۱۵ سال انتظار برای خانه دار شدن در تهران!

بازار مسکن کلانشهر تهران زمستان پارسال را با افزایش قیمت ها پشت سر گذاشت؛ در فروردین ماه امسال تعطیلی کسب و کارها به دلیل شیوع ویروس کرونا، سطح معاملات مسکن را به پایین ترین میزان رساند اما در ماه اردیبهشت که بنگاههای ملکی فعالیت خود را از سر گرفتند، بازار نقل و انتقالات نیز رونق گرفت.

آنطور که بانک مرکزی گزارش داده متوسط قیمت هر مترمربع خانه معامله شده در شهر تهران در ماه اردیبهشت نزدیک به ۱۷ میلیون تومان برآورد شده است.

افزایش قیمت مسکن اعم از خرید و اجاره در شهر بزرگی چون تهران که مرکز سیاسی و اقتصادی کشور به شمار می رود، گمانه زنی درباره احتمال کوچ برخی اجاره نشینان به شهرهای اقماری تهران و حاشیه نشینی را دامن زد.

برای یافتن این پاسخ به اینکه افزایش قیمت ها چه تاثیری بر رشد حاشیه نشینی در تهران دارد و اینکه مدت انتظار یک خانواده تهرانی برای خانه دار شدن چند سال است، به سراغ «مهدی سلطان محمدی» کارشناس بازار مسکن رفتیم.

سلطان محمدی بر این باور است که تهیه مسکن در همه دهه های اخیر برای خانوارهای شهری امری دشوار بوده و حدود یک سوم هزینه خانواده ها را به خود اختصاص داده ضمن آنکه شرایط کنونی حاکم بر بازار بی شباهت به تحولات مسکن در سال های ۸۶ و ۹۱ نیست.

رشد نرخ ها همواره منجر به حاشیه نشینی نمی‌شود

این کارشناس بازار مسکن درباره اینکه گفته می شود باید با رشد قیمت ها در بازار مسکن شاهد افزایش جمعیت در شهرهای اقماری تهران باشیم اظهار داشت: همیشه اینطور نیست زیرا وقتی درباره انعقاد قرارداد اجاره و یا فروش مسکن صحبت از تفاهمی است که بین دوطرف انجام شده است.

سلطان محمدی تاکید کرد: با این اوصاف از دل این آمار حاشیه نشینی بوجود نمی آید و نمی شود نتیجه گرفت که با افزایش قیمت ها حاشیه نشینی زیاد می‌شود.

وی یادآور شد: جمعیت شهر تهران حدود ۸.۵ تا ۹ میلیون نفر و کل جمعیت استان تهران حدود ۱۳.۵ میلیون نفر برآورد می شود؛ وقتی از شهرهای این استان صحبت می کنیم منظور شهرهای اقماری مثل اسلامشهر، پردیس، اندیشه، شهریار، صباشهر، نسیم شهر، لواسانات، شهرری، شهرقدس و رباط کریم است.

وی ادامه داد: کسانی که با این مناطق آشنایی دارند، می دانند که خانه سازی در این مناطق هم طبق استانداردها و بر اساس ضوابط است و حاشیه نشینی در استان تهران مفهوم آلونک نشینی و حلبی آباد را ندارد.

سلطان محمدی در عین حال این ایده که ممکن است عده ای به دلیل افزایش قیمت اجاره بها مجبور شوند از شهر تهران به سمت حاشیه ها بروند را رد نکرد و اظهار داشت: کسانی نتوانسته اند به نسبت رشد تورم درآمد خود را بهبود ببخشند از جمله این افراد هستند.

وی افزود: امسال با توجه به مشکلات اقتصادی و بیکاری های ناشی از شیوع ویروس کرونا ممکن است این درصد جابجایی بیشتر شود ولی در عین حال متقاضانی در بازار یافت می شوند که با این نرخ ها مسکن تهیه کنند و در مجموع این جابجایی و پویایی همواره در شهری چون تهران وجود داشته است.

این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: وقتی قیمت اجاره و یا خرید مسکن بالا می رود و در برابر آن هم بین موجر و مستاجر و یا خریدار و فروشنده قرارداد منعقد می شود یعنی تقاضا در بازار وجود دارد.

سلطان محمدی تاکید کرد: این تصور که در ذهن برخی وجود دارد که این اجاره از بیرون بازار تعیین می شود، درست نیست.

وی افزود: اگر قرار بود افزایش قیمت ها متقاضیان را از بازار خارج کند و متقاضیان جدیدی جایگزین آن نشود، به دلیل کاهش تقاضا نرخ ها پایین می آمد اما می‌بینیم که با وجود افزایش نرخ ها قراردادهای خرید و یا اجاره منعقد می شود.

سلطان محمدی در عین حال تاکید کرد: البته نمی توان منکر این واقعیت شد که افزایش تورم، زندگی را برای برخی اقشار سخت کرده است و این خطر حاشیه نشینی را افزایش می دهد.

۱۵ سال انتظار برای خانه دار شدن

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به اینکه برآورد شما از مدت زمان انتظار یک خانوار متوسط تهرانی برای خانه دار شدن چقدر است، اظهار داشت: واقعیت این است که نسبت قیمت مسکن به سبد درآمد خانوار بالا رفته و به بالاترین حد خود رسیده است.

سلطان محمدی تاکید کرد: البته این پدیده کم سابقه نیست و در سال های ۸۶ و در سال ۹۱ هم نظیر این رویداد را در بازار مسکن داشتیم و بررسی ها نشان می دهد که اکنون هم به قله قیمت رسیده است.

