علت اصلی افزایش نجومی قیمت مسکن

بر اساس تازه‌ترین گزارش دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۱۷ میلیون و ۶۶ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته که متوسط نرخ هر متر واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار و ۷۰۰ تومان بود، افزایش حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی نشان می‌دهد. در نتیجه، متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه نسبت به ماه قبل آن، ۹.۴ درصد افزایش یافته است.

همچنین متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال گذشته ۱۲ میلیون و ۷۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان بود که طی یک سال رشد ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی در هر متر داشته است. به عبارت دیگر، متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، شاهد افزایش ۳۳.۸ درصدی بوده است.

*کاهش نرخ مسکن با تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه

متهم ردیف اول افزایش نرخ افسار گسیخته مسکن در سال‌های اخیر، تعلل دولت و مجلس در اخذ مالیات‌های تنظیمی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است.

در همین راستا، محمد حمیدزاده کارشناس اقتصاد مسکن ضمن بیان این نکته که بازار مسکن در سال‌های اخیر گرفتار تقاضاهای سرمایه‌ای شده است، گفت: به استناد آمار استخراج شده از سرشماری نفوس مسکن سال ۹۵، بیش از ۷۰ درصد تقاضاهای موجود در بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای است. در چنین شرایطی، سفته‌بازی یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش نرخ مسکن تلقی می‌شود و دولت باید با استفاده از ابزارهای خود زمینه قطع دست سفته بازان از بازار را فراهم آورد.

این کارشناس اقتصاد مسکن در تبیین نحوۀ عملکرد مالیات بر عایدی سرمایه به منظور جلوگیری از ورود سوداگران، افزود: «خرید واحد مسکونی، نگهداری آن در مدت زمان محدود، سپس فروش واحد با نرخ بسیار بالاتر از نرخ خرید، مجموعه فعالیتی است که به سفته‌بازی شهرت دارد، در این شرایط، اخذ مالیات سنگین از سود به وجود آمده برای سفته‌باز، توسط مالیات بر عایدی سرمایه امکان‌پذیر است و بدین ترتیب با کاهش جذابیت فعالیت سوداگرانه، سرمایه از این بخش غیر مولد خارج خواهد شد».

حمیدزاده با اشاره به تجربیات جهانی اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای مختلف، افزود: «امریکا از جمله کشورهای دارای اقتصاد قوی و توسعه‌یافته است که از سال ۱۹۱۳ نسبت به اخذ مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) اقدام می‌کند. در ایالات متحده، عایدی سرمایه کوتاه‌مدت به همان میزان که درآمد عادی مالیات پرداخت می‌کند، مشمول مالیات است. همچنین عایدی سرمایه درازمدت با نرخ پایین‌تر مشمول مالیات می‌شود. همچنین نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در امریکا متناسب با میزان حقوق افراد تعیین می‌شود و از صفر درصد برای افراد کمتر تا ۲۰ درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است».

وی درباره نقش مالیات بر عایدی سرمایه در کنترل نرخ بازار مسکن کشور امریکا، اظهارکرد: «پس از مهیا شدن شرایط به منظور اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۱۳، بازار مسکن امریکا با کاهش چشمگیر نرخ مسکن به واسطه خروج تقاضاهای سرمایه‌ای مواجه شده است. در حقیقت پس از اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، بازار مسکن امریکا کاهش نرخ بیش از ۵۰ درصدی را تجربه کرده است».

*وزیر سابق راه، مانع تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه

با وجود تجربیات مذکور، طرح مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما، تجربه پیچیده‌ای را پشت سر می‌گذارد، در این ارتباط، زهرا سعیدی مبارکه، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس دهم، در بیان تاریخچه‌ طرح مالیات بر عایدی سرمایه گفت: «در سال ۹۴ ما بر تولید مالیات بستیم اما بر خانه‌های مازاد و سوداگری مسکن هیچ مالیاتی بسته نشد. در آن سال این طرح به مجلس آمد اما با نامه نگاری آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی، و نقش آفرینی رئیس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد».

پس از تصویب نشدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس نهم، تلاش‌های برای قطع دست سوداگران در مجلس دهم ادامه یافت، در همین راستا طرحی با عنوان «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم (مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن)» در تاریخ ۷ شهریورماه ۹۷، با امضای ۱۱۷ نماینده در صحن علنی مجلس اعلام وصول و به کمیسیون اقتصادی مجلس ارجاع داده شد که با کم کاری اعضای این کمیسیون به‌خصوص اعضای هیات رئیسه، بررسی این طرح در کمیسیون اقتصادی در مجلس دهم به اتمام نرسید و این طرح هم عملا بایگانی شد.

یکی از اصلی‌ترین بهانه‌های کمیسیون اقتصادی مجلس دهم برای تعلل در تصویب مالیات بر عایدی سرمایه، وعده‌های دولت برای ارائه این مالیات در طرح لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم بود. در همین ارتباط و در بهمن ماه پارسال، وزارت اقتصاد ضمن ارسال پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به هیات دولت، پیشنهاد خود برای اخذ مالیات بر عایدی مسکن را ذیل ماده ۴ ارائه کرد.

درحال‌حاضر لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در کمیسیون اقتصاد هیات دولت در حال بررسی است و انتظار می‌رود دولت هر چه سریعتر این لایحه را به تصویب رسانده و به مجلس ارسال نماید. همچنین ضرورت دارد مجلس یازدهم به محض وصول این لایحه، به سرعت نسبت به بررسی، تکمیل و تصویب آن اقدام نماید وگرنه شاهد تداوم روند فزاینده نرخ مسکن خواهیم بود.