نسخه مجلس برای بازار اجاره / مستاجران امیدوار شدند

مقامات دولتی در بخش مسکن با امید به تصویب اصلاحیه سوم طرح ساماندهی بازار اجاره در شورای نگهبان، جلساتی برگزار کرده‌اند. با این حال، نه تنها اشکال مرتبط با "تعیین اجاره‌ها" در متن مصوبه مجلس هنوز حل نشده است، بلکه تجربه شکست‌خورده "سقف کرونایی رشد اجاره‌ها" نیز در بازار وجود دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که با توجه به نقش سه متغیر اساسی در معادله اجاره‌ها در سال ۱۴۰۳، سیاستگذار می‌تواند از ابزارهای تشویقی برای محدود کردن رشد اجاره‌ها استفاده کند.

سقف کاذب برای اجاره‌بها

تعصب احتمالی برخی طراحان «تصویب‌نامه مجلس در خصوص ساماندهی اجاره‌بهای مسکن» نسبت به آنچه در متن طرح «تعیین‌» کرده‌اند، به «تمدید ماده‌ای که مورد ایراد جدی شورای نگهبان است» در نسخه سوم اصلاحی این مصوبه منجر شده و اکنون –در آستانه فصل نقل و انتقال مستاجرها- فرجام این مصوبه و واکنش احتمالی بازیگران بازار اجاره به آن محل سوال قرار گرفته است. هفته گذشته برخی مسوولان این حوزه وعده دادند، به‌زودی با تصویب نهایی «ساماندهی بازار اجاره»، مشکل اجاره‌نشین‌ها در آستانه فصل نقل‌وانتقال حل می‌شود. اما از آنجا که «یک ماده پرحاشیه این مصوبه، یعنی ماده ۸ که بر تعیین رشد سالانه اجاره‌بها برای صاحب‌خانه‌ها دلالت دارد» و دو بار طی سال ۱۴۰۲ محل اشکال شورای نگهبان قرار گرفته بود، هنوز هم در متن اصلاح‌شده‌ای که مجلس روزهای گذشته به شورا ارائه کرد، وجود دارد، می‌توان گفت «تبدیل آن به قانون» با ابهام بزرگ روبه‌رو است.

نمایندگان مجلس تابستان دو سال پیش – تیرماه ۱۴۰۱- در مواجهه با «گلایه‌های سراسری مستاجرها (تقریبا از همه شهرهای کشور) از اوضاع اجاره‌بها»، سراغ نوشتن یک طرح با هدف «مهار تورم اجاره مسکن» رفتند. در آن سال، میانگین رشد هزینه اجاره خانه در کشور، به شکل تاریخی به «بالای ۳۰ درصد» و در تهران و کلان‌شهرها نیز به شکل بی‌سابقه به «بالای ۴۰ درصد» جهش کرد، به‌طوری که «ناتوانی مالی مستاجرها برای پرداخت هزینه» باعث شده «بازار اجاره از دسترس» خارج شود. تا پیش از این، میانگین تورم اجاره همواره کمتر از ۲۵‌درصد در سال بود.

سال گذشته در همین فصل، طرح ۱۴۰۱ مجلس برای مستاجرها، با تاخیر طولانی، به تصویب صحن رسید و برای تایید نهایی روانه شورای نگهبان شد. شورا اما «دو اشکال اساسی» به طرح گرفت و آن را برگشت زد.

بر اساس مصوبه مجلس، «شورای عالی مسکن مکلف شده بود، نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در کشور را تعیین کند و رعایت آن توسط صاحب‌خانه‌ها، الزامی شود.»

شورای نگهبان در قالب اشکال اول، «انتقال تکلیف تعیین قیمت از مجلس به شورای عالی مسکن» را غیرقانونی دانست و در عین حال، «تعیین اجاره‌بها» را خلاف‌شرع عنوان کرد.

سال گذشته کارشناسان انتظار داشتند، «برگشت مصوبه تعیین اجاره‌بها به مجلس» باعث شود سیاستگذار سراغ راه درست و اصلی برای تنظیم قیمت‌ها برود. اما از آنجا که سیاستگذار طی همه سال‌های گذشته، تورم موردی در بازارها از جمله بازار اجاره مسکن را همواره خواست از یک مسیر، آن هم «تعیین قیمت» -به جای طراحی مسیر کاهش تورم عمومی و برقراری شرایط برای ثبات قیمت در همه بازارها و نه فقط تعقیب قیمت در یک بازار- درمان کند، بنابراین در برابر «ایراد شورای نگهبان»، موضوع تعیین اجاره‌بها و رشد سالانه آن را از متن مصوبه مجلس حذف نکرد و اواخر پارسال برای بار دوم، آن را به شورا ارسال کرد. شورای نگهبان نیز همان زمستان پارسال، کماکان همان دو اشکال قانونی و شرعی را به عنوان ایراد، لحاظ و برای بار دوم متن را به مجلس برگشت زد.

