چرا مسکن گران شد؟

گرانی فزاینده قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ناخواسته این سؤال را در اذهان عمومی شکل داده که مگر چه خبر شده که قیمت خانه فقط طی دو ماه گذشته بالای ۱۵درصد رشد داشته و متوسط قیمت در تهران به متری بیش از ۴۱ میلیون تومان رسیده است؟ چرا با وجودی که بسیاری از بازارهای موازی بازار مسکن با ثبات همراه با رکود مواجه هستند، اسب سرکش قیمت‌ها در بازارمسکن همچنان افسار پاره کرده و می‌تازد؟  

کارشناسان درباره چرایی این گرانی‌ها دلایل متعددی بیان می‌کنند از جمله ایجاد رابطه کاذب میان قیمت مسکن و نرخ ارز که از چند سال گذشته از سوی عده‌ای که منافع کلانی در التهاب بازار مسکن داشتند رواج یافت. متاسفانه در دولت قبل در یک حرکت سؤال‌برانگیز تلاش شد تا برای 

جا ‌انداختن برجام پیوند عجیبی میان رابطه گرانی‌ها با نرخ دلار شکل بگیرد و هر چیزی که در داخل گران می‌شد فورا علت آن را به افزایش نرخ ارز ناشی از عدم امضای برجام یا خروج ترامپ از برجام نسبت می‌دادند. در حالی که اولا این رابطه یک رابطه غیرواقعی است و تقریبا هیچ‌کدام از ملزومات مسکن اعم از زمین، مصالح، کارگر و بنا از خارج کشور تامین نمی‌شود که بگوییم چون نرخ دلار بالا رفته پس قیمت زمین و مصالح و...هم گران شده است ثانیا بررسی این موضوع در کشورهای دیگر که شرایط تقریبا مشابهی با کشور ما دارند نشان می‌دهد اصلا چنین رابطه‌ای وجود ندارد مثلا در همین ترکیه، طبق آمارهای اقتصادی این روزها، به دلایل مختلفی از جمله جنگ اوکراین و روسیه، هزینه‌های کالا و انرژی به شدت افزایش یافته و ارزش لیر در برابر دلار کاهش چشمگیری پیدا کرده است اما قیمت مسکن حتی در بهترین نقاط استانبول هم بسیار کمتر از مناطق مختلف تهران و کلانشهرهای ماست.  

دلیل دیگری که برای گرانی مسکن عنوان می‌شود نقش بانک‌ها و موسسات مالی خصوصی است که سود زیادی از صعودی شدن قیمت ملک می‌برند. تعدادی از این بانک‌ها و موسسات در شرایط عادی با زیان سنگینی در ترازنامه‌های خود مواجهند و صدای سهامداران‌شان بلند است اما وقتی قیمت املاک و مستغلات‌شان که بعضا کم هم نیستند مدام بالا می‌رود طبیعتا آن زیان‌ها با این رشدهای حبابی قیمت ملک پوشش داده می‌شود و مدیران بانکی سرشان را بالا می‌گیرند. مثلا همین چند وقت پیش اعلام شد یکی از بانک‌های خصوصی فقط دارای بیش از ۱۰۰۰ ملک است با این وصف آیا این بانک موافق کاهش قیمت مسکن است؟  

بانک‌ها همچنین با کوتاهی شدید در پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن سبب کندی اجرای این طرح شده‌اند. طبق قانون، بانک‌ها موظف بوده‌اند ۲۰درصد وامهایشان را به حوزه مسکن و ساختمان اختصاص دهند یعنی سالانه حدود ۳۶۰ هزار میلیارد تومان. اما آمارها نشان می‌دهد این عدد به کمتر از ۵ درصد در سال‌های اخیر یعنی حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان رسیده که اساسا این رقم نمی‌تواند به روشن شدن ماشین مسکن در کشور کمک کند. البته نکته قابل تامل اینکه همین نظام بانکی که خست شدیدی در پرداخت تسهیلات قانونی مسکن داشته در بخش تسهیلات خدمات و بازرگانی دست و دلبازی ویژه‌ای داشته و درصد پرداخت وام را 

طی ۱۰ سال اخیر از ۴۲ درصد به ۵۶ درصد افزیش داده است و این نشان می‌دهد بانک‌ها پول دارند اما چندان حاضر نیستند آن را صرف حوزه‌هایی چون مسکن کنند بلکه به‌دنبال بخش‌هایی چون دلالی هستند که سودآوری بالایی برایشان دارد.   

