بازار مسکن محصور شد | ۱۰ چالش بزرگ در انتظار رئیس جمهور جدید
بعد از غذا و پوشاک، مسکن به عنوان یکی از مهم ترین نیازهای بشر مطرح است. اهمیت مسکن به حدی است که در اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی نیز به آن اشاره شده است. در دهههای اخیر، اقتصاد مسکن توجه سیاستگذاران اقتصادی-اجتماعی را بیش از پیش به خود جلب کرده است و دلایل متعددی برای این اهمیت وجود دارد. یکی از دلایل اصلی، هزینه مسکن است که به عنوان بخشی اساسی از هزینه‌های خانوارها به شمار میآید و تأثیر بسزایی در محاسبه شاخص قیمت مصرف‌کننده دارد. علاوه بر این، بخش مسکن ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصاد دارد.
با توجه به سابقه هفت دهه برنامه‌ریزی در بخش مسکن کشور، برخی از کاستی‌های این بخش تا حدی برطرف شده است. با این حال، فهرست مشکلات موجود در این حوزه نشان دهنده ساختار مشکل‌زای سیاستگذاری در بازار مسکن است و نیازمند نوگرایی و نواندیشی در این حوزه است. بررسی مشکلات اساسی این بخش نشان می‌دهد که استفاده از رویکردهای غیرعلمی و گاهاً پروژه‌محور در دهههای گذشته و عدم توجه کافی به اصلاحات ساختاری و نهادی، از برطرف شدن مشکلات بخش مسکن جلوگیری کرده است.
چالشهایی چون سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات بازار مسکن، عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن، مالیات‌‌‌های غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، حضور کمرنگ صنعتیسازی و فناوری‌‌‌های نوین در تولید مسکن، خلأ اجاره‌‌‌داری حرفهای، حجم بالای بافتهای نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه‌‌‌های تامین مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه-درآمد شهرداری‌‌‌ها و ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان، اصلاحات در این حوزه را اجتنابناپذیر کرده است.
از سوی دیگر باید توجه داشت که از دیرباز، ملک به عنوان یکی از گزینه‌‌‌های سرمایهگذاری نزد ایرانیان بوده و انباشت ثروت از کانال خرید و فروش ملک، بر سرمایهگذاری در تولید مرجح بوده است. صنعتی شدن، گسترش شهرنشینی، افزایش شدید جمعیت و خصوصا پررنگ شدن نقش نفت در اقتصاد ایران از دهه ۱۳۴۰ نیز مختصات جدیدی به اقتصاد زمین و مسکن بخشید. خصوصا که به موازات تعمیق بیماری هلندی، کالای غیرقابل‌‌‌مبادله‌‌‌ای چون زمین از افزایش نسبی ارزش برخوردار شد. از اواخر دهه ۱۳۶۰ نیز با اتمام جنگ و همچنین تغییر ساختار درآمدی شهرداری‌‌‌ها، تامین هزینه اداره شهر به تراکم‌‌‌فروشی و کاربری‌‌‌فروشی و مجوزفروشی متکی شد که بیش از آنکه نیاز شهر باشند، محملی برای درآمدزایی شهرداری‌‌‌ها بوده است.
به نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است به گونه‌ای‌که نهادهای موردنیاز برای توسعه مسکن یا وجود ندارند یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند. مثلا وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی‌‌‌گری کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارتِ شهر داشته است. انبوه‌‌‌ساز به جای توسعه‌‌‌گری، پیمانکاری کرده است. ضمن اینکه بخشی از مشکلات، ناشی از تعامل ناکافی (گاه، تقابل) نهادهای تصمیم‌‌‌سازی و سیاستگذاری در حوزه‌‌‌های زمین، مسکن و شهرسازی است.
