پشت پرده ورود چینی ها به ایران / قیمت مسکن به کدام سو می رود؟

طرح واردات ساز چینی به بازار مسکن تهران و سایر شهرها، در حال حاضر توسط شهرداری از دولت جلوتر است. هرچند هنوز قرارداد مکتوبی برای این همکاری منعقد نشده است، اما طبق آخرین بیانات مقامات بخش مسکن کشورمان، جذب سرمایه از چین به عنوان یک هدف برای اجرای این طرح در نظر گرفته شده است.

نگاه به شرکت‌های ساختمانی چین تا پیش از اعلام این هدف، براساس اهداف دیگری بود. با این حال، هدف هر چه باشد، وضعیت کنونی بازار مسکن چین و همین‌طور بازار مسکن ایران مشخص می‌کند، این واردات ریسک‌هایی به همراه دارد ضمن آنکه، صورت مساله ما شامل «تورم تاریخی مسکن، نبود قدرت خرید خانه اول، رکود تولید مسکن و همچنین نبود توان مالی برای مشارکت خانوار‌های فاقد مسکن در مسکن دولتی (مسکن میلیونی)» است. این چالش‌ها قطعا ارتباطی به نوع سازنده ندارد که با واردات سازنده از چین، بتوان به حل آن‌ها امیدوار بود.

چالش‌های چین؛ چالش‌های ایران

طرح ساخت مسکن چینی در ایران از حدود دو سال پیش ابتدا در دولت سر زبان‌ها افتاد. دو سال پیش درست مصادف بود با «استارت طرح مسکن رئیسی» یا همان طرح «ساخت یک میلیون مسکن در سال به مدت ۴ سال» که البته این، براساس تکلیفی بود که قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ برای دولت سیزدهم تعیین کرده بود. در آن مقطع، مسوولان به دو علت، ایده «واردات انبوه ساز چینی» را در ذهن شان پرورش می‌دادند؛ «تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت» و «تسریع ساخت مسکن دولتی». از نگاه مسوولان، از آنجا که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر بخشی از پول آن به شکل تهاتر با «خدمات مسکن سازی» وصول شود، ضمن آنکه تجربه ساخت مسکن مهر در دولت‌های قبل این واقعیت را روی میز دولت سیزدهم و کنار پرونده تازه شکل گرفته «مسکن میلیونی» گذاشته بود که «اگر اقدامی نو در طرح مسکن سازی دولتی صورت نگیرد، احتمال آنکه مسکن میلیونی هم مثل مسکن مهر، به جای ۲ ساله، ۱۵ ساله ساخته شود، زیاد است.» در این میان، چون که چینی‌ها یک سابقه مرموز از «سریع سازی ساختمان» در کارنامه جهانی شان ثبت کرده اند، همین باعث پرورش آن ایده شد.

ماه گذشته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به عنوان عضو اصلی قرارگاه مسکن شهرداری – این قرارگاه سال گذشته وعده داد ۲۰۰‌هزار مسکن ارزان روی زمین‌های متعلق به شهرداری یا زمین‌های بیکار متعلق به مالکان خصوصی خواهد ساخت- برای اولین بار، جزئیات طرح شهرداری تهران برای «مسکن سازی چینی» در پایتخت را به شکل کامل تشریح کرد. خلاصه آنچه شهرداری با چینی‌ها توافق کرده است، می‌گوید: در مناطق ۹ تا ۱۶ پایتخت، زمین‌های بالای ۱۰‌هزار مترمربع که اراضی ذخیره یا قهوه‌ای شهر محسوب می‌شود، در خدمت «ساخت مسکن چینی» قرار خواهد گرفت با این هدف که بافت فرسوده تهران در مقیاس گسترده‌ای نوسازی شود. با این حال، مشاهدات مربوط به اوضاع اقتصادی چین، «نفع» شرکت‌های ساختمانی چینی را بیشتر از «منافع احتمالی» بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان می‌دهد. ستون فقرات اقتصاد چین طی حدود ۴ دهه گذشته و به طور خاص از دو دهه پیش تاکنون، «ساخت وساز مسکونی» بوده است. بخش مسکن و ساختمان حدود ۳۰‌درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور‌ها را شکل داده است که این یعنی، «مسکن، یکی از موتور‌های رشد اقتصادی چین» است، اما این موتور، ۲ سال است معیوب شده و تقریبا در حال خاموش شدن است. بخش مسکن چین به خاطر «حمایت سرشار بانک‌ها از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر به غول‌های ساختمانی چین مشهور شدند» از یکسو و «اشت‌های سیری ناپذیر چینی‌ها به خرید ملک و ملاکی» از سوی دیگر، همواره رونق داشت تا اینکه، «رکود کرونا» و «حباب قیمت مسکن» در سال‌های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱، باعث کاهش تقاضای خرید ملک و همچنین اعمال قوانین مالی محدودکننده در حوزه تسهیلات دهی به شرکت‌های ساختمانی شد. دو سمت عرضه (برج ساز‌های چینی) و تقاضا (خریداران خانه‌های دوم و چندم در چین) از کرونا به بعد، در صحنه ساختمان و مسکن این کشور محدود شدند. نتیجه اش، «رکود خرید، رکود ساخت، بدهی سنگین غول‌ها به بانک‌ها و پیش خریداران» و در نهایت، «تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمز اقتصاد» شد. امروز دو ابرشرکت ساختمانی چین یعنی اورگرند و کانتری گاردن به دو «ابر بدهکار» تبدیل شده اند. بدهی غول اول بالای ۳۰۰ میلیارد دلار و دومی نزدیک به ۲۰۰ میلیارد دلار اعلام شده است.

