قیمت اجاره مسکن چقدر افزایش یافت؟

اطلاعات رسمی منتشر شده از وضعیت بازار اجاره شهر تهران طی سه ماهه دوم امسال نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای واحد مسکونی به ازای هر مترمربع به ۶۴ هزار تومان در فصل تابستان رسیده است. به این معنی که پایتخت‌نشینان برای اجاره یک واحد مسکونی میان‌متراژ(معادل ۷۵ مترمربع) به‌طور میانگین باید رقمی حدود ۵ میلیون تومان ماهانه به‌عنوان اجاره پرداخت کنند که در این صورت با توجه به میانگین سطح درآمد خانوار با احتساب اشتغال زن و مرد با یکدیگر، منجر به بلعیده شدن کامل درآمد ماهانه آنها خواهد شد.

بررسی سوابق و روند رشد اجاره‌بها طی چند ماه گذشته حاکی از آن است که رشد نقطه‌ای نزدیک به ۵۰ درصدی اجاره‌بها تقریبا در سه دهه گذشته بی‌سابقه بوده است. به‌طوری‌که میانگین رشد اجاره‌بها در سه دهه گذشته معادل ۲۲ درصد بوده و در سال‌هایی که به دلیل جهش نرخ مسکن، اجاره‌بها با رشد قابل‌توجهی همراه شده بازهم به این سطح نرسیده است. به‌عنوان مثال بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای اجاره مربوط به سال ۷۵ معادل ۴۱ درصد بوده و پس از آن اجاره‌بها در سال ۸۶ معادل ۳۹ درصد و سال‌ گذشته معادل ۳۷ درصد رشد را تجربه کرده است.

به این‌ترتیب به‌نظر می‌رسد در صورتی که میانگین رشد اجاره‌بها در ادامه امسال همچنان ادامه پیدا کند این پیش‌بینی وجود دارد که در پایان سال، دوباره یک رشد بی‌سابقه در بازار اجاره پایتخت رقم بخورد. البته سال گذشته نیز در فصل پایانی سال، شبیه همین اتفاق رخ داد به‌طوری‌که میانگین رشد نقطه‌ای اجاره‌بها به سطح ۴۸ درصد رسید.

با این حال در تابستان امسال شرایطی پیش‌ آمد که این رشد دست‌کم از سوی مستاجران برای اجاره‌بها قابل‌انتظار نبود.

در ابتدای فصل تابستان امسال همزمان با اوج‌گیری شیوع ویروس کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران، افزایش اجاره‌بها در شهرهای کشور را مشمول یک سقف دستوری کرد. با این حال بررسی‌ها و آمارهای رسمی از روند بازار اجاره نشان می‌دهد در نخستین فصل از اجرای مصوبه اعمال نرخ دستوری برای اجاره آپارتمان، بازار اجاره شاهد شکست سقف دولتی اجاره‌بها(سقف مجاز افزایش نرخ اجاره در تهران معادل ۲۵ درصد پیش‌بینی شده بود) با قدرت تخریب بالا بود.

از همان ابتدا کارشناسان معتقد بودند درست است که این مصوبه با هدف حمایت از مستاجران در شرایط رکود اقتصادی ناشی از شیوع این ویروس، تدوین و برای اجرا ابلاغ شده است اما این مصوبه نیاز به سازوکار مکمل برای تشویق موجران جهت رعایت این سقف داشت. در نتیجه نبود چنین سازوکاری بود که میانگین اجاره‌بها در فصل تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته به جای ۲۵ درصد، معادل ۴۸ درصد یعنی حدود دو برابر نرخ دستوری، رشد کرد.

