بازار مسکن ۱۴۰۳ در دوراهی مهم | مستاجران در زمان این رئیس جمهور آرامش داشتند

با این حال، هنوز داده‌های جامع در مورد نوسانات قیمت فروش آپارتمان‌ها در کل شهر تهران در دسترس نیست و با تحقیقات میدانی از برخی محله‌ها و مناطق، نمی‌توانیم یک تصویر دقیق از اینکه قیمت مسکن در ماه تیر نسبت به خرداد کاهش یا افزایش یافته است، ارائه دهیم.

چشم‌انداز مرداد ماه ۱۴۰۳ بازار مسکن به لحاظ «ماه اول پس‌از انتخابات» را باید از روی «کارنامه قیمت مسکن» در اولین تیر دوره‌های ۴ ساله چهار رئیس‌جمهور قبلی، پیش‌بینی کرد.

این تفاوت اسمی در «ماه شروع به کار دولت چهاردهم» نسبت به دولت‌های قبلی، ناشی از حادثه‌ای بود که پایان اردیبهشت‌ماه امسال برای هلی‌کوپتر حامل شهید رئیسی رخ داد که باعث شد، ‌ «انتخابات ریاست جمهوری برای دولت چهاردهم، هم به لحاظ سال برگزاری و هم به لحاظ ماه برگزاری» تغییر کند. به بیان دیگر، از گذشته تاکنون، «انتخابات‌های ریاست جمهوری همواره در خرداد» انجام شده و ماه‌های تیر، «اولین ماهی بوده که فعالان بازارها با علم به رئیس‌ جمهور منتخب، می‌توانستند تشخیص دهند ۴ سال بعد اوضاع اقتصاد چگونه پیش خواهد رفت».

به این ترتیب بر اساس «واکنشی که بازار مسکن در تیر سال‌های ۷۶، ۸۰، ۸۴، ۸۸، ۹۲، ۹۶ و ۱۴۰۰» به اعلام «رئیس‌جمهور منتخب» و به استناد دیدگاه و برنامه‌های وعده‌داده شده او نشان داده است، می‌توان دو سناریوی کوتاه‌مدت برای بازار مسکن ۱۴۰۳ در نظر گرفت.

بررسی‌ دوره‌های قبلی انتخابات ریاست جمهوری مشخص می‌کند، ‌ هر زمان جامعه و فعالان اقتصادی با «اعلام اسم رئیس‌ جمهور منتخب بعد از برگزاری انتخابات»، احساس کردند رئیس دولت جدید می‌تواند اقتصاد ایران را در مسیر «بهبود به صورت افت تورم، رشد اقتصادی و حذف‌ ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» قرار دهد، اثر این «برداشت عمومی» در بازار مسکن به شکل «کاهش قیمت مسکن» و «آرامش نسبی رفتار معامله‌گران» منعکس شده و «مصرف‌کننده‌ها در این بازار» از این حس نفع برده‌اند. همچنین هر انتخاباتی که «برداشت عمومی از آینده اقتصادی» غیر از این بوده، «قیمت خانه با شیب قابل ملاحظه» صعود کرده است.

سال ۷۶ مقطعی بود که بازار مسکن، دو سال جهش قیمت را پشت‌سر گذاشته بود؛ رشد میانگین ۶۰ درصدی قیمت مسکن در سال‌های ۷۴ و ۷۵. بنابراین بر اساس چرخه‌های رکود-رونق مسکن، انتظار می‌رفت در سال ۷۶ قیمت مسکن به ثبات برسد یا کاهش پیدا کند. در تیر ماه سال ۷۶ با مشخص شدن رئیس‌جمهور منتخب و شکل‌گیری دولت اصلاحات، قیمت مسکن در ابتدای تابستان ۲‌درصد نسبت به اواخر بهار افت کرد. افت ۲ درصدی قیمت مسکن در تابستان ۷۶ را وقتی با «افت ۲.۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۷۶» مقایسه کنیم، مشخص می‌شود «اثر کاهشی نتیجه انتخابات در آن سال در کوتاه‌مدت» بیشتر از «میان‌مدت و بلندمدت» بوده است و در عین حال، در ماه‌های بعد نیز همواره «بازار مسکن از اثر تورمی تنش‌های اقتصادی و سیاسی» در امان بوده است. بازار مسکن در شروع به کار دولت دوم سیدمحمد خاتمی نیز با «شرایط معنادار» مواجه شد.

