قیمت مسکن / بازار مسکن / قیمت خانه
رکوردشکنی قیمت مسکن / به کاهش نرخ ها امیدوار باشیم؟
ما بارها از نمایندگان مجلس و دادستان کل به عنوان مدافع حقوق عامه تقاضا کرده‌ایم که در این موضوع دخالت کنند تا نحوه به دست آمدن این آمارها شفاف‌سازی شود. این اهمیت دارد زیرا دو سال پیش، اتحادیه مشاوران املاک گزارش داد که طبق ثبت‌های قانونی در دفاترشان، قیمت مسکن حدود ۱۵ درصد کاهش یافته است. بر خلاف این موضوع، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به سرعت آمارهایی را منتشر کردند که نشان‌دهنده ۱۵ درصد افزایش قیمت‌ها بود.
بر اساس آخرین اطلاعاتی که مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن در ماه آبان منتشر کرده، تورم ماهانه قیمت خانه‌ها در تهران که به مدت چهار ماه با نرخ‌های منفی همراه بوده، در آبان ماه افزایش یافته و فراتر از ۱ درصد رسیده است. همچنین، تورم سالانه ادامه داده و به بیشترین میزان خود در چهار سال اخیر رسیده است.
اما تورم نقطه به نقطه خانه‌های پایتخت در دومین ماه از پاییز ۱۴۰۲ نزولی شده است. هرچند، تورم سالانه آپارتمان‌های تهران نیز در آبان سال جاری به ۸۶.۳ درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال ۱۳۹۸ تاکنون است. گزارش مرکز آمار حاکی از آن است که تعداد معاملات واحد‌های مسکونی در شهر تهران نسبت به مهر ماه سال گذشته ۱۷ درصد رشد داشته است.
در مقابل، میانگین وزنی قیمت هر متر مربع خانه در پایتخت نسبت به اولین ماه از پاییز با ۳ درصد افت مواجه شده است. میانگین وزنی قیمت هر متر مربع خانه نیز به ۸۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. این رقم در مهرماه برابر با ۸۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. میانگین حسابی قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در تهران نیز به ۷۷ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۱ درصد کاهش یافته است.
با یک اختلاف آماری فاحش در قیمت‌ها روبرو هستیم. مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در مورد تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران و رشد ۱۷ درصدی قیمت مسکن در آبان ماه نسبت به اولین ماه پاییز گفت: یکی از موضوعاتی که بارها به آن اعتراض داشته‌ایم آمارهایی است که از بخش مسکن منتشر می‌شود که اصلا نه منبع آن مشخص است و نه معلوم است بر چه اساسی این ارقام منتشر می‌شود و منافع چه افرادی در آن لحاظ شده است.
گودرزی افزود: ما همواره از نمایندگان مجلس و دادستان کل کشور به عنوان مدعی‌العموم درخواست کرده‌ایم که به این مساله ورود کنند تا روشن شود این آمارها به چه صورت به دست می‌آید چرا که دو سال پیش اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد آمارهایی که در دفاتر ما ثبت قانونی می‌شود نشان می‌دهد قیمت مسکن تا ۱۵ درصد ریزش داشته، اما بلافاصله بانک مرکزی و مرکز آمار ایران آماری را منتشر کرده‌اند که قیمت مسکن ۱۵ درصد افزایش داشته. ما با یک اختلاف فاحش در آمار‌های ثبت شده در دفاتر و آمار‌های رسمی مواجه هستیم که اصلا هم قابل قبول نیست چراکه مرکز آمار ایران و بانک مرکزی تنها آگهی‌هایی که در پلتفرم‌های اینترنتی منتشر می‌شود را ملاک نرخ‌گذاری‌های خود قرار می‌دهد. به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم این فعال حوزه مسکن در ادامه گفت: این آمارها از نظر بنده درست نیست و تنها نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است.
ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم که تنها منافع ذینفعان بخش مسکن و مافیای این حوزه را تامین نکند. گودرزی با بیان اینکه این قبیل از آمارها جهت‌دار هستند خاطرنشان کرد: متاسفانه آمار‌های این دو نهاد رسمی (مرکز آمار ایران و بانک مرکزی) جهت‌دار بوده و واقعی نیستند و حتی اتحادیه مشاوران املاک هم این آمارها را قبول ندارد و می‌گوید با واقعیت بازار اختلاف زیادی دارد و عموما هم این آمارها با وقفه‌های طولانی مدت اعلام می‌شود و به محض آنکه قیمت مسکن نزولی می‌شود آمار‌های رسمی به منظور ایجاد جو روانی منتشر می‌شوند.
