کمک به اجاره نشین ها با این راهکار / دولت رئیسی چه نمره ای می گیرد؟

هزینه بالای اجاره مسکن در تهران و بسیاری از شهرهای ایران به عنوان یک “تورم تاریخی” در این زمینه توصیف می‌شود. اما این تفسیر به عنوان عامل اصلی هزینه‌های سنگین خانواده‌ها، نادرست است.

بررسی‌ها ما نشان می‌دهد طی دست‌کم یک‌سال گذشته نه تنها در بازار مسکن ایران که در خیلی از کشورها –پنج کشور مورد سنجش قرار گرفته است- تورم مسکن و اجاره، از سطح میانگین تاریخی فراتر رفته است. در آمریکا رشد هزینه اجاره‌نشین‌ها بیش از ۲برابر میانگین ۱۰سال قبل شده است و در انگلیس حدود ۳ برابر. در ایران نیز تورم اجاره مسکن به نزدیک ۵۰درصد رسیده که از حدود ۲۰درصد رشد متوسط سالانه، بالاتر است. با وجود این سرعت مشابه افزایش اجاره‌بها، «شاخص استطاعت پرداخت مستاجرها» در کشورهای مورد بررسی به سطح نرمال نزدیک است؛ درحالی‌که برای تهران در وضعیت بحرانی و برای متوسط کشوری دو برابر دیگر کشورها است. آنچه باعث شده در کشورهای مورد بررسی توان پرداخت اجاره‌بها با وجود رشد شدید هزینه اجاره مسکن، همچنان در سطح قابل قبول باشد به وضعیت درآمد خانوارها و رشد اقتصادی برمی‌گردد.

عدم‌توازن رشد اجاره‌‌‌بها با روند افزایش درآمد خانوارها در ایران به‌‌‌عنوان نقطه کور بازار اجاره به‌‌‌شمار می‌‌‌رود به‌طوری که باوجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشورهای مختلف و ایران – از بابت جهش تاریخی- استطاعت مستاجرهای ایرانی نصف خارجی‌‌‌هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می‌توان به معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» دست یافت.

معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که در بحث اجاره‌‌‌بها مطرح می‌شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجرها برای اجاره با میزان درآمد خانوارها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوارها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم‌‌‌های مهم استطاعت اجاره‌‌‌نشینی به‌‌‌شمار می‌‌‌رود. بنابراین نمی‌توان چالش اصلی مستاجرها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره‌‌‌بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوارها را نادیده گرفت.

این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجرها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره‌‌‌نشینی جهش  پیدا کند، اما درآمد خانوارها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوارها مساله‌‌‌ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجرها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست‌‌‌های موثر برای نجات مستاجرها خواهد بود.

بررسی‌‌‌ها ما نشان می‌‌‌دهد که میزان رشد تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح ۵۰‌درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال ۹۶، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره‌‌‌بها به‌‌‌طور میانگین ۲۰ تا ۲۵درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجرها را برهم زده و توان پرداخت اجاره‌‌‌بها را به‌‌‌صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها در ۵ کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره‌‌‌بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می‌شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجرها در ناهمسانی اجاره‌‌‌بها با درآمد خانوارها پاسخ داده خواهد شد.

استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می‌شود: «شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره‌‌‌بها در درآمدهای ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر ۳۰درصد باشد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجرها در استطاعت مناسبی به‌‌‌لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد که سهم اجاره‌‌‌بها از درآمد خانوار ۵ کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین ۳۵‌درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود ۱۰۰درصد(براساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای ۷۰درصد است.

مستاجرهای تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره‌‌‌بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آنها صرف اجاره‌‌‌بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجرها شده است.

این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها در ایران تقریبا نصف کشورهای مورد بررسی است و این امر نشان می‌‌‌دهد معادله‌‌‌ای که برای استطاعت پرداخت مستاجرها مطرح شده در ایران دچار اشکال است.

براساس نرم هبیتات این معادله در ۵ کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره‌‌‌بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست. اما علل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره کشورمان این سوال را مطرح می‌‌‌کند که کدامیک از دو فاکتور معادله استطاعت پرداخت اجاره‌‌‌بها با اشکال مواجه است؟

در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها متهم در پرداخت اجاره‌‌‌بها درنظر گرفته می‌شود، اما به دودلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به‌‌‌عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم‌توان پرداخت مستاجرها مطرح می‌شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می‌‌‌دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به ۸درصد رسید. بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره‌‌‌بها، ایران با کشورهای غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجرها در این ۵ کشور در حالت نرمال خود قرار دارد اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟ «دنیای اقتصاد» در بررسی‌‌‌های خود نشان می‌‌‌دهد که این موضوع به مساله دستمزد و درآمد سرانه برمی‌‌‌گردد که در سال‌‌‌های اخیر هر دو به ‌‌‌لحاظ رشد واقعی «منفی» بوده‌‌‌اند. قدرت خرید خانوارها در سال‌‌‌های اخیر به‌‌‌دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد کاهش چشمگیری داشته است. آمارها نشان می‌‌‌دهد سطح واقعی دستمزدها امسال حدود ۱۲درصد پایین‌‌‌تر از سال ۹۶ یعنی سال قبل از عصر جهش قیمت‌هاست. همچنین درآمد سرانه نیز نسبت به سال ۹۶ حدود ۲۰‌درصد کمتر است. این در حالی است که رشد واقعی اجاره‌‌‌بها ( ما‌به‌التفاوت تورم اجاره با تورم عمومی) از سال ۹۶ تا الان حدود ۵۰۰‌درصد بود.

با مقایسه قدرت پرداختی مستاجرهای ایران با ۵ کشور مورد بررسی براساس محاسبه دلاری اجاره‌‌‌بها و درآمد باید گفت ایران نیز مشابه دیگر کشورها از لحاظ تورم اجاره به قله رسیده است اما چرا آن کشورها همچنان استطاعت پرداخت براساس شاخص هبیتات را دارند اما ایران نتوانسته بین دو فاکتور تورم و درآمد توازن برقرار کند. این موضوع به صورت مستقیم به «رشد اقتصادی» کشورها و سیاست‌‌‌های تورم‌‌‌ساز و همچنین مساعد نبودن شرایط اقتصادی در کشورمان برای فعالیت‌‌‌های مولد و رشد اقتصادی بالا برمی‌گردد.

بنابراین نقطه کور عدم‌استطاعت پرداختی مستاجرها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله «استطاعت پرداختی اجاره‌‌‌بها» از دو مسیر همزمان و همسوی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» امکان‌‌‌پذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجاره‌‌‌بها را کنترل می‌‌‌کند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه تقویت توان پرداخت می‌شود.