از این‌‌‌روست که حتی در دوره‌‌‌هایی که بخش قابل‌توجهی از توان اجرایی و مالی دولت، مصروف طرح و پروژه‌‌‌ای در بخش مسکن شده است، مشکلات این بخش مرتفع نشده است؛ چرا که به جای پروسه اصلاحات ساختاری و نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. پیشینه اجرای برنامه‌‌‌های شتاب‌‌‌زده در کشورمان، بدون توجه به الزامات و نهادها نیز حاکی از آن است که چنین برنامه‌‌‌هایی در بلندمدت به نتیجه مورد انتظار نمی‌‌‌انجامد.
با این مقدمه، به برخی از مسائل که با اولویت بالاتر باید در بخش مسکن دولت چهاردهم پیگیری شود به شرح ذیل پرداخته میشود. بدیهی است برنامه تفصیلی، در قالب طرح جامع مسکن قابل ارائه است. اما نکته موکد این است که بر اساس تجارب پیشین، سیاستگذاران حوزه مسکن که تحت شدیدترین فشارهای رسانه‌ای و افکار عمومی قرار داشته‌اند گاه از سر کلافگی، گاه برای رفع تکلیف و گاه برای خرید زمان به فکر تدوین یا بازنگری طرح جامع مسکن افتاده‌اند. طرح جامع مسکن نیز با یک رویکرد سوسیالیستی و بدون توجه به محدودیت‌های مدیریتی و بودجه‌ای، مداخلات گسترده دولت را تجویز و تئوریزه کرده است. در واقع، به‌روزآوری طرح جامع مسکن با سیاق پیشین، نقشه راه واقع‌بینانه‌ای پیش روی سیاستگذار مسکن برای حل مشکلات ساختاری این بخش نمی‌گشاید.
زمین شهری از اصلیترین موضوعات تاثیرگذار بر برنامه‌‌‌های توسعه مسکن محسوب شده و از ضرورت‌‌‌های اساسی در تولید و عرضه مسکن است. موضوع تامین مسکن به‌ویژه در مناطق کلان‌شهری با مواردی همچون گسترش افقی شهرها، تخریب زمینهای کشاورزی، محدود بودن زمینهای دولتی مناسب برای توسعه شهری، زمان‌بر و هزینه‌بر بودن فرآیند آماده‌سازی و تامین زیرساخت‌‌‌ها برای اراضی الحاقی همراه است.
در خصوص زمین، توجه به چند نکته حائز اهمیت مضاعف است: الف- وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی‌نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. واقعیت این است که میزان زمینهای قابل سکونت در اختیار دولت، محدود است و اکثر زمینهای موجود، نیازمند آماده‌سازی و تامین خدمات است. تجربه مسکن مهر ثابت کرد غفلت از این مساله می‌تواند موجب ساخت مسکن غیرقابل سکونت و خالی از سکنه شود و فرآیند عرضه را سال‌ها با تاخیر مواجه کند. ب- توسعه شهری کشور با محدودیت‌های طبیعی از جمله منابع آبی، توپوگرافی نامناسب، قرار گرفتن روی آبخوان‌ها، مناطق حساس محیط‌زیستی، زلزله و گسل مواجه است. شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سالهای اخیر با رویکردی انبساطی موضوع الحاقات و تصویب شهرک‌ها را در دستور کار قرار داده است. مجلس شورای اسلامی نیز در قالب ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به اضافه کردن ۰.۲درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور در روستاها و شهرهای کوچک و میانی میکند. مقایسه این عدد با کل عرصه مسکن مهر کشور، حاکی از ساده‌‌‌انگاری قانون‌گذار در خصوص این تجویز در مساله پیچیده زمین است.
با این‌حال، موضوع غیرقابل کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط «سهم زمین از قیمت مسکن» در کشورمان در مقایسه با دیگر کشورهاست. با توجه به عدم‌‌‌حضور توسعه‌‌‌گران خصوصی زمین در کشورمان، عرضه زمین شهری عمدتا بر دوش سازمان ملی زمین مسکن و شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید افتاده است که با توجه به افزایش پیوسته تعداد خانوارها، پاسخگوی نیاز زمین نبوده‌اند.
