آینده تیره‌وتار بازار مسکن

بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. این بازار شامل خرید، فروش و اجاره ملک‌ها مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن تحت‌تاثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد. بازار مسکن از چندین بخش تشکیل شده است که شامل خریداران، فروشندگان، مشاوران املاک، تولیدکنندگان ساختمان و متخصصان حقوقی می‌شود. این بازار طبق روند و تغییرات بازارهای دیگر، ممکن است به‌صورت رو به رشد یا کاهش باشد. طبق آمارهای منتشرشده از آخرین وضعیت بازار مسکن، احتمالا تا اواسط بهار ۱۴۰۳ مسکن جای مناسبی برای سرمایه‌گذاری نخواهد بود.قدرت خرید مردم با افزایش تورم دستخوش تغییرات بزرگی شد، اما این قدرت خرید در هیچ‌یک از حوزه‌ها، به‌اندازه بازار مسکن پایین نیامد. صرف‌نظر از مشکلات مصرف‌کننده، تولیدکنندگان ساختمانی نیز دچار ضرر و زیان هستند و خیلی وقت است که حاشیه سودشان کاهش یافته و در امسال وضعیت ساختمان‌سازی تعریف چندانی نداشته است و سیاست‌های انقباضی دولت نیز که برای مدتی منجر به ایجاد آرامش در بازار شد، در عمل یک مشکل دیگر به معضلات سابق بازار اضافه کرد.علاوه بر بازار معاملات مسکن، وضعیت بازار ساخت‌وساز نیز در سال ۱۴۰۲ با رکود فراوان همراه بود. در واقع از آنجایی که قدرت خرید مردم پایین آمده است، سازندگان هم به‌سراغ ساخت مسکن نمی‌روند. حالا سوال اینجاست که وضعیت بازار در سال آتی چه خواهد شد؟ آیا باید همچنان منتظر گرانی و رکود باشیم؟

حبس آمار، راهکار دولت برای کنترل بازار مسکن

با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال ۱۴۰۲ بازار مسکن مطابق انتظار مقداری رشد کرد و نرخ هر متر خانه در تهران به بیش ۸۰ میلیون تومان رسید. به‌نظر می‌رسد جز حبس آمار در شرایط صعود قیمت‌ها، برنامه مشخصی از سوی دولتمردان برای کنترل این بازار وجود ندارد. رشد نرخ دلار باعث ایجاد انتظارات تورمی در بخش املاک می‌شود و به‌دلیل کاهش ساخت‌وساز، آینده جالبی را برای این بازار در سال آینده دیده نمی‌شود.ایران تحت تحریم‌های اقتصادی مختلفی قرار گرفته است که می‌تواند بر اقتصاد آن از جمله بخش املاک و مستغلات تاثیر بگذارد. تحریم‌ها می‌تواند منجر به کاهش سرمایه‌گذاری خارجی و رشد اقتصادی شود و با کاهش تقاضا منجر به کاهش نرخ مسکن شود. ثبات در نرخ ارز نیز ممکن است نشان‌دهنده مداخله دولت برای تثبیت ارز باشد. در حالی که این امر می‌تواند به‌طورموقت از بازار مسکن حمایت کند، ممکن است در درازمدت پایدار نباشد، به‌ویژه اگر منجر به کاهش ذخایر خارجی شود که در نهایت می‌تواند باعث کاهش ارزش و تاثیر منفی بر نرخ مسکن شود. نرخ بالای مبادله در برابر دلار امریکا نشان‌دهنده این است که ریال ایران به‌طورقابل‌توجهی قدرت خرید کمتری دارد که می‌تواند بر توانایی مصرف‌کنندگان در خرید مسکن تاثیر بگذارد و در نتیجه تقاضا را کاهش دهد و به‌طوربالقوه منجر به کاهش قیمت‌ها شود. محیط اقتصاد جهانی، از جمله نرخ نفت و روابط بین‌الملل، می‌تواند بر اقتصاد ایران و بازار مسکن تاثیر بگذارد. هرگونه روند منفی اقتصاد جهانی می‌تواند اقتصاد ایران را بیشتر تحت‌فشار قرار دهد و منجر به کاهش بالقوه نرخ مسکن شود.

