بازار مسکن تهران در محاصره سفته‌بازها

آمار اولیه درباره مشخصات معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهرهای کشور، اثر تسلط سفته‌بازها بر تغییرات قیمتی و حجم معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال را نشان می‌دهد.

بررسی‌های انجام شده درخصوص وضعیت بازار معاملات واحدهای مسکونی در شهرهای کشور و به‌خصوص شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار در تسلط سفته‌بازها قرار گرفته است و سلطه سفته‌بازها بر بازار موجب محاصره بازار ازسوی آنها وجلوگیری از ورود خریداران مصرفی به عرصه معاملات ملک شده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون تغییرات قیمتی و وضعیت بازار معاملات مسکن چه در شهر تهران و چه در سایر شهرها (هرچند با شدت کمتر از تهران) تحت‌تاثیر رفتارهای سوداگرانه و حضور سفته‌بازها در بازار ملک قرار دارد؛ به‌طوری‌که حضور پررنگ‌این گروه از متقاضیان مسکن و انجام بخش عمده معاملات خرید و فروش آپارتمان در میان آنها (خریدار و فروشنده هر دو سفته‌باز) منجر به افزایش سطح قیمت‌ها و ناتوانی متقاضیان مصرفی از ورود به بازار و خرید آپارتمان شده است.

بازار معاملات مسکن در همه شهرهای کشور به‌خصوص پایتخت در حالی در محاصره سفته‌بازان ملکی قرار گرفته است که آمار اولیه از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز نشان از تغییر کانال قیمتی دارد.

این تغییر کانال هم در بازار مسکن شهر تهران و هم در بازار معاملات مسکن کل کشور براساس داده‌های اولیه مربوط به رهگیری معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در دومین ماه از سال‌ جاری قابل‌مشاهده است.

بررسی‌ها بر پایه آمار اولیه از معاملات مسکن کشور در اردیبهشت و بر مبنای داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد فعالیت و حضور پررنگ‌ سفته‌بازها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت، با اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها و تغییر کانال قیمتی در بازار مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازار و جنس خریداران را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است. این آمارهای اولیه بر پایه داده‌های خام سامانه رهگیری مسکن استخراج شده است و در واقع نوعی پیش‌گزارش از تحولات بازار مسکن اردیبهشت‌ماه محسوب می‌شود.

وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی به‌عنوان دو مرجع اصلی آماری در حوزه مسکن در هر ماه معمولا با پایش این داده‌های خام و پس از حذف یکسری از اطلاعات به‌خصوص مربوط به برخی از معاملات، میانگین قیمت مسکن و حجم معاملات صورت گرفته در هر ماه را در قالب گرایش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می‌کنند. آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نیز معمولا از سوی مرکز آمار ایران با تاخیر زمانی یک فصل منتشر می‌شود. این در حالی است که همواره در ماه‌های گذشته به علت پایش اطلاعات و داده‌های خام نوعی اختلاف بین داده‌های رسمی و آمار اولیه از حجم و میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن وجود داشته است.

از این رو مقایسه داده‌های رسمی با داده‌های خام و اولیه مقایسه چندان درستی نخواهد بود.

با توجه به آنکه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار مسکن کل کشور در اردیبهشت منتشر نشده است، برای ارائه یک شمای کلی و احتمالی از آنچه در بازار معاملات مسکن کل کشور و پایتخت در دومین ماه از فصل بهار تجربه شد می‌توان داده‌های خام بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه را با داده‌های خام و اولیه بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته و فروردین‌ امسال برای انجام مقایسه و مشاهده تغییرات نقطه‌ای و ماهانه حجم معاملات و قیمت مسکن مورد مقایسه قرار داد.

آمارهای اولیه و داده‌های خام مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در اردیبهشت‌ امسال نشان می‌دهد در یک ماه گذشته (۳۱ روز منتهی به پایان اردیبهشت‌ماه ۹۹) مجموعا در کل کشور حدود ۲۸ هزار و۳۰۰ واحد مسکونی مورد معامله قرار گرفت که این میزان نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته (اردیبهشت سال ۹۸) معادل ۱۵ درصد افت کرده است؛ یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال در کشور در مقایسه با اردیبهشت‌سال گذشته با کاهش ۱۵ درصدی همراه شده است. این در حالی است که براساس داده‌های اولیه همچنین تعداد معاملات کشوری خرید مسکن در اردیبهشت سال گذشته نیز در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷ معادل ۱۵ درصد کاهش یافته بود و هم‌اکنون نیز با افت ۱۵ درصدی مواجه شده است. در صورتی که آمارهای رسمی تحولات اردیبهشت‌ماه بازار مسکن کشور که حدود یک فصل بعد منتشر خواهد شد داده‌های اولیه را تایید کند اطلاعات خام موجود نشان می‌دهد در اردیبهشت امسال بازار معاملات مسکن همچنان در شرایط رکودی قرار داشته است. رکودی که به مراتب سنگین‌تر از رکود معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه سال گذشته بوده است، هرچند ممکن است همه ۲۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی که براساس داده‌های اولیه رهگیری معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه معامله شده‌اند مربوط به کل خریدهای انجام شده از بازار کشوری معاملات مسکن در این ماه نباشد، به این معنا که بخشی از این معاملات می‌تواند مربوط به خریدهای انجام شده از بازار مسکن در فروردین‌ماه باشد که به‌دلیل تعطیل بودن بنگاه‌های مسکن عملا ثبت قراردادهای آنها در سامانه رهگیری مسکن در اردیبهشت‌ماه انجام شده و به همین علت جزو داده‌های اولیه معاملات مسکن در این ماه قرار گرفته‌اند. هرچند تعداد این نوع معاملات و همچنین کل این فرضیه قابل‌اثبات نیست، اما می‌توان حدس زد در شرایطی که در فروردین‌ماه به‌دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بنگاه‌ها به‌دلیل اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی عملا امکان ثبت برخی از معاملات مسکن در سامانه رهگیری وجود نداشت، بخشی از آمارهای مربوط به معاملات مسکن فروردین‌ماه به آمار معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه منتقل شده باشد.

