وعده پوچ دولت / ساخت یک میلیون مسکن دروغ بود؟

وضعیت ساخت و ساز در حال حاضر به گونه‌ای نیست که بتوان گفت رونق دارد و توانایی پاسخگویی به نیازهای کشور را دارد. آمارهای صدور پروانه ساختمان نشان می‌دهد که تعداد پروانه‌های صادر شده با تعداد واحدهای مسکونی که در حال آغاز کار هستند، تفاوت قابل توجهی دارد. این امر به این دلیل است که اکثر سازندگان علیرغم دریافت پروانه ساخت، از شروع ساخت مسکن خودداری می‌کنند.

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران معتقد است که تا زمانی که نهادها و ارگان ها مثل سازمان امور مالیاتی و شهرداری ها اعداد و ارقام بالایی را در بخش مسکن از سازندگان دریافت کنند تولید مسکن رونق نخواهد گرفت.

حال و روز این روزهای تولید مسکن به نظر می رسد چندان مساعد و خوب نباشد؟

بخش مسکن صرفنظر از دخالت دولت با پروژه هایی مثل مسکن مهر و یا مسکن ملی بیش از ۹۰ درصد ساخت و سازها توسط بخش خصوصی انجام می شود پس به عبارتی بیشترین سهم ساخت و ساز و تولید مسکن بر عهده بخش خصوصی است. اما این ساخت و ساز در سال های متفاوت و در گذشته متغییر بوده است. این متغییر بودن تولید مسکن توسط بخش خصوصی بستگی به شرایط بازار مسکن داشته است و با دوره رونق و رکود ساخت و ساز و تولید مسکن کم و زیاد شده است.

 آمارها نشان می دهد که سالانه چه تعداد مسکن توسط بخش خصوصی احداث می شود؟

- در مجموع متوسط تولید مسکن در سال های اخیر در کشور توسط بخش خصوصی، سازندگان حرفه ای و مالکان زمین حدود ۳۵۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. به خوبی و بر اساس طرح جامع مسکن مشخص است که این عدد ۳۵۰ هزار واحد مسکونی تولید شده نمی تواند پاسخگوی نیاز متقاضیان مسکن چه به لحاظ کمی و چه به لحاظ کیفی در کشور باشد.

نیاز کشور به تولید مسکن در سال چقدر است؟

- اگر بخواهیم بگوییم که چه میزان مسکن باید سالانه تولید شود تا پاسخگوی تقاضا باشد باید اذعان کرد که سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی برای متعادل شدن بازار مسکن تولید شود. اما نکته ای که بسیار هم حائز اهمیت است این است که به لحاظ کیفی نیز تولید مسکن دچار مشکلاتی شده است. به عبارتی کیفیت ساخت و ساز مسکن به میزانی نیست که بتواند الزاما نظر متقاضیان و مخاطبان واقعی را تامین کند. به لحاظ کمی نیز اگر دقت کنید متوجه خواهید شد که اکثر ساخت و سازها در کلان شهرها در نقاط مرفه و یا متوسط به بالا احداث می شوند و معمولا چون قدرت خرید متقاضیان مسکن در نقاط ضعیف جامعه به لحاظ درآمدی پایین است سازندگان رغبتی برای ساخت و ساز در این مناطق از خود نشان نمی دهند. دولت در پروژه های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به ساخت مسکن های ارزان قیمت کمک کرده است تا به نیاز این قشر از جامعه پاسخ بدهد. هر چند دولت ها در بخش مسکن به هیچ کدام از اهداف خود چه به لحاظ کمی و چه به لحاظ کیفی نرسیده اند.