در نتیجه به‌نظرمی‌رسد به جای اینکه بازار اجاره با نرخ ۲۵ درصد تنظیم شود تزئین شده است، چراکه از یکسو یک نوع امیدواری کاذب برای مستاجران جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها ایجاد کرد و از سوی دیگر به دلیل ایجاد یک نوع بازدارندگی برای موجران برای افزایش نرخ اجاره به میزان موردنظر، منجر به بی‌رغبتی آنها به عرضه واحد مسکونی به بازار اجاره شد. نهایتا فرجام اجرای یک مصوبه دستوری برای بازار اجاره، باخت هر دو طرف بازار یعنی مستاجران و موجران بود. البته با توجه به روند جدید، فاصله نرخ مسکن به اجاره در فصل تابستان نسبت به فصل بهار نیز افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده و از عدد ۲۸ عبور کرده است که می‌تواند خود نشانه‌ای برای کاهش نرخ مسکن در ماه‌های آتی باشد.

جالب آنکه مطابق با آمار رسمی منتشر شده از تحولات بازار اجاره پایتخت طی فصل تابستان، علاوه بر رشد اجاره‌بها، حجم معاملات اجاره در تابستان نسبت به فصل بهار معادل ۱۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است. بررسی‌ها بیانگر وجود سه عامل اصلی برای ثبت رشد قابل‌توجه حجم معاملات در این بازار است.

اول آنکه، در فصل بهار به دلیل اعمال قرنطینه‌ و تعطیلی بخش زیادی از کسب و کارها از جمله بنگاه‌های املاک، بخش زیادی از مستاجران قراردادهای خود را به‌صورت موقت و غیررسمی تمدید و انعقاد قرارداد به‌صورت رسمی را به فصل تابستان موکول کردند. در نتیجه بخشی از رشد قابل‌توجه حجم قراردادهای اجاره به انباشت معاملات اجاره برای تمدید در فصل بهار و انتقال آنها به فصل تابستان بازمی‌گردد.دوم آنکه، تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بها و ایجاد یک امیدواری کاذب برای مستاجران باعث شد بخشی از مستاجران به‌صورت رسمی برای تمدید قرارداد خود به بنگاه‌ها مراجعه کنند و این در حالی بود که در سال‌های گذشته بخش عمده قراردادهای اجاره به‌صورت غیررسمی و بدون مراجعه به بنگاه‌ها تمدید می‌شد. سومین عامل نیز کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن بود که سبب شد بخشی از تقاضای خرید به سمت بازار اجاره مهاجرت کنند. در نتیجه حجم قراردادها نیز به شکل قابل‌توجهی افزایش پیدا کرد.

 مصوبه جدید برای بازار اجاره

طی روزهای اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا دوباره مصوبه‌ای را برای بازار اجاره تصویب و ابلاغ کرده است. براساس این مصوبه سه استثنا برای موجران جهت عدم تمدید قرارداد با مستاجران مدنظر قرار گرفته است. اول آنکه چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشد، می‌تواند قرارداد را تمدید نکند. دوم آنکه چنانچه مستاجر تا یک‌ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه‌التفاوت مال‌الاجاره رابه موجر پرداخت نکرده باشد به تمدید قرارداد ملزم نیست و سوم آنکه چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی‌کننده، نیاز مالک (موجر) به‌دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود.

به جز بند سوم که مشخصا اعلام شده باید به تایید مرجع رسیدگی‌کننده برسد، مشخص نیست در صورت وجود دو مورد نخست، آیا موجر به‌طور خودکار امکان عدم تمدید قرار داد را دارد یا خیر؟

 بانک مرکزی درست می‌گوید یا مرکز آمار؟

اگرچه مرکز آمار ایران رشد نقطه‌ای اجاره شهر تهران در فصل تابستان را معادل ۴۸ درصد اعلام کرده است، اما بانک مرکزی به‌عنوان دیگر مرجع رسمی انتشار اطلاعات بازار مسکن و اجاره، میزان رشد اجاره‌بها در این فصل را با اعداد دیگری اعلام کرده است. براساس اطلاعات منتشر شده از سوی بانک‌مرکزی، میانگین اجاره‌بها در همین فاصله بین ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد کرده که به میزان قابل‌توجهی نسبت به اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار متفاوت است. در این میان این سوال به وجود می‌آید که کدام یک از این دو مرجع آمار صحیح را اعلام کرده است؟