میانگین رشد قیمت مسکن چقدر است؟

دو گروه «موج‌سوار» در بازار ملک بابت آنچه «هزینه‌زا شدن رکود کرونا» عنوان شده است، از «بودجه پایتخت» امتیاز می‌گیرند.

مدیریت شهری پایتخت سازوکار جدیدی برای کمک به اقتصاد شهر در وضعیت کرونایی تدارک دیده است. اما محورهای اصلی پیش‌بینی شده در سیاست‌گذاری جدید به جای حمایت از کسب و کارهای آسیب دیده، منافع دو گروه دیگر را تامین خواهد کرد. پارلمان شهری پایتخت در جریان برگزاری جلسات علنی هفته جاری به بررسی محورهای جدید پیشنهادی از سوی شهرداری برای عقب ماندگی تحقق بودجه اداره شهر در امسال پرداخته است.

جزییات این بسته پیشنهادی که به نظر می‌رسد با چکش کاری زیادی اکنون به مرحله بررسی و تصویب رسیده است، نشان می‌دهد: سازوکاری که مدیریت شهری تهران برای کمک به اقتصاد شهر با هدف حمایت از کسب و کارهای آسیب دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا پیش‌بینی کرده، بیش از آنکه کسب و کارهای موردنیاز برای حفظ منافع اقتصادی شهر را مورد تشویق و حمایت قرار دهد، در چهار محور اصلی یک ابزار تشویقی برای دو دسته از شرکت‌ها و کسب و کارها در نظر گرفته است.

کسب و کارهایی که کارنامه عملکرد آنها نشان می‌دهد حتی در شرایط عادی و پیش از شرایط شیوع ویروس کرونا نیز، ضعیف و ناکارآمد بودند یا آنکه روی تورم ملکی موج سواری می‌کنند. در واقع این تصور اولیه از بسته محرک اقتصادی تدوین شده وجود داشت که تصویب و اجرایی شدن این بسته قرار است به کسب و کارهایی که از رکود کرونا آسیب دیده‌اند و فعالیت آنها می‌تواند موجب افزایش خدمات شهر و پرداخت عوارض و بهای خدمات به شهرداری شود، کمک کند. اما برخلاف این ظاهر، دو گروه اصلی از امتیازات این بسته نفع می‌برند.

گروه اول، دسته‌ای از شرکت‌های وابسته به مدیریت شهری تهران هستند که کارنامه عملکرد آنها در شرایط عادی و پیش از شیوع کرونا نیز ناکارآمد و ضعیف برای خدمات رسانی به شهروندان بودند و نتوانسته‌اند برای بودجه شهر درآمدسازی کنند. اما با تدارک پیش‌بینی شده در این بسته، می‌توانند از تمهیدات حمایتی این بسته استفاده کنند. گروه دیگر، موج سوارهای بازار ملک هستند. این گروه از فعالان بازار مسکن، با متوقف کردن روند ساخت‌وساز و نیمه تمام گذاشتن پروژه ساختمانی، به واسطه رشد نرخ زمین و مسکن از جهنم جهش مسکن، نفع می‌برند.

آمارها نشان می‌دهد: در فاصله ابتدای امسال تا پایان فصل پاییز، متوسط نرخ مسکن در شهر تهران معادل ۷۳ درصد نسبت به ابتدای سال و معادل ۶/ ۹۹ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد کرده است. در عین حال متوسط نرخ زمین در شهر تهران نیز در همین بازه زمانی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

بنابراین، اگر یک موج سوار ملکی، ساختمان خود را در مرحله ساخت نیمه تمام رها کند و خودش را در صف سازنده‌ها قلمداد کند که قصد تکمیل پروژه را دارند، اما مشکلات اقتصادی مانع از اتمام پروژه شده است، در وضعیت کنونی می‌تواند بدون اتمام پروژه، از بابت واحدهای نیمه تمام بیش از ۷۰ درصد و از بابت ارزش زمین بیش از ۱۰۰ درصد نفع ببرد.

اتفاقا اگر مدیریت شهری بخواهد یک اقدام اصولی و موثر برای تعیین تکلیف پروژه‌های نیمه تمام ساختمانی در شهر انجام دهد طوری‌که یک معادله برد-برد به نفع بودجه شهر و فعالان ساختمانی ایجاد شود، می‌تواند عوارض پیش‌بینی شده برای این گروه از پروژه‌های ساختمانی را افزایش دهد. تاپیش از این بسته، مطابق مصوبه شورای شهر تهران، مهلت اعتبار پروانه و مهلت شروع عملیات ساختمانی، معادل ۱۲ ماه از تاریخ صدور پروانه ساختمانی تعیین شده بود در این بسته، اما «مهلت اعتبار پروانه‌های صادره جهت شروع عملیات ساختمانی برابر با مدت زمان لازم برای پایان یافتن ساختمان از زمان صدور پروانه ساختمانی تعیین می‌شود.»