برای پاسخگویی به نیاز زمین شهری، گزینه‌‌‌های اولویت‌‌‌داری همچون استفاده از فرصت زمینهای بایر رهاشده داخل محدوده شهرها، تغییرکاربری زمینهای دارای کارکردهای ناسازگار با ماهیت زندگی شهری همچون انبارهای بزرگ و پادگان‌‌‌های نظامی و در موارد بسیار خاص، الحاق اراضی غیر‌کشاورزی و دارای قابلیت توسعه مسکونی به شهرهای موجود بر اساس برآوردهای نیاز به فضای مسکونی و توسعه شهری است. علاوه بر موارد پیش‌‌‌گفته، می‌توان از احداث و توسعه شهرک‌‌‌های مسکونی برای تامین زمین مسکونی بهخصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ که با محدودیت الحاق اراضی مواجه هستند، یاد کرد. علاوه بر چهار اولویت تامین زمین که اشاره شد، زمینهای واقع در بافتهای فرسوده و خصوصا سکونتگاه‌های غیررسمی می‌توانند وارد چرخه عرضه مسکن شهری کشور شوند.
نکته مهم دیگری که باید مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد این است که واگذاری مستقیم زمین دولتی به متقاضیان برای ساخت مسکن، منجر به واگذاری رانت به گیرنده زمین میشود و عمدتا این زمین‌ها در بازار زمین مورد دادوستد سوداگران قرار می‌گیرند.
به لحاظ اجرایی نیز، ایجاد بستری مناسب برای حضور شرکت‌های توسعه‌‌‌گر بهخصوص شهرک‌ساز، کمک شایانی برای بهره‌برداری از زمینهای قابل عرضه است. از آنجا که برای انجام فعالیت توسعه‌‌‌گری، به سرمایه‌‌‌های بزرگی نیاز است شاید در مراحل اولیه بهتر باشد از شرکت‌های بزرگ خارجی یا نهادهای متمول داخلی دعوت به‌‌‌عمل آید و در صورت لزوم به آنها تضامین دولتی نیز داده شود.
نظام تامین مالی
صاحب‌خانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب خانوارهاست. بسیاری از خانوارها حاضرند از زمینه‌های دیگر چشم‌پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند. ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، وثیقه‌ای ارزشمند برای اخذ وام به منظور توسعه کسب و کار به شمار می‌رود.
از سوی دیگر تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پسانداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند در سمت عرضه مسکن، با تبدیل تسهیلات مشارکت مدنی به فروش اقساطی، وارد بازار معاملاتی مسکن شود یا به طور مستقیم در سمت تقاضای مسکن، در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شود.
توجه به چالش‌های نظام تامین مالی مسکن در ایران همچون عدم انعطاف تسهیلات بانکی، خلأ بانک توسعه‌ای مسکن، ناکارآیی نهاد پسانداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تامین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، نیازمند توجه است. در این راستا سیاستهای متنوعی همچون اصلاح و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن به عنوان یک راهکار تامین مالی طرف عرضه، استفاده از ظرفیتهای ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، استفاده از ظرفیتهای بازار سرمایه، استفاده از بستر بلاک‌چین برای تامین مالی مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های پسانداز منطقه‌ای و... باید مورد توجه قرار گیرد.
با همه اوصاف، جای کتمان نیست که همچنان بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی بخش مسکن، بار اصلی تامین مالی مسکن را بر عهده دارد. واقعیت نیز حاکی از آن است که تامین مالی خریداران و سازندگان مسکن، بدون حضور همه‌جانبه بانک مسکن و هماهنگی کامل با وزارت راه و شهرسازی میسر نخواهد شد. بر این مبنا از دولت و به طور خاص از بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه، وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی انتظار می‌رود ضمن کمک به افزایش سرمایه بانک مسکن، با اقداماتی همچون کاهش نرخ ذخیره قانونی بانک مسکن، پذیرش اوراق بانک مسکن توسط سایر بانک‌ها به عنوان ذخیره قانونی و... قدرت تسهیلات‌دهی این بانک را افزایش دهند.