کمر مردم زیر بار قیمت مسکن خم شده است
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه کمر مردم زیر بار قیمت مسکن خم شده است ادامه داد: تا زمانی که قرارداد‌های غیررسمی رواج دارد نمی‌توان پایگاه داده مشخص و معین و قابل اعتنا و مستدلی داشت، در حال حاضر هم این آمارها اصلا قابل استناد نیستند و برخی آمارها حتی در جهت تشویش اذهان عمومی و نشر اکاذیب منتشر می‌شوند و واقعا خواهشمندیم نماینده قوه قضاییه به این مساله ورود کند تا بحران مسکن کمتر شود.
او با بیان اینکه خرید و فروش‌ها در بخش مسکن قفل شده است گفت: در حال حاضر کلیه ذینفعان مسکن متضرر شده‌اند این در حالی است که این صنعت، صنعتی پویا در سراسر دنیاست و می‌تواند کلید اصلی اقتصاد ما باشد، اما متاسفانه به دلیل شیطنت‌هایی که در انتشار آمارها انجام می‌شود و منافع نامشروعی که وجود دارد متاسفانه بازار مسکن با رکود عمیقی روبرو شده است. گودرزی در مورد تورم ۸۶ درصدی سالانه آپارتمان‌های شهر تهران نسبت به سال گذشته هم تصریح کرد: متاسفانه چندین سال است به دلیل رهاشدگی بازار مسکن و بی قانونی مفرط این بازار بخش بزرگی از تورم عمومی را تورم مسکن ایجاد کرده است. امروز هم تورم عمومی در محدوده ۳۹ درصد است، اما تورم بخش مسکن را ۸۶ درصد اعلام کرده‌اند. یعنی بخش بزرگی از تورم عمومی را تورم بخش مسکن به صورت مستقیم و غیر مستقیم به وجود آورده است زیرا مسکن در بهای تمام شده تمامی کالا‌ها و خدمات نقش دارد. این فعال حوزه مسکن در ادامه با بیان اینکه بخش مسکن موتور پرقدرت تولید تورم در چند سال اخیر بوده است، گفت: مجلس و دولت باید یک بار برای همیشه یا قانون بهای تمام شده مسکن را تصویب کنند، یا به موضوع قیمت‌گذاری منطقه‌ای ورود کنند در غیر این صورت این بازار قادر است تا تمامی سرمایه‌های مولد کشور را غیراقتصادی کند کمااینکه در حال حاضر هم حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن با ارزش افزوده صفر رسوب شده است که اصلا در دنیا مرسوم نیست و منسوخ شده است.
جهش‌های نامتعارف قیمت سرمایه‌ها را فراری داده است
گودرزی ادامه داد: هم اکنون حداکثر حدود ۱۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود، اما به دلیل جهش‌های نامتعارف و غیرمعمول بخش مسکن که ناشی از عدم نظارت و نبود کنترل و فقر شدید قانون در این حوزه است شاهد آنیم که حتی دارایی‌های مولد هم به فروش می‌رسند و در بخش مسکن برای بهره‌مندی از جهش‌های قیمتی سرمایه‌گذاری می‌شود. او تصریح کرد: ارزش افزوده سرمایه‌گذاری‌ها در مجموع به خصوص در حوزه سرمایه‌ای صفر مطلق شده است و متاسفانه اقتصاد ما متاثر از رهاشدگی بخش مسکن شده است. گودرزی در پاسخ به این پرسش که رکود بخش مسکن تا چه زمانی ادامه‌دار است نیز گفت: تا زمانی که قیمت‌ها شکسته نشود این رکود هم ادامه‌دار است و امروز با توجه به اینکه تمامی ذینفعان بخش مسکن در حال متضرر شدن هستند و از سوی دیگر قدرت خرید مردم هم به صفر رسیده به نظر می‌رسد این رکود ادامه‌دار باشد. او با اشاره به خط فقر ۲۰ میلیون تومانی که اعلام شده افزود: با توجه به دستمزد مصوب که حدود ۸ میلیون تومان است و قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران که در محدوده ۷۷ میلیون تومان شده است تقریبا پس انداز کردن محال شده است و اگر فردی هم بر فرض محال از این میزان درآمد پس‌اندازی داشته باشد و بخواهد یک واحد آپارتمان ۷۵ متری تهیه کند باید بیش از ۱۰۰ سال در انتظار خانه‌دار شدن بماند.
