چراغ خطر مسکن ملی روشن شد

حداقل ۴۰۰ هزار خانوار فاقد مسکن از ۶/ ۱ میلیون ثبت‌نام‌کننده در این طرح،‌ واجد شرایط خانه‌های دولتی‌ساز هستند. از این تعداد -تا اوایل تابستان- فقط ۸ هزار نفر «بخش اول آورده نقدی» را واریز کرده‌اند که البته پرداختی آنها کمتر از نصف مبلغ ابلاغی بوده است. پرهیز یا ناتوانی متقاضیان از پرداخت بهای این آپارتمان‌ها بیانگر نبود «خریدارموثر» است و ۵ علت دارد.

تماشاچیان مسکن ملی

تازه‌ترین برآوردها درخصوص وضعیت واریز آورده اولیه متقاضیان مسکن ملی نشان می‌دهد هم اکنون تنها حدود ۵ درصد از متقاضیان واجد شرایط و تایید شده برای قرار گرفتن در لیست پیش خریداران واقعی واحدهای مسکونی دولتی ساز، اقدام به واریز وجه کرده‌اند و به این ترتیب عملا ۹۵ درصد از این متقاضیان در این طرح نقش تماشاچی دارند. بررسی‌ها بر پایه آمارهای رسمی وزارت راه وشهرسازی مربوط به اوایل تابستان سال جاری نشان می‌دهد که اکثریت متقاضیان واجد شرایط پیش خرید واحدهای طرح اقدام ملی مسکن که در فرآیند پالایش متقاضیان به لحاظ برخورداری از شرایط تعیین شده برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان مسکن ملی از سوی این وزارتخانه تایید صلاحیت شده‌اند، هنوز اقدام به واریز آورده اولیه به‌عنوان شرط تکمیلی نکرده‌اند.

علاوه بر شروط اولیه تعیین شده از سوی متولی مسکن ملی برای قرار گرفتن متقاضیان در لیست خانوارهای واجد شرایط به منظور پیش خرید این واحدها، یک شرط مهم مبنی بر توانایی مالی خانوارهای متقاضی برای تامین آورده نقدی به میزان دو سوم هزینه کل ساخت واحدها تعیین شد که بر این اساس در مرحله اول، خانوارهای واجد شرایط باید اقدام به افتتاح حساب و واریز مبلغی معادل ۴۰ میلیون تومان در حسابی نزد شبکه بانکی می‌کردند.اما پس از اتمام مراحل مربوط به ثبت نام متقاضیان، پالایش آنها و تایید متقاضیان از سوی مراجع محلی، تنها درصد اندکی از آنها اقدام به افتتاح حساب و واریز آورده اولیه تعیین شده کردند. پس از اعلام وزارت راه وشهرسازی مبنی بر آغاز طرحی به منظور تامین مسکن خانوارهای واجد شرایط در قالب طرح اقدام ملی تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن –جمعیتی در حدود یک میلیون و۶۰۰ هزار نفر –اقدام به ثبت نام کردند که از این تعداد پس از انجام فرآیندهای مربوط به پالایش اولیه، ۸۸۰ هزار نفر متقاضی واجد شرایط اولیه برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان طرح اقدام ملی مسکن شناسایی شدند. در مراحل بعدی مربوط به پالایش متقاضیان در نهایت ۴۴۰ هزار نفر از سوی وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متقاضیان واجد شرایط به ادارات راه وشهرسازی استان‌ها به منظور دریافت تاییدیه نهایی معرفی شدند که تا ابتدای تابستان سال جاری و براساس آمارهای مربوط به آن بازه زمانی، تاکنون تنها ۲۷ هزار و ۷۰۰ نفر از سوی این ادارات به‌عنوان متقاضیان واجد شرایط برای تکمیل عملیات ثبت نام فرخوانده شده‌اند.

