تاثیر حذف قیمت مسکن از فضای مجازی بر بازار

ماه گذشته سامانه‌های الکترونیکی فروش واحد مسکونی - استارت‌آپ‌های ملکی- مکلف شدند «قیمت پیشنهادی» فروشنده را به‌عنوان رکن اصلی فایل مسکن، از داده‌های قابل نمایش در سایت پاک کنند. این اقدام با هدف «کنترل قیمت، مدیریت فضای روانی و بهبود شرایط خرید» انجام شد. اما اکنون مشخص شده است در مقطعی که این طرح در بازار معاملات مسکن تهران به اجرا درآمد، نه تنها روند رشد قیمت متوقف نشد که بیشترین جهش ماهانه قیمت مسکن طی ۷ سال گذشته، در خرداد امسال به ثبت رسید. سانسور قیمت‌ها برای دومین سال پیاپی است که در بازار مسکن با هدف کمک به خریداران به اجرا در می‌آید. اردیبهشت پارسال این طرح برای نخستین‌ بار به استارت‌آپ‌های ملکی تکلیف شد و رکورد بالاترین تورم ماهانه مسکن سال ۹۸ در همین ماه رقم خورد. بررسی‌ها نشان می‌دهد‌ حذف اجباری قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های ملکی آن هم در مقطع فعلی که تعداد فایل مناسب در برخی محله‌ها کمتر از انگشتان دست است، ۴ پیامد منفی برای متقاضیان مصرفی دارد. احیای شکل متعارف عرضه فایل هم زحمت خریداران را کم می‌کند و هم می‌تواند باعث رقابت در اعلام قیمت مناسب و کشف قیمت شود.

خریداران واحدهای مسکونی در خردادماه امسال به‌عنوان بازندگان سانسور قیمتی آگهی‌های ملکی در شرایط دودی و مه آلود بازار به لحاظ حذف مهم‌ترین مولفه فایل‌های فروش آپارتمان، شناسایی شدند. بررسی‌ها از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد خرداد امسال، خاموش بودن چراغ راهنمای بازار مسکن یعنی عدم درج قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در آگهی‌های استارت‌آپ‌های ملکی و سامانه‌های مجازی فروش آپارتمان، موجب شد برخلاف نیت طراحان سانسور قیمت از آگهی‌های ملکی، عملا خریداران مسکن بازنده اصلی این اقدام باشند و سفته‌بازان از شرایط ایجاد شده نهایت سوءاستفاده را در جهت تبانی بر سر فروش آپارتمان‌ها با قیمت‌های غیرواقعی و غیرمنطقی در این شرایط مه‌آلود داشته باشند.

در حالی که هدف اولیه طراحان سانسور قیمت از آگهی‌های مجازی فروش مسکن در استارت‌آپ‌های ملکی و سامانه‌های اینترنتی بازاریابی آپارتمان‌های مسکونی حمایت از خریداران مسکن در جهت کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از جوسازی‌های قیمتی و در نتیجه محدودسازی دامنه فعالیت سفته‌بازان بود اما در عمل این اقدام هم‌اکنون با نتیجه عکس مواجه شده است. طوری‌که برخلاف هدف این طرح که حمایت از خریداران و محدودسازی فعالیت سوداگرانه سفته‌بازان ملکی بود درحال‌حاضر خریداران به بازندگان سانسور قیمتی و سفته‌بازها به برندگان این شرایط تبدیل شده‌اند.

در ابتدا طراحان سانسور قیمتی از آگهی‌های مربوط به بازاریابی ملکی در سامانه‌های اینترنتی و استارت‌آپ‌های ملکی صورت مسئله را با توجه به واقعیت بازار مسکن یعنی خارج شدن قیمت‌های پیشنهادی و جو بازار از استطاعت متقاضیان خرید مسکن طراحی کرده و با توجه به وظیفه دولت‌ برای مدیریت بازار مسکن تصمیم به حذف قیمت‌ها از آگهی‌های ملکی سامانه‌های مجازی گرفته شد.در واقع از بهار امسال برای دومین سال پیاپی با هدف مدیریت جوروانی بازار مسکن مسیری طراحی شد که این مسیر باز هم برای دو سال پی‌ در پی منجر به بروز نتیجه عکس در بازار مسکن شد. این مسیر که همان خاموش کردن چراغ راهنمای قیمتی در سامانه‌های مجازی بازاریابی مسکن و استارت‌آپ‌های ملکی است منجر به عقیم‌سازی فایل‌های ملکی به‌عنوان مهم‌ترین رکن فایل‌های عرضه مسکن به بازار فروش شد. در واقع در این مسیر، مهم‌ترین جزء فایل‌های ملکی در فرآیند بازاریابی مجازی یعنی قیمت‌های پیشنهادی از سامانه‌ها و استارت‌آپ‌های ملکی حذف شد.

