قیمت خانه در ۳ سال چقدر گران شد؟

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی با بیان اینکه افزایش سقف وام خرید مسکن در اغلب اوقات دلالی را رونق می‌دهد، گفت: مسکن از آن موضوعاتی است که دولت باید وارد آن شود، به‌طوری که دولت زمین ارزان در اختیار شرکت‌های ساختمان‌‌ساز قرار دهد و بخشی از هزینه ساخت تسهیلات باشد و بخشی آورده مردم باشد.

رشد بیش از ۵۰۰ درصدی نرخ مسکن در سه سال اخیر موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن و به تبع آن کاهش سهم وام مسکن در بهای مسکن شده است. شرایط فعلی بازار مسکن به‌گونه‌ای است که دیگر برای قشر متوسط فاقد خانه ملکی، امکان خرید مسکن وجود ندارد.

همچنین یکی از ابزارهای مناسب برای تامین نیازهای کوتاه‌مدت کارگران و کارمندان (کسانی که حقوق ماهیانه دریافت می‌کنند) کارت اعتباری است و در بسیاری کشورها استفاده از کارت اعتباری بسیار متداول است. ویژگی کارت اعتباری، شارژ مجدد کارت به محض بازپرداخت اقساط آن است.

بخش اول گفت‌وگو با عنوان «انقلاب اعتباری با اجرای طرح «گام»/بانک‌ها امسال ۱۴۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بورس تزریق کردند» منتشر شد.

در بخش دوم گفت‌وگو با علی اصغر میرمحمدصادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی به دو موضوع سیاست‌های اعتباری بانک مرکزی در حوزه مسکن و کارت اعتباری پرداخته‌ایم که متن کامل آن در ادامه می‌آید.

در حوزه مسکن می‌خواستم بحث را ادامه دهیم. البته مسئله پیچیده است. از یک طرف چون ابزارهای کنترلی مانند مالیات در حوزه مسکن نداریم، اگر وام بالا برود پس از مدتی بهای مسکن بالا می‌رود و از طرف دیگر اگر سقف وام بالا نرود، امکان ایجاد قدرت خرید برای متقاضیان واقعی وجود نخواهد داشت. می‌دانیم منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خاطر عدم تغییر سقف وام و افزایش ۶ برابری نرخ مسکن در حال کم شدن است و در دو سه سال اخیر روند نزولی داشته است.

آمار بانک مرکزی را نگاه می‌کردم در بخش پس‌انداز مسکن از ۹۴۰۰ میلیارد تومان به ۴-۵ هزار میلیارد تومان رسیده است. چند بار در زمان مرحوم رحیمی انارکی مدیرعامل وقت بانک مسکن درخواست و پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن صندوق پس‌انداز مسکن را به بانک مرکزی داد اما بانک مرکزی با همه آنها مخالفت کرد. علت این مخالفت بانک مرکزی چی بود و اینکه آیا بانک مرکزی برنامه‌ای برای حوزه مسکن دارد؟ آیا می‌خواهد تسهیلات بخش مسکن را معطوف به حوزه ساخت کند یا وام خرید را هم می‌خواهد تقویت کند؟

میرمحمد صادقی: ما با تقویت بخش مسکن موافقیم، چرا که اگر بخش مسکن تقویت شود بسیاری از بخش‌های اقتصادی رونق پیدا می‌کند. با همین نگاه به بانک‌ها ابلاغ کردیم که ۲۰ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن تسهیلات بدهند.

البته در بخش مسکن روستایی کارهای خیلی خوبی انجام شده است. از سال ۸۴ سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی ساخته شده و فقط یک سال در سال اول مسکن مهر ۴۰۰ هزار مسکن در بخش روستایی ساخته شد. در مجموع برای ساخت یک میلیون و ۹۳۰ هزار واحد مسکن روستایی روستایی تسهیلات به ارزش ۲۱ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان پرداخت شده است.