اقشار کم‌‌‌درآمد
ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن، تضعیف کرده و کم‌‌‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوایج ضروری کرده است. با توجه به اینکه طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی از اقشار جامعه به یک قرن می‌رسد نمی‌توان تامین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به‌‌‌تبع، کمک دولت برای تامین مسکن دهکهای ۱ تا ۳ جامعه اجتنابناپذیر است. البته لزومی ندارد، مداخله یاد‌شده، در قالب مسکن ملکی باشد و حرکت به سمت تامین بخشی از نیاز دهکهای پایین جامعه در قالب مسکن استیجاری می‌تواند کمک موثری بر مشکلات بخش مسکن باشد. این در حالی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه اجرایی آن ظرفیتهای مغفول قابل‌توجهی برای مسکن استیجاری وجود دارد. شایان ذکر است حتی در مسکن مهر که هدف اصلی آن، کمک به تامین مسکن ۵ دهک اول بود با توجه به توان مالی خانوارهای کم‌‌‌درآمد، قسمت عمدهای از دهکهای ۱ تا ۳ درآمدی، توسط این طرح پوشش داده نشد و عملا نمی‌توان طرح‌های این‌چنینی را جانشین کاملی برای مسکن اقشار فرودست اقتصادی دانست.
بازآفرینی شهری
هرچند گستردگی بافت فرسوده در کشور، حاکی از حجم مشکلات در این خصوص است، با این حال، بافتهای نابسامان شهری، با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محلهای، یک ظرفیت انکارناپذیر در حوزه مسکن و شهرسازی کشور به شمار می‌رود. آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مدنظر قرار می‌گیرد، معیارهای سهگانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار، عمدتا کالبدی بوده و عناصر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، حقوقی، طبیعی و انسانی در آنها کمرنگ هستند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص است. متفاوت بودن سبک زندگی در بافتهای فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرایم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان‌دهنده لزوم تفکیک و اولویت‌بندی نوسازی بافتهای فرسوده است. در واقع یک‌کاسه دیدن بافتهای فرسوده با معیارهای سهگانه، اولویت‌بندی این بافت‌ها را ناممکن ساخته و با بزرگ‌سازی ناخواسته مساله، حل آن را مختل کرده است. بر این اساس ضروری است بازتعریف شاخص‌ها و اولویت‌بندی بافت‌ها به منظور بازآفرینی به‌طور جدی در دستور کار قرار گیرد.
یکی از پیش‌نیازهای اجتنابناپذیر برای ساماندهی بافتهای نابسامان شهری خصوصا سکونتگاه‌های غیررسمی، مشارکت جدی سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت شهرسازی و معماری با شرکت بازآفرینی شهری است. ضمن اینکه ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، ساختار بوروکراتیک کارآمدی برای نمایندگی فعالیت‌های سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ندارند و لزوم نهادسازی و برون‌سپاری فعالیت‌های این‌چنینی در قالب نهادهای منطقه‌ای ضروری به نظر می‌رسد.
در خصوص سکونتگاه‌های غیررسمی نیز هرچند نمی‌توان نسخه واحدی ارائه کرد بااینحال آنچه در پی دهه‌ها تجربه به دست آمده است این است که در بخش عمدهای از این مناطق باید در قالب یک طرح منسجم، سکونتگاه‌های غیر‌رسمیِ واجد شرایط را رسمیت بخشید.
مسکن استیجاری
اجاره‌‌‌نشینی برای بسیاری از خانوارها، جانشین خرید مسکن به شمار میآید؛ به این ترتیب که با توجه به قیمت مسکن، ناگزیر میشوند یا ترجیح می‌دهند تقاضای خود را برای تملک مسکن به تعلیق درآورده و به بازار اجاره مسکن روی آورند. البته دولت‌ها غالبا با تمرکز بر سکونت ملکی از این مساله غفلت می‌کنند که هرچند جانشینی میان مسکن ملکی و اجاره‌ای وجود دارد اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نبوده و کل مساله اجاره را نمی‌توان در بازار مسکن ملکی حل کرد.