سال ۸۰ برای بازار مسکن، سال دوم (اصلی) رونق بود و مطابق چرخه‌های رکود-رونق قبلی، قیمت مسکن در این سال تحت‌تاثیر «رشد و رونق معاملات خرید آپارتمان» افزایش یافت. میانگین قیمت مسکن در سال ۸۰ به میزان ۴۲‌درصد افزایش یافت به‌طوری که قیمت واقعی مسکن ۳۰‌درصد رشد کرد. اما میزان تغییر صعودی قیمت مسکن در تیر ۸۰ یعنی «ماه اعلام نتیجه انتخابات»، به مراتب محدود و کمتر از رشد سالانه بود. بازار مسکن در ابتدای دولت دوم اصلاحات نیز نه به اندازه دولت اول اما به شکل قابل‌توجهی، «واکنش مناسب» نشان داد (تعریف این گزارش از مناسب، آن تعریفی نیست که بعضا دلالان مسکن دارند. مناسب از نگاه آنها، یعنی رونق قیمتی یا همان افزایش قیمت مسکن اما مناسب از دید این گزارش به معنای ثبات یا عدم‌التهاب قیمت مسکن است). بازار مسکن در تیر ماه سال ۸۴ واکنشی متفاوت از «روند چرخه‌های رکود-رونق مسکن» به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری نشان داد.

سال ۸۴ دومین سال رکود مسکن بعداز جهش قیمت‌ها در سال‌های ۸۱ و ۸۲ بود. میانگین قیمت مسکن در سال ۸۱ به میزان ۵۰‌درصد و سال ۹۲ به میزان ۲۵‌درصد افزایش یافت. شروع رکود معاملات مسکن و خارج‌شدن خریداران از بازار در سال ۸۳ باعث شد میانگین قیمت مسکن ۲.۵‌درصد افت کند. اما «ادامه رکود مسکن در سال ۸۴» عملا متوقف شد به‌طوری که در ابتدای تابستان «سال اول دولت احمدی‌نژاد»، قیمت مسکن در تهران ۱۲‌درصد جهش کرد. در سال ۸۴ قیمت آپارتمان -میانگین یکساله- ۱۱‌درصد افزایش یافت در حالی که صرف‌نظر از «فاکتور انتظارات نسبت به اقتصاد در دولت احمدی‌نژاد»، با فاکتور «روند گذشته بازار مسکن»، انتظار می‌رفت قیمت مسکن در سال ۸۴ افزایش پیدا نکند.

تیر ماه سال ۸۸ را به دلیل شرایط آن زمان نمی‌توان در این بررسی، لحاظ کرد.در آن مقطع به دلیل اعتراضات، فعالیت در بازار معاملات مسکن عملا متوقف شد و قیمت مسکن در ابتدای تابستان، حدود نیم‌درصد افت کرد. سال ۹۲ یعنی شروع به کار دولت اول حسن روحانی، مقطعی برای بازار مسکن بود که «قیمت‌ها پس‌از جهش در سال اول رونق یعنی سال ۹۱» همچنان در فصل بهار ملتهب بود. در پایان بهار ۹۲ یعنی ماه برگزاری انتخابات، قیمت مسکن در تهران ۴‌درصد نسبت به میانه بهار جهش کرد که قابل‌توجه بود. با این حال برخلاف «انتظاری که از چرخه‌های رکود-رونق برای سال ۹۲» وجود داشت، نتیجه انتخابات باعث شد در تیر ماه ۹۲ قیمت مسکن ۵‌درصد ریزش کند و در طول همه ماه‌های بعد از آن، «قیمت مسکن با ثبات همراه شد» به‌طوری که رشد سالانه قیمت مسکن در ۹۲ حدود ۱۰ واحددرصد کمتر از ۹۱ شد.

در تیرماه ۹۶ نیز قیمت مسکن عملا ثابت ماند. تیر ماه ۱۴۰۰ نیز تورم ماهانه مسکن در تهران یک‌درصد شد. سال ۱۴۰۰ برای بازار مسکن مقطعی بود که «بازار سه سال جهش تند قیمت مسکن را پشت‌سر گذاشته بود» و فعالان بازار مسکن منتظر بودند موتور انتظارات تورمی با مهار تنش‌های سیاسی و ریسک‌های اقتصادی خاموش شود. وعده‌هایی که شهید رئیسی برای رفع موانع تولید و همچنین موضوع برجام در شروع به کار دولت خود داد، امیدواری نسبی نسبت به کاهش تورم مسکن ایجاد کرد به‌طوری که در سال ۱۴۰۰ میانگین یکساله قیمت مسکن کمتر از ۹۹ شد اما در دو سال بعد از آن، بار دیگر تورم مسکن صعودی شد.

به این ترتیب، کارنامه‌های به ثبت رسیده از اثر نتیجه انتخابات در ماه‌های تیر سال‌های انتخابات ریاست جمهوری می‌گوید، «انتظار بهبود اوضاع» در این مقطع باعث خواهد شد «استعداد کاهشی قیمت مسکن» بروز کند. قیمت مسکن در سال‌های اخیر به شکل نامتعارف افزایش یافته است و اگر شرایط بیرونی بازار مسکن تغییر کند، سطح فعلی قیمت تا رسیدن به سطح متعارف، می‌تواند تعدیل شود.