جنون خانه سازی در چین

شرکت‌های ساختمانی چین تا قبل از رکود فعلی مسکن در این کشور، «جنون خانه سازی» داشتند به‌طوری که سالانه ۱۵ میلیون واحد مسکونی در این کشور در سال‌های اخیر احداث شده که این تعداد عرضه جدید، حداقل ۱۰‌درصد در سال، بیش از تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی) بوده است. این حجم ساخت وساز قطعا اگر با «پول پاشی بانک‌ها و موسسات مالی چینی» همراه نبود، اتفاق نمی‌افتاد و تولیدات مسکن در چین به میزان معقول و متناسب با تقاضا شکل می‌گرفت، اما در اواخر ۲۰۲۳ اعلام شد حدود ۱۰۰ میلیون خانه خالی در چین وجود دارد که این تعداد ملک، معادل «۷ سال تقاضای مسکن» در این کشور است. در چین، نه تنها شرکت‌های ساختمانی، جنون خانه سازی دارند که چینی‌ها هم «شور ملکی» دارند. ۷۰‌درصد ثروت شهری در این کشور، در بخش زمین و مسکن خلاصه می‌شود. یک اندیشکده آمریکایی اخیرا در تحلیل «چرایی بدهی سنگین اورگرند و اوضاع ورشکستگی آن»، ریشه وضعیت فعلی اقتصاد مسکن چین را «هیجان چینی‌ها برای خرید ملک ناشی از سیاست‌های نرخ سود دستوری و بازدهی پایین بقیه بازارها» توصیف کرده بود.

این حجم خانه خالی در چین نتیجه همان شور ملکی است. از اواخر ۲۰۲۲ تاکنون، تحت‌تاثیر «سکته اقتصادی بازار مسکن چین»، از یکسو میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی غول‌ها در این کشور ۲۰‌درصد در یک‌سال کاهش پیدا کرد که به نوعی، رکورد رکود ساختمانی محسوب می‌شود و از سوی دیگر، فروش شرکت‌ها نیز رکورد کمترین طی ۲ سال اخیر را زده است. ضمن آنکه، قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ و متوسط چین نیز در یک‌سال گذشته بیش از ۱۵‌درصد افت کرد که سقوط سنگین حساب می‌شود. این در حالی است که قیمت واقعی مسکن در سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۴، سالانه بیش از ۱۰‌درصد افزایش پیدا کرده بود. در اوایل ۲۰۲۲ که هنوز «روی دیگر مسکن چین» مشخص نشده بود، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسید؛ حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره قابل سنجش است. این نسبت در آن زمان به بالای عدد ۶۰ رسید. برای درک واقعی این عدد، کافی است بدانید این نسبت در بازار مسکن تهران که سطح قیمت مسکن بسیار نامتعارف رشد کرده است، طی دو سال گذشته به عدد نزدیک ۳۰ رسید. در ۲۰۲۱ با فرمان دولت چین، «خطوط قرمز سه‌گانه» برای رابطه بانک‌ها با غول‌های ساختمانی تعریف شد به این معنا که «ادامه پول‌پاشی به این شرکت‌ها منوط شد به بررسی دارایی‌های شرکت‌ها و نسبت آن با بدهی بانکی شان».

