می‌شود، از این رو زمین مورد نیاز تولید انبوه مسکن به شیوه یاد شده برای زیربنای هر واحد مسکونی با در نظر گرفتن الزامات معماری و شهرسازی ۵۰ متر برای هر نفر بوده و با در نظر گرفتن بعد خانوار ۳.۳ به طور میانگین در کشور زیربنای هر واحد مسکونی باید ۱۶۵ متر در نظر گرفته شود.

با توجه به اینکه نسبت مجاز زیربنا به کل زمین هر واجد مسکونی مطابق قانون باید ۶۰ درصد در نظر گرفته شود، لذا بر این مبنا هر واحد مسکونی یک طبقه با متراژ متناسب با بعد خانوار در کشور باید ۲۷۵ متر زمین در نظر گرفته شود.

با توجه به محاسبات انجام شده، زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است. لازم به ذکر است، میزان زمین مذکور به طور خالص برای ساخت مسکن مورد نیاز است و نسبت مساحت معابر و مکان‌های عمومی مطابق با ضوابط شهرسازی باید به میزان زمین تامین شده اضافه شود.

در همین راستا با نگاه حداقلی نسبت مساحت واحدهای مسکونی به معابر باید معادل ۴۰ تا ۵۵ درصد در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد.

در همین راستا، اخیراً وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه‌ای عنوان کرد: « زمین برای ساخت ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد از ۳ میلیون واحد شهری که در دستور کار است، تا پایان سال ۱۴۰۰ آماده خواهد شد.»

* آمار زمین باید به واحد هکتار بیان شود

نکته قابل توجه در مسئله آمار مربوط به تامین زمین نهضت ملی مسکن، بیان آمار بر مبنای آمار تعداد واحد مسکونی است. این در حالی است که بیان آمار به این شیوه می‌تواند زمینه بروز ابهامات گسترده‌ای را مهیا کند. برای دریافت این مسئله فرض کنید قطعه زمینی یک‌هزار متری را برای ساخت مسکن در اختیار دارید. در شرایطی که این زمین به طور خالص در اختیار شما قرار گرفته باشد و مقررات شهرسازی از متراژ آن برای بناهایی عمومی کسر نکند، مطابق قانون مجاز به تاسیس زیربنا در ۶۰ درصد از این زمین هستید. به عبارت دیگر ۶۰۰ تر از این زمین هزار متری را می‌توانید بسازید و ۴۰۰ متر را نیز برای فضاهایی نظیر حیات در نظر بگیرید.

در این شرایطی می‌توانید، در این زیربنای ۶۰۰ متری تنها یک واحد مسکونی ۶۰۰ متری احداث کنید، یا اینکه با تبدیل این زمین به ۶ واحد ۱۰۰ متری و اضافه کردن تراکم مثلا در ۱۰ طبقه صاحب ۶۰ واحد مسکونی شوید.

توجه کنید که در تمامی این حالات شما تنها یک قطعه زمین ۱۰۰۰ متری داشتید اما در اولین حالت تنها یک واحد مسکونی ۶۰۰ متری و در گام بعدی ۶۰ واحد ۱۰۰ متری در ۱۰ طبقه را در این زمین ثابت احداث کرده‌اید.

بر این مبنا زمانی که آمار تامین زمین بر مبنای واحدهای مسکونی بیان شود، مشخص نیست که زمین تامین شده، هر واحد مسکونی را چند متر و در چند طبقه در نظر گرفته است.

پیش از این مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید از تامین زمین برای ساخت ۶۰۸ هزار واحد مسکونی خبر داد اما پس از مواجه شدن با پرسشی مبنی بر اینکه زمین در نظر گرفته شده برای ساخت این ۶۰۸ هزار واحد مسکونی چند متر است، عنوان کرده که برای این واحدهای مسکونی زمین به ابعاد ۱۵ هزار هکتار تعیین شده است.

بنابر اظهارات مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، در هر هکتار از زمین‌های تامین شده باید بیش از ۴۰ واحد مسکونی ساخته شود. بر این اساس اگر بخواهیم بعد هر خانوار را مطابق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن برابر ۳.۳ نفر در نظر بگیریم. با زمین تامین شده در هر هکتار نهضت ملی مسکن واقع در شهرهای جدید، ۱۳۴ نفر ساکن می‌شوند.

در همین ارتباط، محمد کلناتی، کارشناس حوزه معماری ایرانی اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس می‌گوید: وزیر راه و شهرسازی به طور مکرر از احیای شیوه زندگی مطابق با الگوهای ایرانی اسلامی سخن می‌گوید، اما در حالی که تراکم نفر در هکتار به طور میانگین در کشور ۵۵ نفر در هر هکتار است، قصد ایجاد تراکم ۲.۵ برابری در نهضت ملی مسکن را دارد.

به گفته این کارشناس حوزه معماری و شهرسازی ‌کوچک‌سازی و تراکم بالای طبقات در برخی از پروژه‌های تولید انبوه مسکن به عنوان نقطه ضعف مطرح بود حال وزارت راه و شهرسازی با داشتن تجربه قبلی بار دیگر به سراغ واحدهای مسکونی کوچک با طبقات بالا رفته است.‌

وی ادامه داد: در چنین شرایطی به نظر می‌رسد، ارائه آمار بر اساس هکتار زمین تامین شده می‌تواند امکان بحث پیرامون کفایت این زمین‌ها را مشخص کند و وزارت راه و شهرسازی باید زمین تامین شده برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را به واحد هکتار بیان کند.

* ثبت رکورد سریع‌ترین ثبت نام مسکن در بین دولت‌ها

یکی از نکات مثبت عملکرد وزارت راه و شهرسازی برخلاف مسئله تسهیلات و زمین، در ثبت نام از مردم رقم خورد جایی که سرعت ثبت نام متقاضیان در دولت سیزدهم از هر دولت دیگری بالاتر بود. با این وجود، فرایند ثبت نام متقاضیان در آخرین روز سال ۱۴۰۰ بسته شد، در حالی که کارشناسان معتقد بودند، سامانه ثبت نام نهضت ملی مسکن نباید تا پایان تعیین تکلیف چهار میلیون مسکن بسته شود.

در این شرایط، اگر دلیل وزارت راه و شهرسازی برای تمدید نکردن ثبت نام، تجمیع اطلاعات متقاضیان است، این مسئله می‌تواند همزمان با باز بودن زمان ثبت نام به طور مرحله‌ای انجام شده و تداخلی هم از لحاظ فنی پیش نیاید.

با توجه به عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت مسکن با محوریت تامین زمین تسهیلات و ثبت نام از مردم، به نظر می‌رسد، تحقق وعده رئیس جمهور مبنی بر ساخت چهار میلیون مسکن نیازمند تلاش بیشتری از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است و با تداوم روند ۶ ماه گذشته ممکن است تحقق هدف رونق تولید مسکن در کشور به طول بیانجامد.

در این راستا اقداماتی نظیر تشکیل هفتگی شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور می‌تواند زمینه حل بسیاری از مشکلات را مهیا کرده و سرعت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن را بالا ببرد.