این افراد پس از تایید محلی به بانک معرفی شده وبه آنها اعلام شد که برای افتتاح حساب و واریز آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی به بانک مراجعه کنند. در این میان و از این تعداد تا ابتدای تابستان سال جاری تنها ۱۸ هزار و ۸۰۰ متقاضی اقدام به افتتاح حساب کردند و تنها ۸ هزار نفر از آنها واریز وجه داشتند. از سوی دیگر در حالی‌که مطابق دستورالعمل طرح اقدام ملی مسکن متقاضیان این واحدها باید در مرحله اول مبلغ ۴۰ میلیون تومان را به‌عنوان آورده اولیه در بانک سپرده‌گذاری می‌کردند، میانگین رقم واریزی از سوی ۸ هزار متقاضی این طرح که واریز وجه انجام دادند تنها ۱۶ میلیون تومان بوده است.این موضوع نشان می‌دهد فرآیندی تحت عنوان ریزش سریالی در روند ثبت نام مسکن ملی از ابتدا تاکنون رخ داده است و تنها تعداد محدودی از افراد واجد شرایط اقدام به سپرده‌گذاری محدود برای قرار گرفتن در فهرست پیش خریداران واقعی واحدهای مسکونی دولتی ساز کرده‌اند. در ابتدای تعریف طرح اقدام ملی مسکن متولی بخش مسکن اعلام کرد قرار است این طرح با توجه به تجارب مهمی که در طرح مسکن مهر به‌دست آمده، طراحی و اجرا شود.یکی از مهم‌ترین معضلاتی که متولی بخش مسکن در مسکن مهر با آن مواجه بود، مشکل نبود متقاضی برای بخشی از واحدهای ساخته شده در قالب این طرح در برخی از نقاط کشور بود.بنابراین در ابتدای مطرح شدن برنامه ساخت مسکن ملی اعلام شد در این طرح برای جلوگیری از بروز و تکرار این مشکل، کار به شکل متفاوتی انجام خواهد شد و پروژه‌ها تنها در صورتی تعریف می‌شوند که پیش خریدار واقعی برای آنها وجود داشته باشد.در این طرح قرار شد فرآیند ساخت پروژه‌ها زمانی آغاز شود که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش خریدار واقعی و مشخص وجود داشته باشد و این موضوع به‌عنوان یک شرط مهم برای کلنگ‌زنی و آغاز پروژه‌ها مورد تاکید قرار گرفت. در حالی‌که در مسکن مهر پروژه‌ها با در نظر گرفتن تعداد متقاضیان بالقوه آغاز شد و به دلیل نبود متقاضی در برخی مناطق و برای برخی واحدها بسیاری از منابع صرف ساخت واحدهایی شد که عملا فاقد متقاضی بود.

میانگین هزینه ساخت هر واحد مسکونی

از سوی دیگر، در طرح اقدام ملی ازمراحل ابتدایی اعلام شد میانگین هزینه ساخت هر واحد مسکونی در این طرح حول و حوش ۳۰۰ میلیون تومان است که تنها ۱۰۰ میلیون تومان آن تسهیلات بانکی است و مابقی معادل ۲۰۰ میلیون تومان و برابر با دو سوم هزینه کل ساخت باید از سوی پیش خریدار تامین شود.تجربه مسکن مهر نشان داد در نظر نگرفتن شرایط واقعی تقاضا در مناطق مختلف برای تعریف پروژه‌های مسکونی منجر به عدم تامین آورده نقدی به دلیل نبود پیش خریدار واقعی برای بخشی از واحدها شده و به رغم اختصاص وام بانکی و منابع دولتی برای ساخت واحدها به دلیل عدم تامین سهم و آورده متقاضی، پروژه‌ها با تاخیر همراه شده وبه دلیل بروز تورم ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت، روند تکمیل طرح کند شده وبا مشکل همراه می‌شود.

در برخی دیگر از پروژه‌ها هم که پیش خریداران در پرداخت آورده نقدی خود همکاری نکردند یا آورده نقدی را به موقع پرداخت نکردند، پروژه‌ها با تورم ساختمانی روبه‌رو و بسیاری از آنها متوقف شد.به رغم آنکه در مسکن ملی نیز تاکید متولی بخش مسکن بر تعریف هر پروژه به ازای همان تعداد پیش خریدار مشخص بود اما عملا در طرح اقدام ملی نیز از همین ابتدا زنگ خطر این موضوع به صدا درآمده است.ظرفیت طرح اقدام ملی مسکن در سال گذشته و در ابتدا، ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی اعلام شد اما اوایل امسال اعلام شد وزارت راه وشهرسازی با همکاری سایر نهادها و وزارتخانه‌هایی که زمین در اختیار دارند یک میلیون واحد مسکونی احداث خواهد کرد.