اما «وابستگی شدید دولت‌های محلی به درآمد فروش زمین به همین شرکت‌ها» و همچنین «فشار‌های مستقیم و غیرمستقیم غول‌ها به دولت»، این خطوط سه گانه را پاک کرد! داستان امروز اقتصاد مسکن چین به این صورت است که «رکود سنگین ساخت و خرید مسکن» باعث «چشم انداز منفی رشد اقتصادی چین در ۲۰۲۴» شده است. احتمالا رشد حداکثر زیر ۳‌درصد خواهد بود. این برای کشوری که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم بوده، قابل قبول و قابل تحمل نیست. پس، چاره‌ای نیست به جز اینکه موتور رشد اقتصاد چین یا در داخل این کشور یا در کشور‌های خارجی روشن شود. از این منظر، می‌توان ریسک طرح مسکن سازی چینی را تصویر کرد. ضمن آنکه، چینی‌ها سال‌ها پیش قول‌هایی برای ساخت مثلا آزادراه تهران-اصفهان را هم دادند که قرارداد‌ها و فاینانس‌های موردنیاز هم به نوعی نهایی شد، اما هنوز خبری از نتیجه آن نیست.

ابهام اصلی چیست؟

چینی‌ها در شرایطی قرار است برای ما مسکن دولتی بسازند که طی دو سال گذشته، انبوه سازان ایرانی بابت «قیمت ساخت دستوری پایین‌تر از قیمت تمام شده ساخت مسکن»، عملا با سختی‌های فراوانی برای اجرای طرح «مسکن میلیونی» روبه‌رو بوده اند. طی این مدت، همواره قیمت مدنظر دولت دست کم ۲۰ تا ۳۰‌درصد پایین‌تر از هزینه واقعی ساخت یک مترمربع مسکن بوده است. در مقطعی که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در کشور بالای ۶‌میلیون تومان بود، مسوولان این طرح بر ساخت با قیمت نزدیک به ۴ میلیون تومان اصرار داشتند. اکنون ابهام اصلی این است که آیا چینی‌ها قبول می‌کنند با قیمت زیر قیمت بازار در ایران مسکن بسازند؟ ابهام دوم چگونگی حساب و کتاب است؛ آیا هزینه‌ها دلاری حساب می‌شود؟ در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در کشور‌های مختلف جهان از حدود ۶۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار در مترمربع است که البته بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت می‌تواند تا ۲۰۰۰ دلار هم تمام شود. چینی‌ها در کشور‌هایی که کار انجام داده اند بسته به اینکه مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده کنند و از همه مهم‌تر، نیروی انسانی خودشان را به کشور خارجی منتقل کنند یا نکنند، در همین بازه قیمتی ساخت وساز کرده اند، اما در نمونه‌ای در استرالیا، هزینه ساخت شان بالای ۲۰۰۰ دلار بوده است. اگر این ارقام باشد به معنای آن است که هزینه ساخت مسکن چینی در تهران سه برابر «قیمت ساخت مدنظر دولت» خواهد بود و حتی از هزینه ساخت در بازار آزاد شهر تهران (بازاری که بساز و بفروش‌های پایتخت در آن مشغول هستند) هم بیشتر می‌شود که در این صورت مسکن ارزان نخواهد بود.

نبود قدرت خرید

در تهران از سال ۹۷ تاکنون، میانگین قیمت مسکن سال به سال بالای ۶۰‌درصد در هر سال (رشد میانگین سالانه) افزایش پیدا کرد؛ جهش بی سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود سنگین در دو بازار خرید و ساخت مسکن تحت‌تاثیر همین جهش‌های مکرر حاکم است. آیا مسکن چینی می‌تواند مشکل را حل کند؟ موضوع نبود قدرت خرید مسکن ربطی به سازنده ندارد. چه بسازوبفروش ایرانی بسازد و چه خارجی، «هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان» مسیر‌های خود را طی می‌کنند و دست آخر، همان‌طور که در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بالای ۷۳ میلیون تومان است (قیمت‌های میانه زمستان ۱۴۰۲)، قیمت‌های آتی نیز در قالب همین روند حرکت می‌کند. مشکل بازار مسکن، تورم ملکی و متغیر‌های موثر بر این نرخ است که آن‌ها باید مهار و کنترل شوند. مشکل ساخت مسکن دولتی که الان کند پیش می‌رود نیز با ورود چینی‌ها حل نمی‌شود؛ چرا که در این طرح، متقاضیان واجد شرایط قدرت پرداخت آورده نقدی ندارند و همچنین قیمت توافقی بین سازنده‌ها و دولت نیز مشکل دارد و هزینه ساخت نیز بالاست.

قرار بود دو سال گذشته در مجموع ۲ میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود، اما تا الان زیر ۵۰۰‌هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار، سخت و آهسته پیش می‌رود.