احداث مسکن ملی در این زمین / شمارش معکوس آغاز شد

بعضی از کارشناسان مسکن معتقدند که بیش از ۸۵ درصد از پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی، الگوی ساخت آنها را تشکیل می‌دهد. بنابراین، برای افزایش سرعت ساخت مسکن، دولت باید به واگذاری زمین به مردم و مردمی‌سازی مسکن به صورت افقی روی آورد. پروژه‌های نهضت ملی مسکن، پس از گذشت نیمی از دوره حکومت، به شدت کند شده‌اند.

یکی از موضوعاتی که در طول دو سال گذشته ذیل اجرای طرح نهضت ملی مسکن بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است،  الگوی ساخت بلندمرتبه سازی و تک‌طبقه‌سازی است. موافقان و مخالفان هر یک از این دو شیوه ساخت مسکن استدلال‌هایی را برای نظر خود بیان می‌کنند؛ اما به نظر می‌رسد استدلال موافقان افقی سازی هم با واقعیت فرهنگ و زیست کشور ما نزدیک‌تر است و هم از نظر اقتصادی در مقایسه با بلند مرتبه سازی به‌صرفه‌تر است.

براساس آمار و شواهد موجود حوزه مسکن طی ۸ سال دولت روحانی تقریبا رها شده بود و بی‌توجهی به این حوزه به بالاترین حد خود رسید. به طوری که باعث شد یک انباشت تقاضا در این حوزه شکل بگیرد. دولت سیزدهم با ارائه طرح نهضت ملی مسکن و وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی سعی داشت و دارد بخشی از این عقب ماندگی را جبران کند.

به گفته دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی و دبیرکارگروه نهضت ملی مسکن، از تعداد ۴ میلیون مسکن وعده داده شده، یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد در زمین‌های دولتی به شکل اجاره ۹۹ ساله، ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در روستاها، ۸۰۰ هزار واحد مسکونی به‌ شکل خودمالکی و ۶۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده احداث می‌شود.

چرا آمار پیشرفت واحدهای نهضت ملی مسکن شفاف نیست؟

در حال حاضر طبق آمارهای وزارت راه و شهرسازی، عملیات ساخت ۲ میلیون و ۲۴۴ هزار واحد مسکونی آغاز شده است، اما نکته مهم در ارائه این آمار آن است که مشخص نیست این میزان واحد در حال ساخت در چه مرحله‌ای قرار دارند.

هرچند هادی عباسی اصل معاون مسکن و ساختمان وزیر راه اخیرا اعلام کرد که نزدیک به ۶۴۴ هزار واحد مسکونی با پیشرفت ۳۰ درصدی ساخت مواجه هستند، اما به نظر می‌رسد کندی سرعت ساخت این واحدها و عدم توفیق دولت در پیشرفت مورد نظر باعث شده آمارها نیز به صورت شفاف بیان نشوند.

یکی از راه‌حل‌هایی که می‌تواند به کمک دولت بیاید تا عقب ماندگی کشور در حوزه مسکن را به سرعت جبران کند، مردمی سازی ساخت مسکن و ساخت واحدهای تک طبقه ویلایی توسط خود مردم است. به گفته کارشناسان، افقی سازی به واسطه اینکه پیچیدگی‌های موجود در بلندمرتبه سازی را ندارد سرعت ساخت مسکن را به مراتب بالاتر می‌برد.

این در حالی است که در بلندمرتبه سازی چالش‌هایی همچون هزینه بیشتر و تکنولوژی پیچیده‌تر برای مقاوم سازی واحدها و همچنین وابستگی افراد به یکدیگر به دلیل طبقاتی بودن واحدها و توانایی متفاوت افراد برای تکمیل آورده، سرعت ساخت را کند می‌کند.

با وجود مزایای مادی و معنوی افقی سازی، مخالفان آن همواره کمبود زمین را به عنوان یکی از موانع اجرای این شیوه بیان می‌کنند .