قرار بود سالانه یک میلیون مسکن تولید شود

دولت سیزدهم وعده داده بود که سالانه در راستای نهضت ملی مسکن و قانون جهش تولید یک میلیون واحد مسکونی احداث خواهد شد اما امروز می بینیم که بعد از ۱۵ سال از گذشت پروژه مسکن مهر و نهضت ملی مسکن تنها دو میلیون واحد مسکونی تحویل داده شده است. به عبارتی سالانه ۱۳۵ هزار واحد مسکونی تحویل داده شده است که این آمار نشان می دهد تنها ۱۳.۵ درصد وعده ها و شعارهای داده شده در بخش مسکن محقق شده است. مسکن ملی در نهضت ملی مسکن ادغام شد تا سرعت ساخت و ساز بیشتر شود که تاکنون ۳۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل داده شده است و باید اذعان کرد که اگر آماری هم در خصوص تحویل واحدهای مسکونی داده می شود در حقیقت آمار تکمیل واحدهای مسکن ملی است که در نهضت ملی مسکن ادغام شد. در ۲.۵ سال گذشته نصف قراردادهای نهضت ملی مسکن بسته شده است. بر اساس پروانه های صادر شده از قبل سازندگان اقدام به ساخت می کنند و تا بخواهد این پروانه های صادره به مرحله اجرا برسد ممکن است نیمی از سال بگذرد.

عمده ترین مانع و چالش بخش مسکن در حوزه ساخت چیست؟

سازمان امور مالیاتی و تامین اجتماعی بر خلاف قوانین و مقررات مصوب از سازندگان و انبوه سازان مسکن اعداد و ارقامی را مطالبه می کنند که کاملا غیر قانونی است و همین موضوع یکی از موانع ساخت و ساز است. پس اگر این اعداد و ارقام از سازندگان طلب نمی شد قطعا می توانستیم میزان تولید مسکن در کشور را که هم اکنون حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است را ۴۰ درصد بالاتر ببینیم. البته شهرداری ها نیز در خصوص صدور پروانه ساختمانی با مردم همکاری خوبی ندارند. چرا که می توانستند هزینه صدور پروانه ساختمانی را در طول دوره ساخت دریافت کنند. این اقدام نیز می توانست تعداد تولید مسکن را از ۳۵۰ هزار واحد مسکونی حتی به عدد ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برساند.

آیا هزینه صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری تهران افزایش داشته است؟

صدور پروانه ساختمانی منطقه به منطقه و شهر به شهر متفاوت است. امسال قرار است هزینه صدور پروانه ساختمانی بیش از ۲۰ درصد افزایش یابد. سازندگان مسکن روی افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی مشکلی ندارند چرا که به هر حال تورم موجود در کشور، نهادها و ارگان ها را ناگزیر به بالا بردن نرخ و تعرفه خواهد کرد. وقتی تورم عمومی داریم در نتیجه هزینه صدور پروانه ساختمانی نیز افزایش می یابد. مشکل این است که باید خدمات مطابق با این رشد هزینه ها افزایش یابد. به عنوان مثال هزینه های دریافت شده از سوی سازمان های نظام مهندسی ساختمان با خدماتی که ارائه می کنند به هیچ وجه مطابقت ندارد و اتفاقا باید گفت که در مقابل خدماتی که سازمان های نظام مهندسی ارائه می کنند هزینه ها بالا است. درخواست ما سازندگان و انبوه سازان این است که شهرداری ها هزینه صدور پروانه ساختمانی را در طول دوره ساخت دریافت کنند.

شاید شهرداری ها از این واهمه دارند که مبادا سازندگان مسکن هزینه پروانه ساختمانی را ندهند؟

اتفاقا دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی در طول دوره ساخت تضمینی ۱۰۰ درصدی دارد. چرا که اگر هزینه از سوی سازنده پرداخت نشد شهرداری به راحتی می تواند جلوی ساخت و ادامه کار را بگیرد.

آیا وضعیت پرداخت تسهیلات مسکن به سازنده ها از سوی بانک ها به خصوص بانک مسکن مناسب است؟

اتفاقا پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک مسکن روال خوبی ندارد و روان نیست. منابع بانک مسکن بنا به دلایل مختلف تمام شده است. بانک مسکن معتقد است که باید انبوه سازان و سازندگان رسوب سپرده داشته باشند. انبوه ساز و سازنده مسکن نمی تواند با بهره ۲۲ درصد هم تسهیلات بگیرد. بانک مسکن حتی از نرخ مصوب دولت هم بیشتر بهره می گیرد. به عنوان مثال اگر یک وام ۱۰۰ میلیونی بگیرید آن وام با بهره ۳۰ درصد برای شما محاسبه می شود بنابراین این وام برای سازنده که ۱۰۰ میلیون تومان گرفته است تنها ۸۵ میلیون تومان می ماند.