مسکن از این تاریخ ترمز پاره می کند

بسیاری از مصالح ساختمانی، حتی آن‌هایی که در داخل کشور تولید می‌شوند، وابستگی زیادی به نرخ ارز دارند. مواد اولیه برخی محصولات وارداتی هستند و افزایش نرخ ارز، قیمت نهایی این مصالح را بالا می‌برد.

رشد هزینه‌های تولید مانند قیمت انرژی (برق و گاز)، حقوق و دستمزد کارگران، حمل‌ونقل و مالیات باعث افزایش بهای تمام‌شده مصالح ساختمانی می‌شود. تولیدکنندگان برای جبران هزینه‌های خود، قیمت‌ها را بالا می‌برند که این افزایش مستقیماً به بخش ساخت‌وساز منتقل می‌شود.

تورم عمومی کشور یکی دیگر از دلایل رشد قیمت مصالح ساختمانی است. در دوره‌هایی که نقدینگی در کشور افزایش می‌یابد، هزینه تولید و توزیع مصالح نیز بالا می‌رود و این افزایش قیمت، در نهایت هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد.

در برخی دوره‌ها، کمبود مواد اولیه یا مشکلات لجستیکی و توزیع، باعث کاهش عرضه برخی مصالح و در نتیجه افزایش قیمت آن‌ها می‌شود. برای مثال، کاهش تولید سیمان یا فولاد به دلیل کمبود برق یا انرژی، قیمت این مصالح را افزایش می‌دهد.

مهم‌ترین تأثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، بالا رفتن هزینه احداث واحدهای جدید است. این مسئله موجب افزایش قیمت پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت و همچنین بالا رفتن نرخ فروش واحدهای نوساز می‌شود.

وقتی هزینه‌های ساخت افزایش می‌یابد، بسیاری از سازندگان به دلیل کاهش حاشیه سود، تمایلی به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ندارند. از سوی دیگر، با افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و در نتیجه، رکود در بازار معاملات مسکن تشدید می‌شود.

افزایش نرخ اجاره‌بها

افزایش قیمت مسکن، تأثیر مستقیمی بر نرخ اجاره‌بها دارد. مالکان برای جبران هزینه‌های خرید یا ساخت‌وساز، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند که این موضوع فشار بیشتری به مستأجران وارد می‌کند.

با افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه رشد قیمت مسکن، بسیاری از سرمایه‌گذاران و مردم به بازارهای دیگر مانند ارز، طلا و بورس روی می‌آورند. این امر باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده و به تشدید رکود این بازار می‌انجامد.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی، یکی از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن و کاهش قدرت خرید مردم است. برای کنترل این وضعیت، دولت و نهادهای نظارتی می‌توانند با اتخاذ سیاست‌هایی مانند کنترل قیمت مصالح کلیدی، ارائه تسهیلات ویژه به تولیدکنندگان و سازندگان، کاهش هزینه‌های تولید و بهبود زنجیره تأمین، از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن جلوگیری کنند. همچنین، نظارت بر بازار مصالح ساختمانی و جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری می‌تواند به تعادل قیمت‌ها در این حوزه کمک کند.

تورم باعث افزایش قیمت مواد اولیه (مثل سیمان، فولاد، آجر)، دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز می‌شود.

رابطه قیمت مسکن با نرخ تورم معمولاً یک رابطه مثبت و به‌نسبت قوی است؛ به این معنا که با افزایش تورم، قیمت مسکن نیز به‌طور کلی افزایش می‌یابد.

این ارتباط به عوامل اقتصادی بنیادی و رفتار بازار بستگی دارد. در ادامه این موضوع را دقیق‌تر بررسی می‌کنیم

تورم باعث افزایش قیمت مواد اولیه (مثل سیمان، فولاد، آجر)، دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز می‌شود. این افزایش هزینه‌ها مستقیم به قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن منتقل می‌شود؛ به‌عنوان مثال: اگر تورم سالانه ۳۰ درصد باشد، هزینه ساخت که بخش بزرگی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد، به همین نسبت بالا می‌رود.

در اقتصادهایی مثل ایران که تورم مزمن وجود دارد، مردم و سرمایه‌گذاران انتظار دارند ارزش پول‌شان کاهش یابد. در نتیجه، مسکن به‌ عنوان یک دارایی امن و مقاوم در برابر تورم مورد توجه قرار می‌گیرد. این افزایش تقاضا باعث می‌شود قیمت مسکن حتی بیشتر از نرخ تورم رشد کند؛ به‌ویژه در دوره‌های تورم بالا.

نسبت رشد قیمت مسکن به تورم

به‌طور کلی، در بلندمدت، رشد قیمت مسکن معمولا با نرخ تورم هم‌راستا است یا کمی از آن پیشی می‌گیرد، اما در کوتاه‌مدت، این نسبت می‌تواند متفاوت باشد.

در تورم پایین (مثلاً زیر ۱۰ درصد) : قیمت مسکن ممکن است با سرعت کمتری نسبت به تورم رشد کند، چون تقاضا کمتر تحت فشار حفظ ارزش دارایی قرار دارد

در تورم بالا (مثلا بالای ۲۰ درصد) : قیمت مسکن اغلب سریع‌تر از تورم رشد می‌کند، زیرا تقاضا برای سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد و عرضه نمی‌تواند به سرعت پاسخگو باشد.

داده‌های تاریخی چه می‌گوید؟

در ایران (تا بهمن ۱۴۰۳)، با توجه به تورم بالا در سال‌های اخیر (بین ۳۰ تا ۵۰ درصد سالانه طبق آمار رسمی)، قیمت مسکن معمولاً رشدی نزدیک یا بیشتر از تورم داشته است.

مثلاً در تهران، میانگین قیمت هر مترمربع از حدود ۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۵ به بیش از ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده؛ (رشد بیش از ۱۵۰۰ درصد در ۸ سال)، درحالی‌که تورم کل در همین دوره حدود ۱۰۰۰ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد قیمت مسکن گاهی فراتر از روند نرخ تورم رشد می‌کند. بسیاری از تحلیلگران حوزه بر این باور هستند که مسکن با توجه به متغیرهای خارجی نظیر کارزار فشار حداکثری دولت آمریکا، احتمال فعال شدن مکانیزم ماشه و همچنین کسری بودجه، پس از ایام نوروز، افزایش محسوس قیمت را تجربه خواهد کرد.