پیش بینی قیمت مسکن بعد از نوروز / منتظر یک شوک باشید

دولت با استفاده از مجموعه‌ای از ابزارها و رویکردهای مختلف، نقش مهمی در کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن ایفا می‌کند. این رویکردها شامل سیاست‌گذاری پولی مانند تنظیم نرخ بهره برای مهار تورم و هزینه‌های وام مسکن، وضع مقررات برای تثبیت قیمت‌ها، کنترل اجاره بها و تصویب قوانین مالیاتی بر خانه‌های خالی است.

 دولت همچنین با افزایش عرضه زمین از طریق ارائه زمین‌های دولتی، تضمین می‌کند که پروژه‌های ساختمانی جدید عملی شوند. ارائه تسهیلات و وام‌های مسکن با بهره پایین به افرادی که برای اولین بار خانه می‌خرند یا درآمد کمتری دارند، حمایت مالی از ساخت مسکن‌های اجتماعی و مقرون به صرفه، و نوسازی بافت‌های فرسوده برای افزایش میزان عرضه مسکن، از دیگر اقدامات حمایتی قوه مجریه محسوب می شود.

استفاده از سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری به منظور ایجاد توزیع یکنواخت جمعیت و پیشگیری از بار اضافی بر بازار مسکن در برخی مناطق و برنامه‌های یارانه‌ای برای کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد نیز از استراتژی‌های دولت است. این سیاست‌ها در کنار هم، دولت را در جهت دستیابی به تعادل در بازار مسکن و جلوگیری از افزایش ناگهانی و شدید در قیمت‌ها یاری می‌رسانند.

بیشتر بخوانید: خبر مهم درباره ریزش قیمت مسکن

دولت‌ها می‌توانند با وضع قوانین مالیاتی متنوع، بر بازار مسکن تاثیرگذار باشند. این مقررات شامل وضع مالیات بر خانه‌های خالی برای مبارزه با سفته‌بازی املاک و تشویق مالکان به اجاره‌ دادن یا فروش املاکشان است. علاوه بر این، مالیات‌های مرتبط با انتقال ملک می‌تواند شامل حق تمبر، مالیات بر ارث و دیگر هزینه‌های مرتبط با انتقال املاک باشد.

مالیات بر سود سرمایه از دیگر ابزارهای مالیاتی است که به موقعیت کسب سود از افزایش قیمت‌های مسکن مصروف می‌شود. دولت‌ها همچنین ممکن است یارانه‌هایی را ارائه دهند، مانند کمک‌هزینه مسکن یا معافیت‌های مالیاتی برای خریداران نخستین بار یا سازندگانی که مسکن مقرون به صرفه می‌سازند. این قبیل سیاست‌ها به دولت‌ها کمک می‌کند تا از نوسانات شدید قیمتی پیشگیری کرده و ثبات بیشتری به بازار مسکن بیاورند.

گسترش نیوز برای بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن، گفت و گویی با ناصر چمنی، کارشناس حوزه راه و شهرسازی انجام داده که در ادامه می خوانید.

این وام‌ ها دردی از مردم دوا نمی‌کند

ناصر چمنی درباره افزایش ۲ برابری تسهیلات وام ودیعه مسکن و تأثیرات احتمالی آن گفت: با توجه به شرایط دشوار کنونی و به دلایل مشخص، این قبیل تسهیلات به مردم کمک خاصی نمی‌کنند. بهره ۱۸ درصدی و شرایط خاص بازپرداخت این وام‌ها، چالش هایی را برای متقاضیان ایجاد می کند.

او ادامه داد: اقشار کم درآمد و ضعیف، متقاضیان اصلی این وام های مسکن به شمار می روند که برای خرید خانه مدنظر خود با مشکلات و چالش های زیادی دست و پنجه نرم می‌کنند. با توجه به جزئیات مصوب شده و شرایط بازپرداخت این وام، به احتمال قوی بسیاری از افراد قید دریافت آن را خواهند زد.

روی کاغذ همه چیز مطلوب است

چمنی در ارتباط با جزییات دریافت وام ودیعه مسکن اذعان کرد: این وام ۱۸ درصدی روی کاغذ چنین شرایطی دارد وگرنه در بحث بازپرداخت‌ها، این رقم جهش چشمگیری پیدا می کند. من در حدود ۸ سال پیش، اقدام به دریافت وام ۵۰ میلیونی مسکن کردم که در وضعیت حاضر، آن مبلغ با بازپرداخت ۱۰۰ میلیونی مواجه شده است؛ بنابراین این وام‌ها جوابگوی نیاز متقاضیان نیست و برای رفع دغدغه های مردم باید فکر بهتری اندیشیده شود و درصد کمتری را برای آن درنظر گرفت.