به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ایران بالاست؛ به گونهای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره‌ای را انتخاب نمی‌کنند. در واقع با وجود افزایش سهم مسکن اجاره‌ای طی دهههای اخیر، عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به صورت ملکی تامین کنند. رشد قیمتها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده‌‌‌هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان میکند؛ زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمتها، توان آنها برای خرید مسکن در آینده کاهش یابد.
از سوی دیگر، با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه‌ای در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی ۲۵ تا ۴۵ سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پسانداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌‌‌های پیشین یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‌ای روی می‌‌‌آورند.
در سمت عرضه مسکن اجاره‌ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهرهمندی از فرصت‌‌‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌‌‌داری دارد.
نکته‌ای که نباید مورد غفلت سیاستگذار قرار گیرد این است که برای توسعه استیجار به عنوان یکی از راهکارهای تامین مسکن در کشور، اتخاذ هر سیاست عوامپسندی که با لحاظ منافع متقاضیان (مستأجران) و بدون توجه به منافع عرضه‌کنندگان (موجرین) صورت پذیرد، در نهایت موجب بازی باخت-باخت میشود (تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سرکوب بازدهی برای موجرین، سیاستهای این‌چنینی بعد از مدتی کنار گذاشته شدهاند).
از سوی دیگر سیاستهای متنوعی همچون رفع موانع نهادی برای اجاره‌‌‌داری حرفهای، ظرفیتهای نظام مالیاتی (وجود سابقه قابل‌توجه و طولانی‌مدت ۱۲۰ساله در زمینه مالیات در بازار استیجار)، تامین زمین برای تولید مسکن استیجاری به‌صورت مشارکتی، بهرهمندی نظام مسکن استیجاری حرفهای از بازارهای سرمایه، واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای تولید انبوه مسکن استیجاری و سایر ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی قابل بررسی و تجویز هستند.
مسکن روستایی
حدود ۶ میلیون خانوار در نقاط روستایی سکونت دارند. هچنین سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای روستایی به مراتب کمتر از خانوارهای شهری است. براین اساس و در یک مقایسه کمی شاید بتوان وضعیتِ مسکن روستایی را بهتر از مسکن شهری ارزیابی نمود؛ بااینحال نباید از نظر دور داشت که عمده مشکلات مسکن روستایی از نوع کیفی بوده و متفاوت از آن چیزی است که در مسکن شهری بروز می‌نماید.
کیفیت پایین مسکن، عدم تفکیک مناسب فضای سکونت خانوار از فضای معیشیت و کار، عدم وجود اطلاعات مکفی در رابطه با مسکن روستایی و خانوارهای ساکن در روستاها، کمبود و یا نقص مسیرهای ارتباطی روستایی، عدم انطباق نظام پرداخت تسهیلات مسکن روستایی با ویژگی‌های مکانی و اقتصادی و اجتماعی خانوارها، تقاضای شهرنشینان برای خانه دوم در برخی مناطقِ روستایی، فاقد سند بودن واحدهای مسکن روستایی و... گوشه ای از مشکلات مسکن روستایی کشور است.
ساختار تولید مسکن
قسمت عمدهای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد سازندگان غیرحرفهای است که از آنها تحت عنوان بسازوبفروش یاد میشود. بسازو‌بفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی درباره علم ساختمان هستند، به اصلیترین تأمین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شدهاند. در چنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه‌ای، گوشه چشمی نیز به ساخت‌وساز مسکن دارد؛ به گونهای که بسازوبفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه - به‌ویژه در دوره‌های رونق بازار مسکن - تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکلگیری طیفی از سازندگان بی‌تخصص و بی‌برند است که فاقد حداقل مسئولیت‌پذیری هستند.