اکنون، در نسخه سوم ارائه شده از سوی مجلس به شورای نگهبان، «واژه تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین نرخ رشد سالانه اجاره‌بها» از متن حذف شده است اما این کار کماکان به عنوان وظیفه شورای عالی مسکن لحاظ شده و «رعایت نرخ تعیین شده توسط دولت از سوی موجرها الزامی اعلام شده است».

پیش‌تر شورای نگهبان به مجلس به صورت مکتوب اعلام کرده بود، برای رفع اشکال شرعی «تعیین اجاره‌بها»، چنانچه «مصلحت ملزمه» در متن مصوبه مجلس درج شود، قابلیت دارد. معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون‌گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند. متن نسخه‌ای که هفته گذشته اصلاح و به شورای نگهبان ارسال شد، انتشار عمومی پیدا نکرده اما برخی نمایندگان می‌گویند، این عبارت یعنی مصلحت ملزمه را در متن اصلاحی، گنجانده‌اند.

اما چه این عبارت آورده شده باشد و چه درج نشده باشد، موضوع «تعیین اجاره‌بها» خارج از ‌سازوکار بازار، معادله این بازار را در مسیر پیچیده قرار می‌دهد.

فصل کلیدی رگولاتور بازار اجاره

گزارش ما از وضعیت بازار اجاره مسکن ۱۴۰۳ بر اساس متغیرهای اثرگذار بر نبض اجاره‌بها حاکی است، در سال‌جاری با توجه به «سطح بالا و نامتعارف قیمت مسکن» و «نبود قدرت خرید در سمت زوج‌های جدید و سایر خانوارهای فاقد مسکن ملکی»، حجم تقاضای اجاره آپارتمان در شهرها شبیه دو سه سال گذشته، بالا خواهد بود. از طرفی، رکود تولید مسکن طی ۵ سال گذشته، حجم کلی عرضه جدید به بازارهای خرید و اجاره را کاهش داده است. بنابراین، بازار اجاره مسکن با یک عدم‌تعادل بین واحدهای آماده اجاره و متقاضیان اجاره‌نشینی روبه‌رو است.

در کنار این فاکتور که بر روند تغییر اجاره‌بها در قراردادهای ۱۴۰۳ اثرگذار خواهد بود، «تبعیت اجاره‌بهای درخواستی صاحب‌خانه‌ها از رشد هزینه‌های زندگی‌شان (تورم عمومی نقطه‌ای در زمان تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید)»، فاکتور دیگری است که معادله اجاره‌بها و بازار اجاره مسکن در سال‌جاری را شکل می‌دهد.

تورم عمومی در سال گذشته، نرخ بالای ۴۰‌درصد را ثبت کرد و تورم نقطه‌ای اسفند نیز در سطح پایین‌تر از آن قرار گرفت اما برای مستاجرها، بالا و «خارج از استطاعت» است.

این تصویر از اوضاع اجاره‌بها، اهمیت «مسوولیت دولت و مجلس» برای تصویب و اجرای ضوابطی که «قابلیت تنظیم‌گری» به جای «صدور دستورهای غیرقابل اجرا» داشته باشد را نشان می‌دهد.

حتی اگر «تعیین سالانه اجاره‌بها»، به تصویب شورای نگهبان برسد، «تجربه تعیین سقف برای رشد اجاره‌بها در سال‌های کرونا» و «ناکامی دولت در رعایت این سقف کاغذی»، اثبات می‌کند، «بازنده این مدل مصوبات، مستاجرها خواهند بود» چون در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، میانگین رشد اجاره‌بها به مراتب بیشتر از «سقف تعیین شده ۲۰ درصدی» بود.

آن تجربه نشان داد، «تعیین‌تکلیف برای موجرها» به سرانجام نمی‌رسد و تبعات آن، بدتر از «عدم‌اجرای این مدل مصوبات» است. در سال‌های اخیر بعد از «ابلاغ سقف رشد اجاره‌بها» و همچنین «ممنوعیت خاتمه دادن به قرارداد اجاره‌بها در زمان کرونا برای رعایت حال مستاجرها»، بازار اجاره‌ مسکن شاهد «خروج گروهی از موجرها از این حوزه» شد و در نتیجه، با کاهش عرضه، عرصه بر مستاجرها تنگ‌تر شد.

چه بسا اگر «بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی» برای چند خانه‌ای‌ها هزینه داشت، این کاهش عرضه اتفاق نمی‌افتاد.