وعده‌هایی که مردم را امیدوار کرد

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد دولت در تحویل واحدهای نهضت ملی و گلایه‌مندی متقاضیان به صمت گفت: وعده‌های اخیر دولت در زمینه پروژه‌های مسکنی برمبنای اصول مشخصی مطرح نشد و این مسئله در ادامه چالش‌های متعددی را برای مردم به‌وجود آورد. این وعده‌ها باعث ایجاد انتظار در مردم شد و آنها به‌ناچار روی این وعده‌ها حساب ویژه‌ای باز کردند. وعده ساخت یک میلیون مسکن از همان ابتدا و به‌دلیل اقتصادی، فنی و لجستیک مقدور به‌نظر نمی‌رسید. ما در گذشته و در بهترین وضعیت خود، در نهایت قادر به ساخت ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بودیم.

وی ادامه داد: مطرح کردن ساخت یک میلیون واحد ناشی از عدم‌آگاهی کامل مسئولان از امکانات موجود و همین طور نبود برنامه‌ریزی اصولی و مدون است. در این‌باره حتی نباید از تاخیر در تحویل واحدها سخن گفت، بلکه این پروژه هنوز به‌طورجدی کلید نخورده است. مسکن ملی با این هدف کار خود را آغاز کرد که از رهگذر آن، سالی یک میلیون مسکن برای متقاضیان ساخته شود.

سرحدی ضمن انتقاد از عملکرد دولت گفت: وزیر راه و شهرسازی و معاونان او، این‌طور ادعا کردند که برای به‌سرانجام رساندن این طرح، زمین‌های دولتی را برای ساخت‌وساز به مردم واگذار می‌کنند. این‌گونه پروژه‌ها نه‌تنها دردی از مردم دوا نمی‌کند، بلکه همواره نتیجه معکوس می‌دهد. ما به‌عنوان کارشناس از روز نخست درباره اشتباهات و نقایص این طرح، هشدارهای لازم را داده بودیم، اما متاسفانه گوش شنوایی برای توصیه‌های ما وجود نداشت.

وی تصریح کرد: این روزها درباره تحویل واحدهای مسکونی به مردم خبرهایی شنیده می‌شود که در حقیقت این واحدها به همان مسکن مهر تعلق دارد؛ در واقع مسئولان در تکمیل طرح قدیمی مسکن مهر نیز ناتوان هستند و از این‌رو، شاهد نارضایتی‌های گسترده در میان مردم هستیم.  دولت به تعهدات خود در این زمینه عمل نکرده است و این وضعیت می‌تواند بحران‌های جدیدی را برای بازار مسکن ایجاد کند.

پیش‌بینی نرخ مسکن پس از نوروز

این کارشناس بازار مسکن در ارتباط با پیش‌بینی نرخ خانه پس از ایام نوروز گفت: مقوله مسکن دارای 2 جنبه سرمایه‌ای و کالایی است. جنبه کالایی آن به ابعاد مصرفی آن برای مصرف‌کنندگان اشاره دارد که این بازار کاملا راکد است. بازار سرمایه‌ای مسکن، مطمئن‌ترین بازار برای حفظ دارایی در میان تمامی بازارها محسوب می‌شود؛ بنابراین این نوع معاملات از ارزش بسیار بالایی برخوردار است و به‌دلیل مقاصد خاص آن، قیمت‌ها یا تغییر محسوسی پیدا نمی‌کند یا رو به بالا می‌رود.

سرحدی در ادامه خاطرنشان کرد: در سال آینده بازار مصرف مسکن با رکود ملموسی مواجه می‌شود و مصرف‌کننده قادر به ورود به بازار نیست و در نتیجه حجم تقاضا به‌شکل چشمگیری شیب نزولی خواهد داشت. در حال ‌حاضر برای خرید یک واحد ۵۰ متری در تهران، باید بودجه‌ای بالغ بر ۲ میلیارد را در نظر بگیرید.

وی در پایان اضافه کرد: در بازار سوداگری (سرمایه‌ای)، با بازیگران متعددی مانند بازار ارز، بازار سکه و طلا، بازار خودرو و نرخ‌های مواجهیم و هرگونه نوسان در هرکدام از این بازارها، می‌تواند نرخ مسکن سرمایه‌ای را تحت‌تاثیر قرار دهد. نرخ مسکن حداقل در روزهای ابتدایی سال جدید کاهش پیدا نخواهد کرد و نباید منتظر وقوع چنین اتفاقی باشیم. نرخ مسکن سرمایه‌ای نیز با رکود مواجه می‌شود و در آن بخش نیز امیدواری چندانی درباره کاهش نرخ‌ها نمی‌توان متصور بود.