بنابراین مطابق با جزییات این بسته، سقف ۱۲ ماهه برداشته شده و می‌تواند مفهوم عبارت «مدت زمان لازم» آن باشد که سازنده چه تشخیصی می‌دهد. یعنی در شرایطی که سازنده‌ها از تکمیل نشدن پروژه ساختمانی ضرر اقتصادی نمی‌کنند، اما بازهم مدیریت شهری برای این گروه از ملاکان جایزه‌ای در نظر گرفته است.

محور دیگری که در این بسته پیش‌بینی شده این است که مجوز استفاده موقت به ساختمان‌های نیمه تمام مسکونی، در قالب دریافت عوارض استفاده موقت در مناطق ۲۲گانه داده شود.

پیش از این در سال ۹۸، شورای شهر در قالب مصوبه به شهرداری مجوز داده بود که به مدت ۶ ماه در چهار منطقه، این نوع عوارض را دریافت کند. مطابق با فرمول تعریف شده در این مصوبه، رقم عوارض چندان قابل توجه نیست. حالا در این بسته این مجوز به تمامی مناطق ۲۲گانه تعمیم داده شده است. اخذ چنین تصمیمی می‌تواند باعث شود سازنده‌ها به سمت تکمیل و دریافت پایان کار نروند و به این ترتیب شهرداری خود را از هزینه‌هایی که باید بابت تکمیل ساختمان‌ها از سازنده بگیرد، محروم می‌کند.

همچنین در قالب این محور مشخص شده، ساختمان‌هایی که استفاده موقت دارند نیازی به تامین پارکینگ ندارند. به این ترتیب با اخذ این تصمیم نیز بودجه پایتخت از عوارض کسری پارکینگ نیز برای این پروژه‌ها محروم خواهد شد.

هرچند محورهای این بسته ممکن است موقت باشد، اما سوال اصلی این است که در مقطع کنونی آیا تهران به منابع مالی پایدار و بیشتر برای تامین هزینه‌ها نیاز دارد یا چشم پوشی از برخی درآمدها به امید کسب درآمد از برخی دیگر از منابع؟ آخرین گزارش عملکرد بودجه شهرداری نشان می‌دهد شهرداری تهران در پایان هشت ماه نخست امسال، ۳۸ درصد کسری درآمد و منابع داشته است.

در محور دیگری، پیش‌بینی شده دسته‌ای از بنگاه‌ها و شرکت‌های وابسته به شهرداری که احتمالا با ضعف عملکرد و درآمدی مواجه هستند و طی سال‌های اخیر صحبت‌هایی مبنی بر واگذاری آنها به خصوصی انجام شده بود، برای جبران هزینه‌های تحمیل شده بابت شیوع کرونا، معادل درصدی از اعتبارات بودجه دریافت کنند.

این در حالی است که برخی از آنها در وضعیت غیرکرونایی آن‌طور که باید برای شهر درآمدساز نبودند، چون فعالیت آنها از جنسی است که بخش خصوصی به شکل بهتری می‌تواند از عهده آن برآید. به‌عنوان مثال، یکی از این شرکت ها، مجموعه‌ای با کاربری گردشگری و تفریحی است و عملکرد مالی آن نشان می‌دهد دلیلی برای ماندن آن در زیرمجموعه‌ای شهری وجود ندارد چراکه بخش خصوصی هم به مراتب خدمات بهتری می‌تواند در آن ارائه کند و هم واگذاری آن به نفع اقتصاد شهر است، قرار است از کمک مالی بودجه شهر بهره ببرد. درواقع رکود کرونایی دلیلی شده تا مدیریت شهری به فکر حمایت مالی از این مجموعه بیفتد، اما آیا در چنین شرایطی بودجه شهر باید به کمک چنین مجموعه‌هایی بیاید یا آنکه باید به درآمدزایی برای شهر کمک کند؟

علاوه بر این محورها، یک نکته جالب دیگر هم در جریان بررسی نسخه اولیه این بسته و بسته نهایی شده وجود دارد. در نسخه اولیه، پیش‌بینی شده بود یکسری پروژه‌های عمرانی نیمه تمام و پروژه‌های مشارکتی متوقف در شهر با سه هدف، کاهش هزینه‌های شهرداری، ایجاد درآمد برای شهر و افزایش سرانه‌های خدماتی، تغییر کاربری پیدا کنند یا آنکه به بخش خصوصی واگذار شوند، اما این محور به دلایل نامشخص از نسخه نهایی حذف شده است.

این در حالی است که پیش از این به مراتب کارشناسان شهری به مدیران شهری گوشزد می‌کردند که در وضعیت کنونی دارایی‌های ارزشمندی در شهر وجود دارد که به نفع بودجه شهر نمی‌توان از آن استفاده کرد، اما با ارائه سهام آنها در بازار سرمایه، می‌تواند به پشتوانه آنها اوراقی منتشر شود و از این محل منابع نقد برای اداره هزینه‌های شهر تامین شود، اما به نظر می‌رسد هنوز مدیران شهری برای این مولدسازی دارایی‌های شهر تصمیمی نگرفته‌اند.