این اقدام به دنبال تلاش برای دستیابی به سه هدف مهم انجام گرفت اما در نهایت نه تنها هیچ کدام از این اهداف محقق نشد بلکه مسیر طراحی شده منجر به بروز نتیجه عکس و زیان خریداران و متقاضیان بازار مسکن شد.نخستین هدف از طراحی این مسیرکنترل قیمت مسکن بود.هدف دوم، کنترل و مدیریت جو روانی بازار با حفظ قیمت‌های پیشنهادی و همچنین در وهله سوم آرامش‌بخشی به خریداران مسکن ناشی از مدیریت جو روانی بازار در شرایط فعلی بود.هم‌اکنون بعد از گذشت بیش از یک‌ماه از اجرای طرح عقیم‌سازی فایل‌های ملکی یا همان حذف قیمت‌های پیشنهادی از فایل‌های فروش استارت‌آپ‌های ملکی و سامانه‌های مجازی بازاریابی مسکن، مشخص شد این طرح برخلاف هدف اولیه آن منجر به بروز ۴ نتیجه معکوس شده است. برآیند این موضوع شناسایی یک برنده و یک بازنده یعنی خریداران به‌عنوان بازنده و سفته‌بازان به‌عنوان برندگان واقعی این سانسور قیمتی است.خریداران مصرفی بازار مسکن بازندگان اصلی اجرای طرح سانسور قیمتی و عقیم‌سازی فایل‌های ملکی هستند. خرداد امسال شدیدترین جهش و تورم ماهانه قیمت مسکن دست‌کم ظرف هفت سال اخیر به ثبت رسید طوری‌که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن ۷/ ۱۱ درصد افزایش یافت. این موضوع نشان می‌دهد نه تنها اهداف اجرای این طرح از بابت تامین آرامش روانی خریداران مصرفی و آرام‌سازی جو روانی بازار مسکن محقق نشد، بلکه عملا این اقدام در ساماندهی و تنظیم قیمت مسکن موفق نیز نبود بلکه بالاترین تورم ماهانه قیمت مسکن دست‌کم طی هفت سال گذشته نیز به ثبت رسید. نخستین نتیجه معکوس عقیم‌سازی فایل‌های ملکی ایجاد فضای دودی و مه‌آلود در بازار عرضه واحدهای مسکونی به لحاظ تشخیص قیمت‌های واقعی است. قیمت‌های پیشنهادی درج شده در آگهی‌های مجازی همواره به‌عنوان چراغ راهنمای قیمتی بازار مسکن عمل می‌کرد و مهم‌ترین تابلوی راهنمای بازار مسکن محسوب می‌شد که می‌توانست به خریداران و فروشندگان مسکن برای اطلاع از سطح قیمت‌های خرید وفروش واحدهای مسکونی دید و امکان مقایسه بدهد. برای خریداران امکان انتخاب فایل‌های قیمت مناسب وبعضا ارزان‌تر فراهم و برای فروشنده‌ها منجر به اطلاع از سطح قیمت‌های پیشنهادی دیگر فروشنده‌ها و ایجاد فضای رقابتی برای فروش سریع‌تر در بازار به نفع خریداران مصرفی می‌شد.

از سوی دیگر زمانی که قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌های ملکی درج می‌شد زنگ‌خور فروشنده‌هایی که قیمت‌های پیشنهادی آنها نامتعارف بود به میزان قابل توجهی کاهش می‌یافت وهمین موضوع به لحاظ روانی منجر به تلاش فروشنده‌ها برای تعدیل قیمت‌ها برای فروش سریع‌تر می‌شد. اما با حذف قیمت‌های پیشنهادی از آگهی‌ها، خریداران برای اطلاع از سطح قیمت‌ها ناچار به تماس با فروشنده‌ها هستند در نتیجه زنگ‌خور فایل‌ها افزایش می‌یابد و نوعی توهم از بابت وجود تقاضای زیاد برای فایل عرضه شده در میان فروشنده‌ها ایجاد شده که این موضوع در بسیاری موارد می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌های پیشنهادی وتعیین قیمت‌های نامتعارف شود.

در چنین شرایطی برنده این وضعیت آن دسته از فروشندگانی هستند که به دلیل محدود بودن تعداد فایل‌های عرضه شده برای فروش در شرایط فعلی در هر کدام از محلات و خیابان‌ها بر سر افزایش قیمت‌ها تبانی کرده و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. مانور تورم‌سازها یا سنتی‌های بازار نتیجه دوم خاموش کردن تابلوی راهنمای بازار مسکن یعنی سانسور قیمت‌های پیشنهادی از سامانه‌های مجازی املاک است. گروهی از واسطه‌های سنتی در فضای دودی و مه‌آلود فعلی، با سوء استفاده از بی‌اطلاعی خریداران از قیمت‌های واقعی، تصور می‌کنند خریداران هرگونه قیمت نامتعارف را پذیرش می‌کنند و به نامتعارف‌سازی و افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها دامن می‌زنند. به خصوص در شرایطی که بودجه خرید متقاضی توسط عوامل فروش کشف شود. در چنین شرایطی برخی از عوامل فروش و واسطه‌ها قیمت واحد را تا سقف بودجه خریدار افزایش می‌دهند. عدم امکان مقایسه قیمت‌های قطعی با قیمت‌های پیشنهادی شرایط و جو روانی بازار را بدتر از قبل می‌کند. در شرایطی که شفاف‌سازی قیمتی در بازار مسکن وجود نداشته باشد اختلاف قیمت‌های قطعی با قیمت‌های پیشنهادی قابل مشاهده نیست و از این رو متقاضیان خرید عملا از قدرت چانه‌زنی چندانی برای تعدیل قیمت‌ها برخوردار نیستند. این موضوع باعث به هم‌ریختگی جو روانی بازار می‌شود. نتیجه چهارم، تغییر رویکرد رقابت بین فروشنده‌های مسکن از رقابت بر سر عرضه با قیمت مناسب‌تر با رقابت بر سر فروش با قیمت بالاتر است. در صورتی که قیمت‌های پیشنهادی ارائه می‌شد به دلیل نبود متقاضی برای خرید، فروشنده‌ها برای فروش آپارتمان‌ها ناچار به تعدیل قیمت‌ها وفروش با قیمت‌مناسب‌تر می‌شدند که با سانسور قیمتی فعلی و بی‌اطلاعی خریداران از سایر قیمت‌های پیشنهادی، عملا رقابت به سمت فروش با قیمت بالاتر سوق پیدا کرده است.