دلیل دیگر گرانی خانه، عرضه بسیار کمتر از تقاضای مسکن خصوصا در تهران و کلانشهرهاست مثلا در تهران به‌طور طبیعی، سالانه باید ۱۵۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود در حالی که حداقل در ۳ سال گذشته ساخت‌وساز مسکن در این شهر از ۳۵ هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است. همچنین کمبود زمین برای ساخت خانه عامل مهمی در کاهش عرضه بوده است. قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی، تمامی دستگاه‌های دولتی را موظف کرده است ۷۶۰۰ هکتار زمین برای اجرای این طرح در اختیار وزارت راه قرار دهند اما الان با گذشت یک‌سال از این تکلیف قانونی فقط ۲۸۰ هکتار زمین (معادل ۴ درصد) برای ساخت مسکن نهضت ملی اختصاص یافته که طبیعتا این مقدار نمی‌تواند پاسخگوی ساخت ۴ میلیون مسکن طی چهار سال باشد. نکته مهم اینکه به گفته وزیر راه و شهرسازی بسیاری از دستگاه‌های دولتی به بهانه قانون مولدسازی تلاش می‌کنند تا از واگذاری زمین‌های خود به طرح ساخت مسکن سر باز بزنند که این امر هم تاثیر جدی در کاهش تولید خانه داشته است.

از سویی شنیده شده برخی مدیران موثر در وزارت راه و شهرسازی هنوز با گذشت یک‌سال از دولت سیزدهم تغییری نکرده و چینش نیروها با همان سیاست‌های سابق صورت گرفته است. متاسفانه طی هشت سال دولت تدبیر و امید به موجب رویکرد غلطی که در موضوع مسکن‌سازی بر دولت حاکم بود تلاش شد تا نساختن مسکن از سوی دولت یک فضیلت محسوب شود. طبعا وجود مدیرانی با این تفکر به کمبود عرضه مسکن انبوه کمک می‌کند.  

در کنار دلایل فوق برخی عوامل اقتصادی دیگر نقش موثری در گرانی خانه داشته‌اند ازجمله ادامه روند رشد نقدینگی که این روزها از ۵ هزارهزار میلیارد تومان گذشته و همچنان رو به صعود است و تورم ناشی از آن که‌گریبان اقتصاد ما را گرفته و نیز رشد پایه پولی که به سبب انجام برخی اتفاقات و علی‌رغم تلاش‌های دولت همچنان میل به افزایش دارد و طبیعتا تاثیر خود را بر حوزه‌های مختلف اقتصاد می‌گذارد.    

موارد فوق مشکلات پیش روی حوزه مسکن است اما حل نشدنی نیست و می‌توان با اقداماتی این مشکلات را تا حد زیادی برطرف ساخت از جمله اینکه با توجه به اهمیت بالای مسکن در اقتصاد کشور بایستی نگاه تک‌بعدی به موضوع مسکن در کلان مدیریت کشور تغییر کند این موضوع دیگر یک مسئله تک وزارتخانه‌ای نیست بلکه به موضوعی ملی و فراقوه‌ای بدل شده. به عبارتی سه قوه باید در این‌باره هماهنگ و همراه شوند تا مشکل کمبود عرضه مسکن تا حدودی برطرف شود. اگر در جایی مشکل قانونی وجود دارد نمایندگان مجلس که با مصوبه ارزشمند «جهش تولید مسکن» نشان دادند پرچمدار حمایت از خانه‌سازی به نفع مردم هستند بلافاصله با تهیه طرح‌های اصلاحی مشکلات قانونی را برطرف کنند یا اگر یک دستگاه عمومی یا مالی با لطایف‌الحیل قصد فرار از تکالیف قانونی‌اش را دارد قوه قضائیه با قاطعیت با این تخلف برخورد کند تا راه بر تخلفات بعدی بسته شود. معنی ندارد یک بانک یا نهاد مالی یا دستگاه دولتی که تمام هست و نیستش را از این نظام دریافت کرده به وقت عمل به تکلیف قانونی از انجام این کار 