به‌عبارت دیگر تحقیقات میدانی نشان می‌دهد احتمال اینکه تعداد معاملات مسکن صورت گرفته در اردیبهشت‌ماه از تعداد معاملات ثبت‌شده در گزارش‌های اولیه معاملات مسکن و داده‌های خام کمتر (۲۸ هزار و ۳۰۰ مورد) باشد وجود دارد. هرچند این احتمال قابل‌اثبات نیست. داده‌های خام و آمارهای اولیه معاملات کشوری مسکن در اردیبهشت‌ همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروش رفته در بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری به ۱۰ میلیون تومان رسیده است. هرچند این سطح قیمتی مسکن براساس داده‌های خام و به‌صورت تخمینی است و میانگین دقیق قیمت مسکن در کشور معمولا با فاصله یک فصل در گزارش مربوط به تحولات بازار کشوری مسکن از سوی مرکز آمار اعلام می‌شود.

این در حالی است که هنوز گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان ۹۸ نیز از سوی این مرجع آماری اعلام و منتشر نشده است.

داده‌های اولیه و پایش نشده مربوط به سطح میانگین قیمت مسکن در کشور نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور در حالی اردیبهشت‌ امسال به حدود ۱۰ میلیون تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته حدود ۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. این موضوع نشان می‌دهد میانگین قیمت کشوری مسکن در داده‌های اولیه با تورم نقطه‌ای ۲۸ درصدی همراه شده است؛ یعنی میانگین قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت‌ امسال ۲۸ درصد بالاتر از میانگین قیمت مسکن کشور در اردیبهشت‌ماه سال گذشته (براساس داده‌های خام و اولیه مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در دومین ماه از سال‌جاری و سال گذشته) بوده است. بر این اساس و در حالی که بر مبنای داده‌های خام، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی ۱۵ درصد در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افت کرده است، اما میانگین قیمت خرید مسکن در همین بازه زمانی ۲۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع حاکی از شرایط رکود تورمی در بازار مسکن کشور است.

این شرایط در داده‌های اولیه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت نیز رصد می‌شود. در شهر تهران نیز براساس داده‌های اولیه، تعداد معاملات خرید آپارتمان در دومین ماه از سال ۹۹ به حول وحوش ۱۰ هزار فقره رسیده است که تقریبا نسبت به تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه سال گذشته براساس داده‌های خام در آن مقطع زمانی، بدون تغییر بوده است. در این ماه همچنین براساس پیش‌گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه و براساس داده‌های خام اولیه، میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به حول و حوش ۱۷ میلیون تومان رسیده است. بر این اساس تورم ماهانه مسکن در شهر تهران (میزان افزایش میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نسبت به فروردین‌ماه ۹۹) معادل حدود ۹ درصد و تورم نقطه‌ای (میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته) معادل حدود ۳۳ درصد بوده است.

تهران و کشور در محاصره سفته‌بازها

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، در کل، بازار معاملات مسکن کشور و به‌خصوص شهر تهران هم‌اکنون در محاصره و تسلط سفته‌بازان قرار دارد. سلطه سفته‌بازها بر بازار مسکن عملا منجر به محاصره بازار ملک از سوی آنها شده است؛ چراکه به چند دلیل عمده عملا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار مسکن و انجام معامله نیستند و تنها درصد کمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان در حال حاضر از سوی خریداران مصرفی انجام می‌شود.