اما در حوزه مسکن شهری و وام خرید مسکن دل‌نگرانی‌هایی داریم. زمانی که مرحوم رحیمی انارکی مدیرعامل سابق بانک مسکن درخواست می‌داد که سقف وام بالا برود، ما نگران منابع صندوق و منابع بانک مسکن بودیم. وقتی بانک مسکن نتواند تامین کند، از بانک مرکزی می‌گیرد و آثار تورمی آن نرخ مسکن را دوباره بالا می‌برد. بنابراین باید قدرت تسهیلات با سقف وام مسکن هم تناسب داشته باشد. بخشی از وام باید پس‌انداز مردم باشد نه اینکه ۱۰۰ درصد وام را بانک مسکن تامین کند. اگر این گونه باشد هیچ بانکی نمی‌تواند به تنهایی جور تورم را بکشد و سقف وام را مدام بالا ببرد.

دولت باید از ساخت مسکن حمایت کند

برخی هم معتقدند تا زمانی که ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی برای بخش مسکن اعمال نشود، ‌افزایش سقف وام مسکن نتیجه‌ای جز افزایش نرخ مسکن ندارد.

میرمحمد صادقی: افزایش سقف وام خرید مسکن در اغلب اوقات دلالی مسکن را رونق می‌دهد. البته این طرف قضیه مردم هستند که فقط می‌خواهند یک خانه بخرند. اگر سقف وام مسکن را ۳۰۰ میلیون تومان کنیم، بازپرداخت آن خیلی سنگین می‌شود و بسیاری از افراد نمی‌توانند این وام را بازپرداخت کنند و وام‌ها نکول می‌شود. ما هم دغدغه مسکن مردم را داریم اما به نظر می‌رسد مسکن از آن موضوعاتی است که دولت باید وارد آن شود. دولت زمین ارزان در اختیار شرکت‌های پیمانکاری قوی ساختمان‌‌ساز قرار دهد. بخشی تسهیلات باشد و بخشی آورده مردم باشد. اما در مورد وام بانکی به نظر می‌رسد، اگر امروز رقم تسهیلات خرید را ۳ برابر کنیم، هم بازپرداخت آن سنگین می‌شود و هم احتمال افزایش بهای مسکن را تقویت می‌کند.

مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی بخشی از مشکل تورم مسکن را حل می‌کند

بنابراین ما قطعا موافق تقویت و رونق بخش مسکن هستیم، چون صنایع مختلف را رونق می‌دهد اما بدون کمک دولت به نظرم ساخت‌وساز شکل نمی‌گیرد. ما آمادگی داریم همه درخواست‌های بانک مسکن را در این زمینه بررسی کنیم اما زیرساخت‌هایی برای این کار نیاز است و دولت باید به این بخش ورود کند. اگر در حوزه مدیریت بازار مسکن، اقداماتی مثل مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر دلالی مسکن اعمال شود و این زیرساخت‌های قانونی شکل بگیرد، بخشی از مشکل تورم در بخش مسکن حل می‌شود.

آخرین موضوع گفت‌وگوی ما کارت اعتباری است. چرا کارت اعتباری راه نیفتاد؟

میرمحمد صادقی: دستورالعمل کارت اعتباری را بانک مرکزی تدوین و ابلاغ کرد اما چون ماهیت کارت اعتباری به‌گونه‌ای است که تسهیلات مدام در گردش است و به محض بازپرداخت اقساط همان میزان اعتبار برای دارنده کارت اعتباری، شارژ می‌شود، بانک‌ها چندان استقبال نکردند. با این حال به نظر می‌رسد، تعداد کارت‌هایی که در حال صدور است رو به افزایش است. این موضوع جدای از شرایط دریافت کارت اعتباری در قبال سهام عدالت است.