مخالفت این افراد برای کمبود زمین در حالی است که به گفته حمیدرضا آرامی، دبیر کارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس، بررسی نواحی شهری و روستایی کشور و پهنه بندی آنها، نشان می‌دهد، درصد کمی از کشور، به سکونتگاه بدل شده است و از ۱۶۵ میلیون هکتار وسعت کشور تنها یک میلیون هکتار سهم اراضی شهری و روستایی است.

علاوه بر این به گفته این کارشناس شهرسازی، تحقیقات نظام سکونت‌گاهی کشور، حاکی از آن است که این میزان از اختصاص زمین‌های مسکونی، تنها بخش کوچکی از اراضی مستعد بارگذاری جمعیتی است.

این به معنای آن است که اگر تمامی زمین‌های کشاورزی، جنگلی، کوهستانی، کویری و ... که امکان بارگذاری جمعیت در آن‌ها وجود ندارد را کنار بگذاریم، باز هم بخش زیادی از سرزمین ایران امکان شهرسازی و اسکان جمعیت را دارد.

علاوه بر کمبود زمین، افزایش هزینه تامین زیرساخت برای افقی سازی از دیگر مواردی است که مخالفان این شیوه بر روی آن تاکید دارند، در حالی که مدافعان می گویند در مقایسه با هزینه‌هایی که بلندمرتبه سازی بر کشور و مردم تحمیل می‌کند، هزینه زیرساخت کمتر نیز هست.

هزینه تامین زیرساخت افقی سازی کمتر از هزینه‌های پنهان بلندمرتبه سازی

به گفته برخی کارشناسان بلندمرتبه سازی باعث آسیب‌های فراوان اجتماعی می‌شود که هزینه‌های آن‌ها در بلندمرتبه سازی پنهان است و عموما در محاسبات موافقان آن دیده نمی‌شود. در حالی که با در نظر گرفتن هزینه‌های پنهان بلند مرتبه سازی که در نهایت نیز مردم باید آن‌ها را بپردازند، افقی سازی بسیار به صرفه‌تر است.

از طرف دیگر برای توسعه افقی شهرها و ساخت خانه‌های ویلایی هزینه زیرساخت را می‌توان از طریق ارزش افزوده‌ای که بر روی زمین‌های اطراف ایجاد می‌شود، تامین کرد. در همین خصوص بهزاد عمران‌زاده رئیس اندیشکده شهر اسلامی می‌گوید که اگر همین کنار تهران کلنگ بزنید فردا قیمت آن چندین برابر می‌شود، هزینه توسعه شهری را می‌توان از طریق واحدهای تجاری که در آنجا تعریف می‌شود و فروش زمین به سازندگان تامین کرد.

منتقدان رویه متعارف ساخت معتقدند مسکن در حال حاضر بخش زیادی از درآمد مردم صرف تامین مسکن می‌شود و اگر با همین دست فرمان کار نهضت ملی مسکن پیش برود و به بهانه کمبود زمین منتظر بلندمرتبه سازی انبوه‌سازان شد، این طرح نیز به سرنوشت طرح‌های پیشین حوزه مسکن دچار خواهد شد. چرا که همان طور که گفته شد بلندمرتبه سازی به دلیل پیچیدگی ساخت دیرتر از واحدهای ویلایی آماده می‌شود و به واسطه تورم هزینه‌های آن نیز در طول زمان افزایش می‌یابد.

با توجه به شرایط اقتصادی فعلی نیز مردم توان افزایش چندباره آورده خود را ندارند به همین خاطر واحدها به دلیل گران شدن ساخت و عدم تامین مالی توسط مردم در نیمه راه رها می‌شوند. بنابراین کارشناسان موافق افقی سازی معتقدند باید دولت هرچه سریع‌تر زمین در اختیار مردم قرار دهد تا مردم خود شروع به ساخت مسکن کنند و در این چرخه معیوب گرفتار نشوند.