مسکن به سرنوشت خودرو دچار می‌شود؟

آیا ممنوعیت درج آگهی در سایت‌ها و شبکه‌های اجتماعی واقعاً مفید و موثر است؟ برای یافتن پاسخ سوال خود با یکی از کارشناسان مسکن به گفتگو نشستیم. در لابه‌لای گفتگو درباره چندوچون قیمت‌گذاری مسکن توسط کارشناسان قوه قضائیه سخن به میان آمد. آنچه می‌خوانید بخش دوم این گفتگوست. با گسترش‌نیوز همراه باشید.

ادامه یک سیاست شکست‌خورده

مهدی سلطان محمدی در ارتباط با ممنوعیت درج قیمت مسکن در سایت‌هایی مثل دیوار گفت: با این اقدام موافق نیستم. باید دنبال شفافیت و دسترسی حداکثری به اطلاعات شفاف و روشن بود. مانع‌تراشی در مسیر گردش اطلاعات از کارایی بازار می‌کاهد و همه طرفین معامله مسکن را متضرر می‌کند. این قبیل محدودیت‌ها که در راستای قیمت‌گذاری دستوری انجام می‌گیرد کارآمد نیست. این سیاست بارها و بارها، شکست‌خورده است و آخرین نمونه آن را در بحث خودرو دیده‌ایم. کارخانجات زیر بار بدهی در حال خرد شدن هستند، قطعات‌سازان از عهده تامین نقدینگی برنمی‌آیند و توان ارتقای کیفیت را ندارند. همه این‌ها نتیجه تمایل به دخالت دولت است. اگر دخالت نمی‌کردند قیمت‌های تعادلی بازار خودرو به مراتب کمتر بود و خودروسازان به سود بیشتری می‌رسند و بیشتر از این‌ها می‌توانستند به تحقیق و توسعه بپردازند. همه این‌ها را قربانی تنظیم بازار کرده‌‌‌ایم. شرایطی ایجادشده که در آن همه از تولیدکننده و قطعه‌ساز تا مصرف‌کننده ناراضی هستند. کسری کارخانجات هم در نهایت باید از بودجه عمومی تامین شود. هیچ وقت از این تجربه شکست‌خورده درس نگرفته‌ایم. در دوره اخیر کارخانجات و تولیدکنندگان توانستند به خوبی نیاز بازار به ماسک را تامین کنند. این تجربه موفق به واسطه آن به دست آمد که تنظیم بازار به خود بازار سپرده شد. از طرف دیگر اختلاف بین قیمت رسمی و قیمت عرفی به فساد منجر می‌شود.

وی در ادامه افزود: بخشی از مخالفت مشاوران مسکن با درج قیمت در سایت‌ها به نگرانی‌های صنفی آنها مربوط می‌شود. در واقع نگران هستند که فضای مجازی، آنها را از گردونه رقابت خارج کند. این در حالی است که دنیای مجازی یک واقعیت است و در همه جای دنیا، رونق گرفته است. به‌هرحال قیمت واقعی ملک در نقطه تعادل قیمت‌های خریدوفروش تعیین می‌شود. گردش بیشتر اطلاعات و تعامل بیشتر طرفین برای همه طرفین معامله ملکی سودبخش است. باید قدرت تعقل مخاطب را به رسمیت شناخت. مردم موارد را مقایسه و خرید مطلوب و منطقی خود را انجام می‌دهند. با محدود کردن گزینه‌های در دسترس مشتری، فقط او را از قدرت انتخابی که حقش است محروم می‌کنیم.

قیمت‌ها همسان‌سازی نمی‌شود

قیمت‌گذاری مسکن، توسط کارشناسان قوه قضاییه منتقدان زیادی دارد. گفته می‌شود که قیمت‌های اعلام‌شده در بعضی موارد، کمتر یا بیشتر از میزان واقعی است. آیا این نوع ارزیابی‌ها واقع‌بینانه و بر اساس ارزش واقعی ملک انجام می‌شود؟ اگر این‌گونه است چرا بانک‌ها در بعضی مواردی و به دنبال عدم پرداخت تسهیلات توسط فرد ادعا می‌کنند که ارزش وثیقه او (ملک) بیشتر از میزان واقعی ارزیابی شده است؟ نکته دیگر اینکه، آیا این سازوکار را می‌توان در مورد معاملات عادی به کار گرفت؟ مهدی سلطان محمدی در پاسخ این سوال گفت: قیمت ملک در بازار عرضه و تقاضا می‌شود نه توسط کارشناسان. کارشناسان فقط قیمت را کشف می‌کنند. همانطور که گفته شد قیمت مسکن مثل کالا نیست و کارشناس باید بتواند تشخیص دهد که قیمت تعادلی آن چقدر است. این کار مستلزم آن است که کارشناسان به یکسری داده‌ها و اطلاعات دسترسی داشته باشند. این کار از چند سال قبل گذشته است اما مشکل اینجاست که قیمت با منطقه و شرایط خاص هر ملک همسان‌سازی نمی‌شود. مشخصات مهم دقیق باید مشخص و به ضرایب متوسط و متعارف ضرب تبدیل شود. شاخص‌های قیمت‌گذاری ملک در کشورهای توسعه‌یافته سال‌هاست که اصلاح شده است اما این اتفاق در کشور ما هنوز نیفتاده است. قیمت‌‌ها خام است و ضرایب گفته‌شده استخراج نمی‌شود. داده‌های جمع‌شده ناقص است و در این شرایط نمی‌توان به طور دقیق قیمت‌گذاری کرد. البته در بعضی موارد هم کارشناسان تخصص لازم را ندارند یا تعمدی در کار است.

وی در ادامه افزود: در صورت انجام صحیح این کار می‌توان از آن برای قیمت‌گذاری ملک در معاملات خرد و عادی هم استفاده کرد. قیمت‌های منطقه‌ای، عوارض شهرداری، مالیات و ... را می‌توان براساس اطلاعات واقعی سنجید.