بهبود فرآیندتولید مسکن مستلزم اقدامات گسترده‌ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود. ضمن اینکه بهرهمندی از ظرفیت تشکل‌های حرفهای مسکن با تأکید بر روشهای انبوه‌سازی و صنعتیسازی می‌تواند بهره‌وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی، بهبود بخشد.
علاوه بر این، اصلاح فرآیند آزمون و محتوای دوره های آموزشی صلاحیت حرفه ای مهندسان، کاردانهای فنی و معماران تجربی و توجه به نیاز سنجی و اعتبار پروانه اشتغال آنان، اصلاح و اجرای توافقنامه های پیشین با سازمان فنی و حرفه ای جهت آموزش کارگران ماهر ساختمانی، بازتعریف وظایف شورای عالی مسکن و کمیته‌های تخصصی ذیل آن، بازنگری در برخی مباحث مقررات ملی ساختمان و... ضروری به نظر می رسد.
علاوه بر مسائل فنی فوق الذکر، ضروری است هزینه های غیرساختمانی (صدور پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، صدور سند، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و...) که حدود یک پنجم از هزینه های ساخت مسکن را شامل می شوند مورد مداقه قرار گیرند.
سکونت منفصل کلان شهری
متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی ۸ سال اخیر ۲۰ برابر شده است. از آنجاییکه رشد قیمت مسکن بیشتر از رشد درآمد خانوارها بوده، امکان خانه‌دار شدن را از دسترس بخش زیادی از دهکهای متوسط و پایین در کلان‌شهرهای کشور به ویژه تهران سلب کرده است. از این رو بخشی از خانوارها، شهرهای جدید را برای خرید مسکن برگزیده اند و استقبال از شهرهای جدید افزایش داشته است. به گونه ایکه متوسط رشد جمعیت در شهرهای جدید به حدود شش برابر رشد جمعیت در کلانشهرها رسیده است. این موضوع موجب شده است که در حال حاضر هفت شهر جدید در محدوده جمعیتی بالای ۱۰۰ هزار نفر قرار گیرند و بالغ بر یک میلیون و هفتصد هزار نفر در این شهرها ساکن باشند. از این‌رو، ایجاد و توسعه شهرهای جدید به عنوان بزرگ‌ترین تجربه شهرسازی کشور، تجربه‌ای است که اگرچه با کاستی و چالشهایی مواجه بوده اما در پَسِ خود نتایج قابل قبولی نیز در امر سکونت و تعادل‌بخشی به بازار مسکن کلانشهرها به همراه داشته است.
هرچند دولت نهم و دهم با طرح مسکن مهر، نقطه عطفی در گسترش مسکن شهرهای جدید ایجاد نمود اما با کم توجهی به برخی اصول شهرسازی، اجتماعی و اقتصادی، بار اصلی تکمیل مساکن و تامین امکانات زیربنایی و روبنایی مسکن مهر و به طور خلاصه، سکونت پذیر نمودن آنها در دولتهای یازدهم و دوازدهم و سیزدهم صورت پذیرفت. بااینحال نباید از این مهم غفلت نمود که این شهرها در تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی هستند و برنامه ریزی و مدیریت برای بهره مندی از ظرفیت شهرهای جدید می بایست با واقعیت ها، محدودیتها و مقدورات سنخیت داشته باشد.
توازن در عرضه و تقاضا
بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند متناسب با شرایط، توسط سیاستهای سمت عرضه، تقاضا یا هر دو صورت پذیرد. در دولتهای پیشین، متناسب با پارادایم حاکم بر دولت، بر سیاستهای یک سمت از عرضه یا تقاضا توجه شد و سیاستهای سمت دیگر به محاق رفت. به عنوان نمونه در مقاطعی، تاکید بر سیاستهای سمت عرضه و کم توجهی به سمت تقاضا، موجب افزایش تعداد خانه های خالی و شکلگیری بازی باخت-باخت برای مصرف کنندگان و تولیدکنندگان مسکن شده است. به طوریکه مصرف کننده از خرید باز می ماند و سازندگان نیز به دلیل سختی فروش واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایهگذاری مجدد روبه‌رو شدند.