تا اوایل تابستان سال جاری هم در حالی که تنها ۸ هزار نفر از متقاضیان اقدام به واریز آورده اولیه آن هم به‌طور میانگین کمتر از نصف مبلغ تعیین شده کرده بودند، برای ساخت ۲۲۳ هزار واحد مسکونی در قالب این طرح از سوی دولت تامین زمین انجام شد.همچنین عملیات ساخت ۵۰ هزار واحد مسکن ملی نیز آغاز شد.این آمارها نشان می‌دهد به‌رغم همه تاکیدهایی که از ابتدای کار برای شروع پروژه‌ها متناسب با تعداد پیش‌خریداران واقعی و نه پیش‌خریدار بالقوه وجود داشت اما عملا مسکن ملی نیز در حال کشیده شدن به همان مسیری است که پیش از این در مسکن مهر تجربه شد.بررسی‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که ۴۴۰ هزار نفر از متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن در فرآیند پالایش صورت گرفته از سوی وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان متقاضی واجد شرایط به ادارات راه وشهرسازی استان‌ها معرفی شده‌اند، تنها تا ابتدای تابستان حدود ۲۷ هزار نفر از آنها به‌عنوان متقاضی واجد شرایط به بانک معرفی شده‌اند، بخشی از این فاصله وشکاف زیاد بین تعداد متقاضیان واجد شرایط و تعداد معرفی شده‌ها به بانک می‌تواند ناشی از بوروکراسی‌های اداری باشد.اما بخش مهمی نیز مربوط به بی‌انگیزگی متقاضیان و پای کار نبودن آنها برای پیگیری وضعیت خود در طرح اقدام ملی مسکن است.

پیش‌خریداران واقعی

در صورتی که عدم معرفی حدود ۲۰۰ هزار نفر از متقاضیان واجد شرایط به بانک را ناشی از بوروکراسی اداری و طولانی شدن فرآیندها در ادارات راه وشهرسازی فرض، شاهده می‌شود که عدم معرفی ۲۰۰ هزار نفر دیگر به بانک می‌تواند ناشی از عدم همکاری خود متقاضیان با مسوولان مسکن استان‌ها برای تحویل مدارک و سایر اقدامات لازم برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان نهایی مسکن ملی باشد.به این ترتیب در صورتی که نسبت ۸ هزار واریز‌کننده آورده اولیه مسکن ملی با ۲۰۰ هزار نفری که به علت بی‌انگیزگی و عدم پیگیری اقدام به واریز وجه نکرده‌اند مورد محاسبه قرار بگیرد، تنها حدود ۵ درصد از واجدان مسکن ملی، پیش‌خریدار واقعی محسوب می‌شوند ومابقی حکم تماشاچیان این طرح را دارند.

ضمن آنکه ۸ هزار واریز‌کننده وجه نیز اگر‌چه هم‌اکنون به دلیل اقدام برای پرداخت آورده اولیه طرح اقدام ملی پیش‌خریدار واقعی محسوب می‌شوند اما آنها هم به دلیل آنکه به‌طور میانگین به‌جای واریز ۴۰ میلیون تومان در مرحله اول اقدام به واریز متوسط ۱۶ میلیون تومان کرده‌اند، در واقع پیش خریداران ضعیف محسوب می‌شوند.

اما بررسی‌ها درخصوص آسیب‌شناسی این موضوع و دلایل آنکه تنها حدود ۵ درصد از متقاضیان واجد شرایط طرح اقدام ملی پیش‌خریدار واقعی بوده ومابقی به‌عنوان تماشاچی در این طرح حضور دارند نشان می‌دهد دست‌کم ۵ عامل عمده در بروز این شرایط می‌تواند دخیل باشد که عمده متقاضیان بنا بر یکی از آنها یا همه آنها تبدیل به پیش‌خریدار واقعی این طرح نشده‌اند. اولین دلیل این موضوع را می‌توان در «پس‌انداز صفر خانوارها» به خاطر افزایش قابل‌توجه هزینه اجاره‌نشینی در بازار مسکن از بابت تامین مبلغ رهن و اجاره آپارتمان،کاهش سطح درآمدهای واقعی خانوارها واندک بودن میزان حقوق و دستمزدها در برابر تورم و همچنین شرایط نامساعد اقتصادی به‌ویژه در وضعیت شیوع ویروس کرونا جست و جو کرد.