تشویق به جای تنبیه جواب می‌دهد

اکنون، نمایندگان مجلس و برخی مسوولان دولتی امیدوارند در صورت «تصویب طرح تعیین اجاره‌بهای سالانه»، التهاب هزینه‌ای بازار اجاره‌نشین‌ها برطرف شود. هرچند به همان دلایلی که در ابتدای این گزارش تشریح شد، «این مدل سیاستگذاری» با کلی اما و اگر در مسیر تصویب نهایی و اجرای موفق روبه‌رو است، ولی با صرف‌نظر از این طرح، سیاستگذار می‌تواند با دو مشوق به جای تنبیه درج شده در این طرح، «دست‌کم بخشی از موجرها را با مدل اقتصادی، برای اعمال نرخ رشد کمتر در اجاره‌نامه‌های ۱۴۰۳ همراه کند».

بررسی‌ها نشان می‌دهد، «مهار درست، موثر و پایدار تورم اجاره مسکن و بازگشت آن به سطح نرمال سال‌های گذشته، ‌ از مسیر کاهش تورم عمومی و تورم مسکن می‌گذرد». با این حال، در غیاب این مهم، «معافیت از پرداخت مالیات سالانه اجاره» یک نوع مشوق قابل قبول است که سیاستگذار می‌تواند آن را در صورت «رعایت نرخ رشد مدنظر»، به صاحب‌خانه‌ها ارائه کند. فرمول مالیات اجاره به این صورت است که چیزی در حدود ۲۲‌درصد از «عایدی سالانه صاحب‌خانه‌ها» بابت آن، به عنوان مالیات محاسبه می‌شود. موضوع مالیات بر اجاره، در ماده ۱۰ تصویب‌نامه مجلس برای اجاره‌نامه‌های ۲ ساله و بیشتر آمده است و اکنون می‌تواند به «رعایت نرخ کمتر برای تورم اجاره»، تعمیم داده شود.

راهکار تشویقی دوم، «ظرفیت قانون مالیات بر خانه خالی» است. طی دو سال گذشته، دولت «حجمی از واحدهای مسکونی را تحت عنوان خانه خالی، شناسایی کرد و برای مالکان آنها پیامک مشمول مالیات یا برگه پرداخت صادر کرد.» این گروه از املاک مسکونی می‌تواند در صورت عرضه شدن آنها به بازار اجاره، «مشمول معافیت مالیات» قرار بگیرد. این مشوق‌ها چه بسا، به دلیل آنکه «راهکار اصلی» برای مهار تورم اجاره مسکن محسوب نمی‌شود، به گشایش کامل هم منجر نشود اما در مقایسه با سیاست دستوری تعیین نرخ، دست‌کم با مقاومت روبه‌رو نخواهد شد.

مصلحت ملزمه را قید کردیم؛ شرط اجرا می‌خواهد

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و از طراحان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی اما اعلام کرد: در نسخه نهایی اصلاحیه‌ای که برای این مصوبه تهیه کرده‌ایم دو تغییر و اصلاح مهم مطابق با نظر شورای نگهبان اعمال شده است. وی توضیح داد: در نسخه نهایی، عبارت «مصلحت ملزمه» مطابق با نظر شورای نگهبان، گنجانده شده است که بر اساس آن به وزارت راه وشهرسازی ماموریت داده شده است تا هر جا مصلحت ملزمه ایجاب می‌کرد موارد ضروری را به اطلاع شورای‌عالی مسکن برساند و شورای‌عالی مسکن بر اساس مصلحت ملزمه، بازار اجاره را ساماندهی کند. در واقع وزارت راه وشهرسازی باید مصلحت ملزمه را تشخیص داده و آن را به شورای‌عالی مسکن ارائه دهد. اصلاحیه دوم هم مربوط به نحوه تصمیم‌گیری درباره ساماندهی بازار اجاره از سوی دولت بر اساس این مصلحت ملزمه است.

به گفته اقبال شاکری، با توجه به عدم‌کارآیی سقف‌گذاری یکپارچه و همگانی برای نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن، در قالب اصلاحیه دوم صورت‌گرفته در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، وزارت راه وشهرسازی ماموریت دارد مصلحت ملزمه برای ورود شورای‌عالی مسکن به بازار اجاره، را بر اساس «نرخ تورم عمومی» و «نرخ تورم اجاره» تشخیص داده و به این شورا ارائه دهد.

وی در این باره توضیح داد: در هر استان و هر شهری که نرخ تورم اجاره از نرخ تورم عمومی فراتر رفت، وزارت راه وشهرسازی می‌تواند مصلحت ملزمه ورود به حوزه ساماندهی اجاره‌بها از طریق تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره در استان‌های مواجه با بحران هزینه اجاره‌نشینی را به شورای‌عالی مسکن ارائه دهد و تصمیم مناسب با هر استان متناسب با شرایط آن استان اخذ شود؛ بنابراین نرخ‌گذاری دستوری یکپارچه که به عنوان مثال ۲۵‌درصد رشد مجاز اجاره‌بها برای تهران و ۲۰‌درصد برای سایر شهرها را شامل می‌شد، عملا منتفی است.