وی در عین حال با تاکید بر اینکه خرید مسکن همواره برای خانوار شهری در ایران امر دشواری بوده است، افزود: تصور برخی این است در گذشته خانواده ها آسان تر مسکن تهیه می کردند در حالی که نگاهی به آمارهای اقتصادی از بازار مسکن در چند دهه گذشته این موضوع را تایید نمی کند.

سلطان محمدی اضافه کرد: البته امسال به دلیل کاهش درآمدهای ملی انتظار نمی رود که مردم دسترسی بهتری به مسکن پیدا کرده باشند؛ این فقط مختص بازار مسکن نیست بلکه تهیه سایر اقلام هزینه ای خانوارها اعم از خودرو، پوشاک و خوراک نیز سخت تر از گذشته است.

این تحلیلگر بازار مسکن به استناد آمارهای بازار مسکن در سال ۱۳۵۴ اظهار داشت: در این سال ۵۳ درصد خانوارهای شهری ایران نه در آپارتمان بلکه در«یک یا ۲ اتاق» زندگی می کردند؛ یعنی بیش از نیمی از خانوارهای پنج نفری ساکن در شهرها چنین شرایطی داشتند.

وی افزود: این در شرایطی بود که ۳۶ درصد خانه ها از خشت و چوب و گل و ۲۶ درصد آجر و چوب ساخته شده بودند و ۲۲ درصد خانه ها حمام نداشتند

سلطان محمدی تاکید کرد: با این وجود، در همان سال سهم بخش مسکن حدود ۳۰ درصد از بودجه خانوار بوده و الان هم همین رقم است؛ یعنی اینطور نیست که شرایط دشوارتر شده باشد در حالی که کیفیت مسکن نسبت به گذشته بهتر شده است.

وی با تاکید بر اینکه تهیه مسکن در شهرها همواره برای خانوارها دشوار بوده است، اظهار داشت: البته امسال یکی از دشوارترین سال ها در تهیه خانه است و سالهای انتظار برای دسترسی خانواده ها برای تهیه مسکن بالا رفته هرچند که شرایط مشابه را در سال های ۸۶ و ۹۱ تجربه کردیم.

این کارشناس بازار مسکن حد انتظار خانوارهای شهری برای تهیه مسکن در تهران بی سابقه و تاریخی ندانست و گفت: برآورد من مدت انتظار یک خانوار با درآمد متوسط در شهر تهران ۱۵ سال است.

مشکل اصلی تورم است

این کارشناس اقتصادی یادآور شد: تهیه مسکن در شهرهای بزرگ سایر کشورها مشابه تهران است با این تفاوت که بخش اعظمی از منابع مورد نیاز برای خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی آن هم با سود کم تامین می شود در حالی که در ایران باید تا ۹۰ درصد هزینه خرید مسکن را به صورت آورده نقدی در اختیار داشت.

سلطان محمدی افزود: یکی از مشکلات بخش مسکن بویژه در شهرهای بزرگی چون تهران این است که دسترسی مردم به اعتبارات بانکی به دلیل مشکلات نظام بانکی سخت بوده و علاوه بر آن تورم هم سبب شده تا نرخ سود تسهیلات برای وام گیرنده بالا باشد.

وی با تاکید بر اینکه مشکل تورم با انضباط مالی و پولی قابل کنترل و رفع است، اظهار داشت: تورم ریشه اصلی بالا رفتن قیمت کالاها و خدمات از جمله بهای مسکن است که ریشه تورم را باید در رشد نقدینگی جست.

این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: رشد نقدینگی به عللی چون سیاست های نادرست پولی و مالی دولت و بانک مرکزی باز می گردد که البته رییس کل بانک مرکزی امسال وعده داده که با انضباط پولی نرخ تورم را در بازه ۲۰ تا ۲۴ درصد کنترل می کند.

میزان همبستگی نرخ مسکن در تهران با شهرهای اطراف

سلطان محمدی در پاسخ به اینکه آیا نرخ مسکن در تهران بر مناطق حاشیه ای و حتی شهرهای دیگر اثر گذار است، گفت: بازار مسکن یک بازار محلی با تقاضای محلی است بنابراین نمی توان تغییرات قیمتی در یک منطقه را به مناطق دیگر مرتبط دانست.

وی افزود: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تحت تاثیر رشد نرخ تورم است هرچند نمی توان ضریب بالای همبستگی بین قیمت مسکن در تهران با شهرها و مناطق مجاور را نادیده گرفت.

این کارشناس بازار مسکن افزود: برای مثال ضریب همبستگی بین بازار مسکن در تهران کرج بالای ۹۵ درصد است.

با شکستن دماسنج، حرارت کم نمی شود

سلطان محمدی درباره حذف قیمت مسکن از سایت های اینترنتی آگهی اظهار داشت: برخی تصور می کنند اگر دماسنج را بشکنند، درجه حرارت تغییر خواهد کرد؛ اگر دماسنج دمای بالا نشان می دهد به این دلیل است که هوا گرم است و با شکستن دماسنج هوا سرد نمی شود.

این کارشناس بازار مسکن افزود: باید مردم در جریان اطلاعات و داده های بازار قرار گیرند و هرچه گردش اطلاعات بیشتر باشد، تصمیم عقلایی خواهند گرفت. با توقف گردش اطلاعات فقط جلوی تنظیم بازار را می گیریم و مکانسیم بازار را فلج می کنیم که منجر به عدم کارایی شده و هم فروشندگان و خریداران و هم موجران و مستاجران آسیب می بینند.