تکرار مداوم رکود تورمی و رونق تورمی
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در واکنش به تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران به «اعتماد» گفت: یک اصل کلی در بخش مسکن وجود دارد و آن هم این است که آمارهایی که منتشر می‌شود در یک دوره کوتاه‌مدت است و بیشتر هم سعی می‌شود در دوره رونق این آمارها منتشر شود. نکته بعدی هم این است که قیمت مسکن همواره در ایران به صورت فزاینده رشد کرده است و با رکود تورمی یا رونق تورمی همراه بوده است. ستاریان در ادامه افزود: آنچه مهم است این است که تورم هیچگاه از بازار مسکن بیرون نرفته است و گاهی می‌بینیم که شاید نیم‌درصد یا ۱ درصد افت داشته باشد، اما به دلیل آمارگیری غلط و عدم وجود تقاضای موثر این ارقام با واقعیات تفاوت دارد. این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در صورتی که کوچک‌ترین رونقی در اقتصاد ایجاد شود به یک‌باره فنر قیمت‌ها فشرده شده و قیمت‌ها رها خواهد شد، شهر تهران به دلیل اینکه قطب اقتصادی کشور است و بیشترین گردش‌های مالی هم در این شهر انجام می‌شود و محدودیت‌هایی هم به لحاظ گسترش دارد حتی ساخت شهرک‌های اقماری هم نتوانست سرریز جمعیت این شهر را در خود جای دهد و تنها به پایگاهی برای مهاجرت از شهر‌های دیگر به نزدیکی شهر مادر یعنی تهران بدل شده‌اند.
با کمبود زمین برای ساخت و ساز در تهران روبرو هستیم
او تصریح کرد: از سوی دیگر اگر در کل کشور نیازمند ساخت ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی باشیم تنها در شهر تهران نیازمند ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی هستیم، اما سوال این است که آیا می‌توان این تعداد مسکن در شهر تهران ساخت و اصولا زمینی برای این تعداد مسکن در تهران وجود دارد یا خیر؟ ستاریان خاطرنشان کرد: تهران هم شبیه بسیاری از پایتخت‌های دیگر دنیا با محدودیت در گسترش روبرو است و زمانی که اقتصاد روستایی درکشور محدود می‌شود و اقتصاد به نوعی متمرکز و دولتی است همه مردم خود به خود به سمت پایتخت کشیده می‌شوند و خود به خود این مساله باعث شلوغی و تجمع در پایتخت می‌شود.
دولت این روز‌ها تنها به گفتار درمانی بسنده کرده است
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: حتی اگر هم اقتصاد ایران در گستره کل کشور صنعتی باشد و کاملا هم از سوی بخش خصوصی اداره شود، یا حتی بر اساس اقتصاد بخش کشاورزی باشد با توجه به اینکه تهران با محدودیت در گسترش روبرو است باز هم فاصله شهر تهران با شهر‌های دیگر بیشتر می‌شود، اما امروز این فاصله به دلیل متمرکز شدن اقتصاد در تهران هر روز بیشتر شده و همین مساله تفاوت قیمت مسکن در تهران با شهر‌های دیگر را بیشتر کرده است.
ستاریان در مورد رکود بخش مسکن نیز افزود: دولت این روز‌ها تنها به گفتار درمانی بسنده کرده و شاهد یک کار اجرایی و عملیاتی از سوی دولت نیستیم، هر چند بحث از خصوصی‌سازی و مولدسازی در اقتصاد می‌شود، اما هیچ کاری در این خصوص نشده است، اما بعید است با توجه به وضعیت اقتصادی کنونی کشور تا انتهای سال با رونقی در بخش اقتصادی کشور روبرو باشیم، اما ممکن است آخر سال شاهد یک رونق موقتی باشیم و زمانی که تکلیف بودجه و نحوه اجرای آن و درآمد‌های دولت مشخص‌تر شود با یک جهش قیمتی در بازار مسکن روبرو خواهیم بود.
ارسال نظر