دومین عامل به هدایت بخش عمده‌ای از سرمایه خانوارها به بازار سهام و ورود تعداد قابل‌توجهی از افراد فاقد مسکن به حوزه بورس بازی مربوط می‌شود. هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های خرد مردم از جمله متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن نیز در بورس قرار دارد. نااطمینانی به آینده از سوی متقاضیان به دلیل قرار گرفتن دولت دوازدهم در سال پایانی عمر خود سومین دلیلی است که می‌تواند منجر به کاهش انگیزه متقاضیان مسکن ملی برای پرداخت ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه شود. هم‌اکنون این تصور در میان برخی از متقاضیان طرح اقدام ملی وجود دارد که این احتمال وجود دارد با اتمام دوره چهار ساله دولت کنونی، دولت بعدی این سیاست را دنبال نکرده و عملا فرآیند ساخت این واحدها کند شده و دوره ساخت طولانی‌تر و هزینه برتر شود. از سوی دیگر همین موضوع می‌تواند به دلیل تورم ساختمانی، هزینه ساخت را افزایش دهد؛مطابق با آنچه در مسکن مهر تجربه شد و دوره ساخت برخی پروژه‌ها به‌طور متوسط از ۲ به ۵ سال افزایش یافت. همچنین برخی از خانوارها که هم‌اکنون نیز به سختی قادر به تامین آورده اولیه برای طرح اقدام ملی مسکن هستند نگران هستند در آینده به دلیل تورم هزینه‌های ساخت قادر به تامین اضافه هزینه‌هایی که به دلیل تورم به پروژه تحمیل می‌شود، نباشند و در این زمینه با مشکل مواجه شوند. وسوسه شدن با طرح‌های دیگری نظیر طرحی که اخیرا از سوی مجلس درخصوص ساخت ۶ میلیون واحد مسکونی ارزان‌قیمت مطرح شد از دیگر دلایلی می‌تواند باشد که باعث انصراف برخی افراد واجد‌شرایط طرح اقدام ملی این طرح شده و به همین علت آنها اقدامی بابت واریز آورده اولیه به حساب بانکی خود انجام نداده باشند.

نگرانی از دچار شدن طرح اقدام ملی به سرنوشت مسکن مهر نیز از دیگر دلایلی است که می‌تواند منجر به بی‌انگیزگی واجدان شرایط مسکن ملی شده باشد.مسکن مهر در چند مرحله به دلیل طولانی شدن دوره ساخت و برخورد با تورم ساختمانی با افزایش قیمت همراه شد. همچنین ضعف سرانه‌ها و خدمات‌رسانی در برخی محلات مسکن مهر این نگرانی را در بین متقاضیان مسکن ملی نیز ایجاد کرده است که مبادا وضعیت خدمات رسانی در این طرح نیز مشابه برخی پروژه‌های مسکن مهر ضعیف باشد.

یک برآورد صورت گرفته نشان می‌دهد در سال ۸۸ که طرح مسکن مهر شکل عملیاتی به خود گرفت آورده اولیه متقاضیان واجد شرایط این طرح ۲ میلیون تومان اعلام و دریافت شد.این آورده اولیه ۲ میلیون تومانی با توجه به میانگین حقوق ۵۰۰ هزار تومانی خانوار معادل ۴ برابر حقوق یک ماه خانوار بود. هم‌اکنون رقم آورده اولیه متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن برابر با حدود ۸ برابر میانگین حقوق یک ماه خانوار است.

اقدام ملی طرحی گران‌تر از مسکن مهر

از این‌رو به لحاظ مقایسه سطح درآمد با رقم پرداخت اولیه طرح اقدام ملی، طرح اقدام ملی طرحی گران‌تر از مسکن مهر برای خانوارها محسوب می‌شود. مقایسه رقم آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن با میانگین رهن واحدهای مسکونی استیجاری نیز نشان می‌دهد در سال ۸۸ که طرح مسکن مهر صورت عملیاتی به خود گرفت، آورده اولیه ۲ میلیون تومانی معادل یک‌ششم متوسط هزینه رهن کامل یک آپارتمان مسکونی بود اما در شرایط فعلی رقم ۴۰ میلیون تومانی آورده اولیه طرح اقدام ملی مسکن به‌طور متوسط برابر با یک‌سوم مبلغ رهن کامل واحدهای مسکونی است. به این معنا که اگر در آن زمان افراد متقاضی برای پرداخت آورده اولیه لازم بود پس‌اندازی معادل یک‌ششم میانگین رهن واحدهای مسکونی را کنار بگذارند، این میزان هم‌اکنون به یک‌سوم افزایش یافته است که از توان اقتصادی بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن در شرایطی که در واحد مسکونی دیگری مستاجر هستند، خارج است.