نکته دیگر، عدم توازن مساحت واحدهای مسکونی در سمت عرضه و تقاضا است. الگوی ساخت‌وساز (عرضه) در کشور به دلایلی چون مقررات شهرسازی، تمایلات سرمایهگذاری و عدم شفافیت اطلاعاتی و... با الگوی تقاضای مسکن، تناسبی ندارد؛ به‌گونه‌ای‌که سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کمتر، تطبیق دهد.
بر اساس آخرین گزارش منتشره توسط بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری، زیربنای ۵۱ درصد از واحدهای مسکونی تکمیل شده در کشور، بیش ۱۵۰ متر مربع است و تنها زیربنای ۱۱ درصد از واحدهای مسکونی، کمتر از ۱۰۰ متر مربع است! به وضوح مشهود است که متناسب با کاهش بعد خانوار، سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کمتر، تطبیق دهد.
بازار مسکن
هنر دولت، رساندن شاخصهای بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز‌وکار و قواعد بازار است. با این حال در فرهنگ اقتصادی بخشی از مردم، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته میشود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مسأله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم - ونه علل تورم - ندارد.
این مسأله می‌تواند به وسیله سیاستگذاران، در جامه حمایت از مردم مورد توجه و بهره‌برداری قرار گرفته و با توسل به راه‌های میانبری چون قیمت‌گذاری، با ظواهر و معلول‌های تورم برخورد نماید.
متأسفانه در دوره‌های رشد قیمت و اجاره مسکن، سیاستگذاران این بخش، با فشار شدیدی از ناحیه رسانه های طرفدار اقتصاد دستوری، به منظور مداخله مستقیم در نرخهای بازار مسکن مواجه میشوند که می‌تواند موجبات کاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روی آوردن به برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی در بازار مسکن گردد.
نگاهی بلندمدت به سیاستهای مداخله دستوری دولت در بازار خرید یا اجاره مسکن، حاکی از آن است که این سیاست‌ها، پس از مدتی به ضد خود تبدیل شده و باعث شکلگیری یک سیکل با ماهیت باخت-باخت میان سمت عرضه و تقاضا میشود. در نتیجه قیمت‌گذاری در حوزه مسکن را می‌توان به نوشاندن آب شور به فرد تشنه، تشبیه نمود که هر چند به طور موقت، موجب کاهش عطش میشود؛ ولی پس از مدتی موجب تشدید تشنگی میشود.
توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاستهای اقتصادی می‌توانند کارکردی دوگانه داشته باشند؛ به طوری که کثیری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم مردم خوشایند می نمایند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و برعکس.
از سوی دیگر، در سالهای اخیر حجم افزایی به قوانینی همچون جهش تولید مسکن، مالیات بر سوداگری و سفته بازی، کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی صورت پذیرفته است که بعضا می تواند موجب نااطمینانی در سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن شود.
لب کلام اینکه برای سیاستگذار بخش مسکن می بایست مداخله دستوری مانند سوزنی باشد که او به ندرت بر جان خود فرو میکند. نیم‌نگاهی به تجارب موجود نیز حاکی از آن است که پیشنیاز توسعه، شکلگیری عقلانیت بلندمدت اقتصادی است. درست به همین دلیل است که کشورهای توسعه یافته به این بینش دست یافته‌اند که برخوردهای دستوری و عوام‌پسند، راه حل مواجهه با مسائل اقتصادی نیست و بر همین مبنا، سیاستی مانند قیمت‌گذاری، چندین دهه است که از چرخه سیاستگذاری بخش مسکن در این کشورها حذف شده است.
ارسال نظر