هم‌اکنون عمده خرید و فروش‌های واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت بین سفته‌بازها صورت می‌گیرد. ضمن آنکه تعداد فایل مناسب برای خرید بسیار محدود است و به محض ورود فایل به بازار از سوی سفته‌بازها مورد معامله قرار می‌گیرد. همین موضوع نوسانات قیمتی در اردیبهشت‌ماه را به‌دنبال داشته است. علاوه‌بر سفته‌بازها بخش دیگری از معاملات مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام می‌شود. تفاوت این گروه از متقاضیان بازار مسکن با سفته‌بازها در این است که سفته‌بازها ملک را خریداری کرده و با قیمت بالاتر در مدت زمان کم به‌طور مجدد در بازار به فروش می‌رسانند. اما سرمایه‌گذاران به‌دنبال معاملات ملکی مکرر نیستند و واحد خریداری شده را دست‌کم به مدت دو تا سه سال یا به‌صورت خالی نگه داشته یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند. اما تقاضای مصرفی چندانی هم‌اکنون در بازار مسکن پایتخت و عمده شهرهای کشور حضور ندارد. علت این موضوع افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن و ناتوانی خریداران از خرید واحدهای مسکونی به‌دنبال نوسانات قیمتی از یکسو، کمبود فایل مناسب برای خرید ازسوی دیگر و همچنین حضور برخی از متقاضیان مصرفی در بازار سهام و سرمایه‌گذاری در بورس به انگیزه تقویت قدرت خرید برای حضور در بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم ۵ عامل عمده در نوسان قیمتی قابل‌توجه مسکن در اردیبهشت‌ امسال (براساس آمارهای خام) موثر بوده است. اولین عامل به کاهش تعداد خریداران مصرفی و همچنین کاهش محسوس‌تر تعداد فروشندگان مسکن مربوط می‌شود.

عامل دوم به نحوی با عامل اول در ارتباط است. زمانی که بازار از خریدار مصرفی خالی می‌شود و متقاضی مصرفی در بازار مسکن حضور ندارد بازار در محاصره سفته‌بازها قرار می‌گیرد و انجام معاملات مکرر بین سفته‌بازها به انگیزه کسب سود سطح قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار داده و افزایش می‌دهد. درواقع در چنین شرایطی ناپایداری قیمتی بیشتر از قبل خواهد شد.

حذف قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن از استارت‌آپ‌های ملکی سومین عامل اثرگذار در ناپایداری قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه است. با دستور قضایی و با نیت جلوگیری از التهابات قیمتی در بازار ملک، اردیبهشت‌ماه امسال قیمت‌های پیشنهادی از آگهی‌های منتشر شده در استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی حذف شد. اما از آنجا که اعلام قیمت‌های پیشنهادی در این سامانه‌های مجازی همچون چراغ راهنمای قیمتی برای خریداران و فروشندگان مسکن بود حذف این نرخ‌ها خود یکی از عوامل موثر در ایجاد نابسامانی در نحوه تعیین قیمت در بازار معاملات مسکن است.

قبل از حذف قیمت‌ها از استارت‌آپ‌های ملکی خریدار با دید باز و از طریق مقایسه سطح قیمت‌های پیشنهادی اقدام به انتخاب فایل با قیمت مناسب‌تر برای خرید می‌کرد. اما در حال حاضر امکان چنین مقایسه‌ای برای متقاضیان مسکن از بین رفته است. حتی در بسیاری از موارد قیمت‌های اعلام شده بر روی این سامانه‌های مجازی برای فروشنده‌های مسکن نیز به‌عنوان مرجع قیمتی مورد استفاده قرار می‌گرفت و آنها هم سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را متناسب با عرف بازار در نظر می‌گرفتند.

در چنین شرایطی و در نبود چراغ راهنمای قیمتی، سفته‌بازان امکان تغییر قیمت در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت را به دست می‌آورند و می‌توانند نرخ‌های پیشنهادی خود را به‌صورت سلیقه‌ای و در بسیاری از موارد به‌صورت غیرواقعی تعیین کنند. این در حالی است که هم‌اکنون هم خریدار و هم فروشنده مسکن در بازار عمدتا سفته‌باز هستند. زمانی که بازار معاملات مسکن کلا در انحصار سفته‌بازها باشد چانه‌زنی روی قیمت انجام نشده و واحد با هر قیمتی خرید و فروش می‌شود و سپس در فاصله زمانی کمتری با قیمت گزاف‌تر به فروش می‌رسد.

جو روانی ناشی از هیجان رشد بی‌سابقه شاخص در بازار سهام در اردیبهشت را می‌توان به‌عنوان پنجمین عامل افزایش قیمت مسکن در این ماه اعلام کرد. در اردیبهشت‌ماه بازدهی بازار سهام معادل ۴۳ درصد بود. در این ماه شاخص کل بورس به کانال یک میلیون واحد وارد شد که یک میلیونی شدن شاخص سهام در واقع یک مرز روانی برای سفته‌بازان محسوب می‌شد؛ چراکه سفته‌بازان معتقد بودند با ورود شاخص به کانال یک میلیون، بازار سهام باز هم امکان مانور و رشد بیشتر را خواهد داشت. این موضوع به نوبه خود منجر به انتقال هیجان سفته‌بازی به بازار مسکن شد. اتفاقی که در سال ۹۷ و ۹۸ بین بازار مسکن و ارز تجربه شد و قیمت مسکن تحت‌ تاثیر انتظارات روانی و هیجان سفته‌بازی در بازار به‌دنبال وقوع شوک ارزی، جهش کرد. هم‌اکنون در کنار هیجان انتقالی از بازار سکه و ارز به بازار مسکن اثر روانی تحولات بازار سهام نیز در بازار مسکن رصد می‌شود. در اردیبهشت‌ماه همچنین بازدهی بازار سکه و دلار بیش از ۱۴ درصد رقم خورد.