وی اما شرط اجرا یا ضمانت اجرای این قانون را تکمیل سامانه املاک و اسکان کشور و اجرای بی‌قیدوشرط ضوابط مربوط به الزام افراد به درج اطلاعات مالکیتی و سکونتی خود در این سامانه عنوان کرد. به گفته وی تا زمانی که این سامانه تکمیل نشود، همه افراد اطلاعات هویتی، مالکیتی و سکونتی خود را در آن درج نکنند و معاملات مسکن و اجاره از طریق سکوهای مجاز و قابل رهگیری انجام و ثبت نشود نمی‌توان امیدوار به ضمانت اجرایی صد درصدی قوانین این‌چنینی بود. البته در این تصویب‌نامه برای این موضوعات هم تمهیداتی اندیشیده شده است؛ از آن جمله تدابیر تنبهی و بازدارنده برای مشاوران املاکی که قراردادها و معاملات مسکن را در این سکوها و سامانه‌های تعیین‌شده ثبت نکنند در نظر گرفته شده است. دستگاه‌های خدمات‌رسان هم موظف شده‌اند برای ارائه تمام خدمات به افراد اطلاعات سکونتی و مالکیتی آنها را از سامانه املاک و اسکان کشور استعلام کنند و در صورتی که اطلاعات افراد در این سامانه درج نشده بود افراد را به این سامانه هدایت کنند و در صورت خودداری آنها، از ارائه خدمات به آنها اجتناب کنند.

قفل اجاره با نرخ دستوری سنگین‌تر می‌شود

یک عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس ضمن مخالفت با هر نوع اقدام دستوری در بازار اجاره اعتقاد دارد که قفل این بازار با نرخ‌گذاری دستوری سنگین‌تر می‌شود. رحمت‌اله فیروزی‌پورآبادی، عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: به عنوان یک کارشناس معتقدم نرخ‌گذاری دستوری در بازار اجاره، محل قانون‌گذاری نیست؛ بلکه دولت به عنوان متولی امر مسکن باید با مشورت بخش‌خصوصی و انجام بررسی‌های بسیار دقیق، واقع‌نگر و متناسب با شرایط اقتصادی کشور، در این باره سیاست موثر و مناسب را در پیش بگیرد. به گفته وی نرخ‌گذاری دستوری در بازار اجاره از سوی مجلس، شورای‌عالی مسکن یا هر نهاد دیگری بدون توجه به این ملاحظات و بررسی‌های دقیق، اقدامی چندان کارشناسی نیست.

او با اشاره به اینکه با توجه به ماهیت بازار مسکن واجاره، نرخ‌گذاری‌های دستوری که تاکنون در این زمینه انجام شده و طرح‌هایی که در این باره تهیه شده است فاقد ضمانت اجرایی بوده و در عمده موارد به طور کامل اجرایی نمی‌شود، خاطرنشان کرد: حتی در صورت تصویب مجلس و موافقت شورای نگهبان با طرح‌های این چنینی، اگر دولت برای رفع معضل تورم اجاره وارد عمل نشده و پای کار نباشد، ضمانت اجرایی قوی‌ای در این زمینه وجود ندارد؛ حتی در بسیاری موارد اگر دولت هم پای کار باشد اجرای کامل از سوی افراد از ضمانت اجرایی کافی برخوردار نیست. وی هر نوع نرخ‌گذاری دستوری به منظور تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بها در قالب طبقه‌بندی کشور به پایتخت و سایر شهرها و تعیین دو نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بها را یک اقدام غیرکارشناسی برشمرد و گفت: باید مجموعه کاملی از عوامل موثر در تعیین اجاره‌بهای مسکن از درون و بیرون بازار مسکن به صورت شهر به شهر واستان به استان برای ساماندهی بازار اجاره درنظر گرفته شود. ضمن آنکه به لحاظ شرعی نیز نمی‌توان بر مالکیت افراد دخل و تصرف مستقیمی داشت و اجرای سیاست‌های نادرست دستوری خود می‌تواند تبعات دیگری از جمله خودداری افراد از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره را به دنبال داشته باشد که خود این موضوع در افزایش التهاب و تنش در بازار اجاره موثر است. بنابراین باید چارچوب‌ها و مکانیزم‌های درستی با درنظر گرفتن همه ملاحظات کارشناسی طراحی، تدوین و اجرا شود و از هر اقدامی که منجر به تسهیل امور مردم می‌شود از جمله جایگزین کردن سیاست‌های تشویقی در برابر اقدامات تنبیهی، استفاده شود.