سر باز بزند و در ازای این سرکشی هم هیچ بازخواستی نشود. چرا مدیران ارشد بانک‌هایی که به تکلیف قانونی خود در پرداخت وام مسکن عمل نمی‌کنند هنوز سرکار هستند؟ تا کی نظام مظلوم ما باید هزینه مدیران متخلف را بدهد؟ چرا مدیر ارشد بانکی که در دولت قبل به‌دلیل حقوق نجومی‌اش مجبور به کناره‌گیری شد الان دوباره در یک بانک دیگر مشغول فعالیت است آیا او و امثال او با آن پیشینه می‌توانند به فکر کمک به محرومان برای خانه‌دار شدن باشند؟ اگر دولت می‌خواهد در طرح نهضت ملی مسکن موفق عمل کند، قطعا باید تکلیفش را با این مدیران مشخص کند.   

نکته بعدی اینکه، عرضه مسکن در بافت فرسوده راهکاری است که شاید بتوان با اهتمام جدی به آن مشکل کمبود عرضه را حل کرد. در دولت قبلی این موضوع در حد یک طرح و چند خبر دنبال شد اما نهایتا شاید به‌دلیل همان نگاه غلط عدم دخالت دولت در مسکن‌سازی به شکل اساسی پیگیری نشد در حالی که ساخت‌وساز در بافت فرسوده علاوه‌بر احیای این بافت‌ها به راحتی مشکل نبود زیرساخت‌ها در طرح‌هایی که خارج از شهرها ساخته می‌شود را حل می‌کند. فراموش نکنیم نیاز به مسکن در درون شهرها بسیار بالاست و همین نیاز بالا موجب گرانی مسکن شده لذا ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده هم به این نیاز پاسخ می‌دهد و هم به کنترل قیمت کمک می‌کند.

همچنین تکمیل و بهره‌برداری از سامانه‌های اطلاعاتی و نیز جدی بودن دولت در اخذ مالیات از خانه‌های خالی تاثیر بسزایی در مقابله با احتکار و سوداگری مسکن دارد. دستگاه‌های متولی این امر به جای پاسکاری مسئولیت‌ها یکبار به‌طور جهادی پای کار بیایند و نسبت به شناسایی و اخذ مالیات بازدارنده از صاحبان خانه‌های خالی اقدام کنند. مسکن واقعا باید از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود کسانی که به‌دنبال سودجویی از این محل هستند قطعا باید مالیات کلانش را هم بدهند. متاسفانه ادبیات و طرز فکری تحت عنوان «طبقه نوسان‌گیر» در دولت قبل پدید آمد که مشکلات زیادی را برای اقتصاد ما درست کرد و همچنان درست می‌کند. حتی دولت سیزدهم هم با این طبقه در چالش جدی است. عده‌ای جای کار کردن و اشتغال داشتن به حرفه‌ای و کسب سود از این محل، هر روز دنبال چک کردن قیمت‌ها در بازارهای مختلف هستند تا نوسان‌گیری کنند، یک روز در بازار سرمایه، یک روز در بازار طلا، یک روز در بازار ارز و امروز هم در بازار مسکن به‌دنبال ماهی‌گیری از آب گل‌آلود هستند. اگر نوسان‌گیری شغل است پس باید شاغلانش مالیاتش را هم بپردازند.

نکته پایانی اینکه مسکن‌سازی پیشران اقتصاد کشور است و با رونق ساخت‌وساز و نه دلالی و خرید و فروش‌های کاذب می‌توان به بهبود وضعیت معیشتی میلیون‌ها کارگر و کارفرمای شاغل در حداقل ۱۴۳رشته زیرمجموعه مسکن امید داشت پس هر اقدامی در این جهت قطعا یک فضیلت و ارزش محسوب می‌شود از جمله سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن که بایستی مورد حمایت قرار گیرد و دولت می‌تواند با نظارت جدی خود سرمایه‌های خفته در بانک‌ها را با همان سود بانکی معقول به سمت خانه‌سازی هدایت کند.