وی تصریح کرد: ۵۳ درصد جامعه را کارگران و بازنشستگان تشکیل می دهند که با تمام دریافتی های موجود خود به سختی موفق به اجاره یک آپارتمان می شوند. مسلما این اشخاص برای بازپرداخت وام‌های مسکن به مشکل می‌خورند و این تسهیلات دردی از آن ها دوا نخواهد کرد.

مسئولان باید از خواب غفلت بیدار شوند

کارشناس بازار مسکن در خصوص مبلغ پیشنهادی وام ودیعه و به طور کلی شرایط فعلی بازار مسکن بیان کرد: در بازار فعلی، قیمت مسکن و همین طور اجاره بهای خانه به حدی بالا است که هیچ کلمه‌ای قادر به توصیف این وضعیت اسفناک نیست. مبالغ مطرح شده باعث تعجب من شده و پرسش‌های زیادی را در ذهن من ایجاد کرده است.

چمنی افزود: ظاهرا مسئولان در مناطق پایین شهر زندگی می کنند و تصور ما از شرایط آن‌ها از اساس اشتباه است! حقیقت امر این است که با توجه به هزینه‌های فعلی، برای اجاره یک واحد مسکونی در مرکز شهر باید در حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان کنار گذاشت. به تازگی این طور شنیده شده که برخی افراد، واحد مسکونی خود را به صورت متری برای اجاره گذاشته‌اند. مسئولان محترم بهتر است که از خواب غفلت بیدار شوند و حقایق موجود را بپذیرند.

چیزی به اسم کاهش قیمت نداریم

او در رابطه با آینده بازار مسکن با توجه به رکود فعلی بازار و حجم پایین معاملات اظهار کرد: یکی از ریشه‌های رکود بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم است. درصد بزرگی از جامعه به طور کامل از تهیه مسکن عاجز شدند و نمی‌توان این حقیقت آشکار را کتمان کرد. حجم معاملات به پایین‌ترین حد خود رسیده و در طول روز خرید و فروش کمی صورت می گیرد.

این فعال کارگری در ادامه خاطرنشان کرد: دولت تصور اشتباهی از بازار دارد و این وضعیت را به آرامش یا اصطلاحات این چنینی تعبیر می کند که کاملا غلط است. در حال حاضر، چیزی به اسم کاهش قیمت مسکن محلی از اعراب ندارد؛ بلکه میزان تقاضا به شدت پایین آمده و نسبت به گذشته، خریدار خاصی در بازار وجود ندارد.

گران شدن مسکن یک اتفاق قطعی است

چمنی ضمن انتقاد از عملکرد دولت به گسترش نیوز گفت: متاسفانه برخی اقدامات و تصمیمات دولت باعث افزایش قیمت خانه می شود. بحث اخذ مالیات‌ها یکی از مواردی است که به نوعی به بازار شوک منفی وارد می کند. در لایحه بودجه ۱۴۰۳ نیز احکام مربوط به این بحث مطرح شده که بیشترین فشار را مستاجران متحمل خواهند شد و در این مسئله تردیدی وجود ندارد.

او در ادامه مطرح کرد: بنا به یک قانون نانوشته، در آستانه سال نو تمام اقلام خوراکی و غیر خوراکی به شکل فزاینده‌ای گران می‌شوند. با توجه به این وضعیت، گران شدن قیمت مسکن در سال جدید یک امر قطعی و اجتناب ناپذیر به حساب می‌‌آید و مردم باید منتظر رشد بهای خانه باشند. با این حال، علی‌رغم دیدگاه‌های سایر تحلیلگران حوزه مسکن، انتظار نمی‌رود که میزان رشد نرخ ها به طور قابل توجهی بالا باشد. پس از انتخابات مجلس و شروع به کار نمایندگان جدید در سال آینده، بازار با شوک تازه‌ای مواجه خواهد شد.

قوانین مالیاتی برای پردرآمدها روشن نیست

کارشناس راه و شهرسازی در پیوند با ایرادات لایحه بودجه سال جدید در حوزه مسکن عنوان کرد: متاسفانه به مقوله نظارت در این خصوص کم توجهی شده و این مسئله زیان‌هایی را متوجه جامعه کرده است. یک کشور با توجه به مالیات‌های دریافتی از مردم، باید وضعیت اقتصادی مطلوبی داشته باشد که متاسفانه در مملکت ما خبری از چنین رویه‌ای نیست.

چمنی در پایان اضافه کرد: قوانین مالیاتی برای افراد غنی و  پردرآمد روشن نیست و غالبا اقشار کم‌درآمد و نیازمند جامعه تحت فشار قرار می گیرند. به خاطر ضعف های موجود در این حیطه، فشارهای مالیاتی روی دوش مستاجران افتاده و ملاکان مطابق معمول مورد توجه مسئولان نیستند. مسلما سرمایه داران و اشخاص پردرآمد راه‌های فرار از پرداخت مالیات را به خوبی می‌دانند و دولت هم در زمینه اخذ مالیات از آن‌ها دچار مشکل است.