با کارت اعتباری موافقیم اما فقط برای خرید کالا

بله. موضع بانک مرکزی در این زمینه چیست. اگر مخالف هستید چرا؟ اگر موافق هستید چرا؟

میرمحمد صادقی: موضع خودم را می‌گویم. نتیجه بررسی کارشناسی ما این بود که باید کارت اعتباری داده شود. به این شکل که بازپرداخت اقساط موجب شارژ دوباره موجودی کارت شود، نه اینکه روی یک کارت‌خوان بکشند و پولش را بردارند. اگر با برندهای متعدد و فروشگاه‌های مختلف قرارداد بسته می‌شد و یک تخفیف خوب گرفته می‌شد، چون بانک‌ها از تخفیف برندها منتفع می‌شدند با سودهای ترجیحی و با کمترین نرخ می‌توانستند این کارت‌های اعتباری را در اختیار مردم قرار دهند.

این طرح خوبی بود اما نگرانی‌هایی وجود داشت یکی اینکه این کارت‌ها همه جا قابل خرج نیست. ولی با آن طراحی که فروشنده و تولیدکننده اصلی خودش تخفیف می‌داد و بانک از آن تخفیف منتفع می‌شد و نرخ سود را کاهش می‌داد هم برای مشتری بانک خوب بود، هم برای بانک و هم برای فروشنده.

چرا معتقدید باید کارت اعتباری محدود شود به خرید کالا در برخی فروشگاه‌ها یا حتی خرید کالا؟ در برخی کشورها کارت اعتباری برای همه نیازها قابل استفاده است. از کارت اعتباری پول برمی‌دارند و دوباره موجودی کارت را شارژی می‌کنند.

میرمحمد صادقی: در این حالت دیگر امکان اعمال نرخ ترجیحی و تخفیف ندارد. مثلا شما می‌خواهید ثبت نام دانشگاه کنید و الان معادل آن پول ندارید، از کارت اعتباری استفاده می‌‌کنید. این هم روشی است، اما دیگر نرخ ترجیحی ندارد.

فکر می‌کنید ابزار کارت اعتباری در آینده نزدیک در شبکه بانکی فراگیر شود؟

میرمحمد صادقی: تا زمانی که اعتبارسنجی درستی انجام نشود و تسهیلات بر مبنای اعتبارسنجی نباشد و مشتریان براساس آن رتبه‌بندی نشوند، هیچ وقت نمی‌توانند کارت اعتباری به افراد بدهند. در کشورهایی که کارت اعتباری جا افتاده اعتبارسنجی هم به درستی انجام می‌شود و شرکت‌های رتبه‌بندی مشتریان ۲۰۰ سال است که در حوزه بانکی حضور دارند.

امکان توزیع کارت اعتباری با اجرایی شدن آیین‌نامه نظام سنجش مشتریان

ما هم در ایران شرکت رتبه‌بندی و اعتبارسنجی مشتریان داریم و دارند همین کار را می‌کنند.

میرمحمد صادقی: ما آیین‌نامه نظام سنجش را نهایی کردیم و اگر این آیین‌نامه اجرایی شود می‌توانیم به این سمت حرکت کنیم.

یعنی الان مشکل کارت اعتباری همین اعتبارسنجی است؟

میرمحمد صادقی: یکی از مشکلات این است. با بررسی سوء‌سابقه، چک برگشتی، تسهیلات معوق، گردش مالی حساب و.... اعتبارسنجی و رتبه‌بندی مشتریان انجام می‌شود و با این اطلاعات مشتریان امکان اعطای کارت اعتباری هم فراهم می‌شود. بانک مرکزی با کارت اعتباری خرید کالا موافق است اما نه کارتی که در همه جا و برای هر نیازی قابل استفاده باشد.

هم بانک باید راضی باشد هم مشتریان و هم فروشندگان. البته توزیع کارت اعتباری خرید کالا را می‌توانستیم از کارمندان دولت و حقوق بگیران تامین اجتماعی شروع کنیم و مشکلات و مسائل آن مشخص شود تا بعد از رفع مشکلات و نقاط ضعف آن دامنه مشمولان افزایش یابد.