کاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسکن

وزن خانه های با قیمت کمتر از میانگین شهر تهران بر کل معاملات سنگینی می کند. با وجود آنکه متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۶.۷ میلیون تومان اعلام شده، خانه های دارای قیمت متری ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان ۳۵ درصد معاملات را به خود اختصاص می دهد. از سوی دیگر ۵۸ درصد واحدها با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر معامله شده اند.

مهرماه ۱۳۹۹ توزیع فراوانی معاملات مسکن شهر تهران برحسب قیمت یک متر مربع حاکی از آن است که بیشترین سهم به میزان ۸.۲ درصد به واحدهای دارای ارزش ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد و خانه های با قیمت متری ۱۴ تا ۱۶ میلیون و ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان به ترتیب با سهم ۷.۹ و ۷.۶ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. به طور کلی ۴۰ درصد معاملات مربوط به خانه های کمتر از متری ۲۰ میلیون تومان بوده است.

از طرف دیگر آمارهای مهرماه ۱۳۹۹ نشان می دهد سهم واحدهای گران قیمت با ارزش بیش از متری ۵۰ میلیون تومان از معاملات مسکن شهر تهران چندان بالا نیست. مهرماه ۱۳۹۹ تنها ۹.۵ درصد معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای مسکونی با ارزش بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق داشت که البته ۶.۵ درصد آن به خانه های دارای قیمت بیش از متری ۵۶ میلیون تومان اختصاص یافت.

سهم واحدهای با قیمت بیش از متری ۳۰ میلیون تومان هم از کل معاملات مسکن شهر تهران ۳۵ درصد بوده که در این محدوده قیمتی نیز سهم غالب به میزان ۱۷ درصد به خانه های دارای ارزش ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان تعلق دارد.

آمارهای فوق نشان می دهد خرید و فروش در هر دو سطح مصرفی و سرمایه ای متناسب با توان اقشار متوسط و پایین است؛ هرچند بنا به گفته کارشناسان ۷۷ درصد معاملات در بازار مسکن را خرید و فروش های سوداگرانه تشکیل می دهد.

کاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسکن

از طرف دیگر سهم واحدهای کمتر از پنج سال در معاملات مسکن شهر تهران به کمترین میزان خود دست کم از سال ۱۳۹۳ تا کنون رسیده است. بین سالهای ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با توجه به رشد درآمدهای دولتی، افزایش ساخت و سازها متاثر از پروژه مسکن مهر، حجم تولید مسکن در پایتخت رونق گرفته بود. تولید مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسکونی بوده که در سالهای پس از آن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده از طریق صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسیده است.

مطابق آمار، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می دهد. بررسی ها نشان می دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه های کلنگی، محدودیتهای اعمال شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است.

نوسانات اقتصاد کلان که به شکل کاهش محسوس توان خرید مسکن بروز کرده، متقاضیان را به تدریج از واحدهای مسکونی نوساز به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. آمار بانک مرکزی نشان می دهد در سال حدود ۱۳۹۳ معمولا ۵۸ درصد معاملات مسکن شهر تهران را واحدهای کمتر از پنج سال به خود اختصاص می داد. این میزان در مهرماه ۱۳۹۴ به ۵۵ درصد، مهرماه ۱۳۹۵ به ۵۱ درصد، مهرماه ۱۳۹۶ به ۴۶ درصد، مهرماه ۱۳۹۷ به ۴۴ درصد، مهرماه ۱۳۹۸ به ۴۲ درصد و مهرماه ۱۳۹۹ به ۳۷ درصد رسیده است.

افت ۶۳ درصدی خرید و فروش واحدهای نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه های بالای ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش نشان می دهد.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۶.۷ میلیون تومان

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.