ناکامی دولت سیزدهم در بخش مسکن

اکبر ترابیان، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بخش مسکن از جمله بخش‌های حیاتی اقتصاد کشور است. با این حال، در دولت سیزدهم، بخش مسکن با مشکلات و چالش‌های زیادی روبه‌رو شد و دولت تاکنون در این زمینه به موفقیت کافی دست نیافته است. یکی از عوامل اصلی عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن، بی‌توجهی به نیازهای واقعی بازار مسکن بوده و دولت‌ها در سال‌های گذشته برای تحریک بازار مسکن، اقدامات زیادی را انجام داده، اما بسیاری از این اقدامات به‌نظر می‌رسد، بدون برنامه‌ریزی کافی و بررسی نیازهای بازار انجام گرفته است. به‌عنوان مثال، برخی برنامه‌های تحریک بازار مسکن نظیر اعطای وام‌های سنگین یا افزایش سقف تسهیلات مسکن، باعث افزایش نرخ مسکن شد و از دسترسی برخی افراد به‌ویژه جوانان و خانواده‌های با درآمد کم، به مسکن مناسب جلوگیری کرد.

وی در ادامه افزود: بنده معتقد هستم که عدم‌اجرای کافی برنامه‌های توسعه مسکن نیز از دلایل عدم‌موفقیت دولت در این زمینه است. در سال‌های گذشته، برخی دولت‌ها برنامه‌های بلندمدتی را برای توسعه مسکن ارائه داده‌اند. با این حال، در دوره برخی از این برنامه‌ها به‌دلیل عدم‌تامین منابع مالی و عدم‌اجرای کامل همچنان ناتمام مانده‌اند. این موضوع باعث شده است که توسعه مسکن به‌طورکلی کاهش یابد و بازار مسکن در شرایط نامساعدی قرار گیرد.

این کارشناس تاکید کرد: دولت برای اینکه بتواند بازار مسکن را کنترل کند، باید دست دلالان و سوداگران را از بازار مسکن دور کند تا خانه‌هایی که قرار است برای محرومان ساخته شود، به‌دست این افراد برسد، نه اینکه تجربه مسکن مهر تکرار شود و بخش زیادی از واحدهای دولتی دست سودجویان بیفتد.

 سوداگران برای افزایش سود خود نه به اشکال مختلف به بازار مسکن ورود می‌کنند و وارد چرخه ساخت‌وساز نیز می‌شوند، این افراد بدون رعایت قوانین ساختمانی، ساختمان‌هایی را بنا می‌کنند که علاوه بر آسیب رساندن به محیط‌زیست، خطراتی را نیز برای ساکنان ایجاد می‌کنند. با این حال، مسئولان ذی‌ربط با تمام تلاش‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن تا به حال کرده‌اند، نتوانسته‌اند به‌طورکامل با این جور قضایا مقابله کنند. این موضوع باعث شده است که اعتماد مردم به دولت در این زمینه التیام بازار ملک کاهش یابد و این مشکل به‌شدت در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.راهکار رهایی از بن‌بست بازار مسکن

سخن پایانی

هیچ‌کس نمی‌تواند به‌طوردقیق نرخ مسکن را پیش‌بینی کند، چون همان‌طور که گفته شد عوامل سیاسی و اقتصادی هم در قیمت‌گذاری خانه‌ها تاثیرگذار است، اما اگر بخواهیم براساس داده‌های آماری نرخ مسکن را در سال ۱۴۰۳ در ایران پیش‌بینی کنیم، به‌راحتی می‌توان گفت که نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها کاهشی باشند.نکته اولی که وجود دارد، این است که دولت سیزدهم وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را به مردم داد. در سالی که گذشت، ساخت تنها ۳۰۰ هزار خانه در سراسر کشور شروع شد؛ این موضوع نشان می‌دهد که انتظاری که از دولت بابت ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا می‌رفت، انتظار زیادی بوده و حتی اگر دولت به وعده خود به‌طورکامل عمل می‌کرد و یک میلیون خانه در سراسر کشور می‌ساخت، کشور ما به‌دلیل چاپ اسکناس‌های بدون پشتوانه و تورم بالایی که هر ساله به‌همراه دارد، متاسفانه باید انتظار داشته باشیم که نرخ خانه در سال ۱۴۰۳ هم با افزایش همراه خواهد بود.