آئین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای اصلاح می شود
وزارت راه و شهرسازی اخیرا پیشنهاد اصلاح آیین نامه قانون ساماندهی مسکن در بخش اجاره‌داری را به دولت تقدیم کرده که در صورت تصویب، اراضی دولتی، ۹۹ ساله به سازنده و به نفع مستأجر، واگذار می‌شود.
بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر از یک سو به دلیل کمبود واحدهای قابل عرضه و از سوی دیگر به دلیل پایین بودن ارزش خالص دریافتی اجاره بها نسبت به ارزش ملک (P/E) که سبب می‌شود تا خالی نگه داشتن ملک نسبت به اجاره دادن آن، به صرفه تر شود، با افزایش شدید اجاره بها مواجه شود.
در گزارش معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی که به بررسی شاخص حباب قیمتی در بازار مسکن شهر تهران پرداخته، آمده است: تفاوت ارزش حاصل از فرآیند اجاره دادن ملک با افزایش نرخ مسکن که در اقتصاد به آن نسبت P به E گفته می‌شود، به نوعی حباب سنج بازار مسکن نیز هست؛
بر اساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت مذکور (P/E) در سال گذشته به سمت ۲۳ و در ۸ ماهه ابتدایی امسال به ۳۰ و در آبان ماه به رقم ۳۷ (بیش از دو برابر میانگین بلند مدت) تمایل داشته است؛ میانگین بلند مدت شاخص مذکور در شهر تهران معادل ۱۸ است. اختلاف این شاخص با میانگین بلندمدت موید حباب و حضور سفته بازان در این بازار می‌باشد.
به عبارت دیگر بازار اجاره مسکن با یک دور باطل مواجه است از یک سو با کمبود واحد مسکونی مواجه است که منجر به افزایش اجاره بها شده و از سوی دیگر حتی در صورت افزایش تولید، مالکان از عرضه واحد به این بازار خودداری می‌کنند.
تورم بخش اجاره؛ ۳۳ درصد
از همین رو، همواره بازار اجاره مسکن با تورم روبه‌رو بوده است؛ اگرچه تورم بازار اجاره تابعی از تورم بازار خرید و فروش است، اما بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم بخش اجاره مسکن در پاییز امسال نسبت به تابستان، در کلیه مناطق شهری، ۲۶ و در استان تهران ۳۳ درصد بوده است. این در حالی است که در پاییز امسال رشد نرخ مسکن در بازار خرید و فروش متوقف شد. یعنی علیرغم توقف رشد نرخ مسکن، رشد اجاره بها همچنان ادامه دارد.
بنابراین برای رفع مشکل تورم بازار رهن و اجاره مسکن، صرف افزایش تولید نمی‌تواند به کاهش اجاره بها منجر شود و سیاست‌گذاران می‌بایست از سایر روش‌ها در کنار تشویق به تولید مسکن بهره ببرند که در این میان، ابزارهای مالیاتی خصوصاً دو پایه مالیاتی «مالیات بر عایدی» و «مالیات بر خانه‌های خالی» تا حدود زیادی می‌توانند به ایجاد تعادل در بازار اجاره مسکن کمک کنند.
محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار مهر می‌گوید در تابستان امسال صرف مطرح و تصویب شدن اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، سبب شد تا حجم عرضه فایل‌های اجاره مسکن در تابستان امسال در پایتخت، ۳۰ درصد رشد کند.
علاوه بر اینها، تشویق به راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای که در دنیا نیز تجربه موفقی بوده، یکی دیگر از راه کارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن است.
مصوبات ستاد ملی کرونا در بازار اجاره مسکن / موفق یا شکست خورده؟
از دیگر اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه اجاره مسکن، اخذ مصوبه‌ای از ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر تعیین سقف اجاره بها در تهران تا ۲۵ درصد رقم مذکور در قرارداد سال قبل و همچنین عدم امکان جابه جا کردن مستأجر از سوی موجر و تخلیه واحد اجاره داده شده در امسال بود.
اقدامی که به گفته محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی و محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان این وزارت خانه در کاهش جابه‌جایی‌ها در تابستان امسال و کنترل رشد اجاره بها توانست موفق عمل کند.
هر چند که آمار منتشره از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، افزایش اجاره بها در تابستان امسال در تهران را ارقامی بسیار بیشتر از ۲۵ درصد اعلام کرده‌اند.
بازار اجاره مسکن سنتی است / به سمت اجاره داری حرفه‌ای برویم
با توجه به کارکردهای ناقص بازار سنتی اجاره مسکن در کشور و آسیب‌هایی که در این ساختار سنتی به مستأجران وارد می‌شود، ضرورت دارد در کنار حرفه‌ای کردن این ساختار سنتی، حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار نیز به نحوی انجام شود که تأمین‌کننده منافع تمام ارکان بازار اجاره به‌ویژه مستأجران باشد.
بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای اقدام کند.
پیش از این نیز معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی توانسته است آیین‌نامه مربوط به اجاره داری حرفه‌ای را به تصویب هیات وزیران برساند.
اما به نظر می‌رسد در پی ناکارآمد بودن این آیین‌نامه، وزارت راه و شهرسازی پیش نویس آیین‌نامه جدیدی را با عنوان «حمایت از اجاره داری حرفه ای» تدوین و جهت سیر مراحل بررسی و تصمیم گیری، به کمیسیون امور زیربنایی هیات دولت که ریاست آن با وزیر راه و شهرسازی است، ارسال کرده است.
آیین‌نامه پیشنهادی معاونت مسکن وزارت راه چه می‌گوید؟
بر اساس آنچه یک کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید، در آیین‌نامه پیشنهادی، درحال‌حاضر اجاره داری یک کسب و کار سنتی است و هر کس برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، یک واحد مسکونی خریداری کرده و آن را اجاره می‌دهد با این قصد تا دارایی خود را در برابر تورم حفظ کند؛ همچنین تعداد افرادی که چند ده واحد مسکونی داشته باشند و شغل خود را اجاره داری حرفه‌ای عنوان کنند، یا در ایران کم است یا وجود ندارد.
وی افزود: اجاره داری درحال‌حاضر در ایران شغل نیست ولی در بسیاری از کشورها شرکت‌هایی هستند که در شغل اجاره داری حرفه‌ای مشغولند به این معنا که چندین واحد مسکونی دارند و با اجاره دادن آنها و نیز خدمات جانبی این صنعت و همچنین خرید و فروش املاک اجاره‌ای، در شغل اجاره داری حرفه‌ای فعالند.
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تفاوت فعالان صنعت اجاره مسکن در ایران و دیگر کشورها، نبود تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته است، گفت: با توجه به اینکه نسبت P/E در ایران پایین است، درآمد عملیاتی از این حوزه بسیار پایین است و نمی‌تواند مشوقی برای سرمایه‌گذاری حرفه‌ای باشد.
زمین دولتی برای اجاره داران حرفه‌ای، ۹۹ ساله می‌شود
وی ادامه داد: در آیین‌نامه پیشنهادی، وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با ارائه مشوق‌هایی، این نسبت را به صرفه اقتصادی، نزدیک تر کند؛ در آیین‌نامه فعلی ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، آمده که دولت اراضی در اختیار خود را به بخش خصوصی برای حضور در صنعت اجاره داری حرفه‌ای مسکن به صورت فروش اقساطی ارائه می‌دهد اما در آیین‌نامه پیشنهادی جدید، قرار است زمین‌های دولتی به صورت ۹۹ ساله به متقاضیان سرمایه‌گذاری واگذار شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: بنابراین هزینه زمین تقریباً به صفر متمایل شده و برای سرمایه‌گذار صرفاً هزینه ساخت باقی می‌ماند در این صورت، P/E (درآمد اجاره به سرمایه گذاری) کاملاً مثبت خواهد بود.
تسهیلات و مشوق‌های ورود به اجاره داری حرفه‌ای
وی یادآور شد: در قبال این امتیاز، دولت محدودیت زمانی فروش این واحدها را برای سرمایه‌گذار اعمال می‌کند همچنین سقف افزایش سالانه اجاره بها نیز ممکن است از سوی نهاد ناظر (دولت) برای مالک یا سرمایه‌گذار تعیین شود. از سوی دیگر برخی تسهیلات و امتیازات دیگر مانند وام ساخت ارزان قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق‌های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز برای سرمایه‌گذار در نظر گرفته شده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در کنار شغل اجاره داری حرفه‌ای، شرکت‌ها، کسب و کارها و مشاغل دیگری همچون خدمات حقوقی موجر و مستأجر، خدمات مالی و بانکی دریافت اجاره بها، خدمات تعمیرات و تأسیسات، واحدهای نظارت بر شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و… راه‌اندازی خواهد شد.
انبوه ساز: بدون مشوق‌های مختلف، امکان سرمایه‌گذاری برای انبوه ساز در اجاره داری حرفه‌ای نیست
ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره استقبال انبوه سازان از طرح اجاره داری حرفه‌ای اظهارکرد: در حوزه سرمایه‌گذاری در هر کسب و کاری، باید محاسبات، داشتن صرفه اقتصادی را تأیید کند؛ اگر سیاست‌گذاری به گونه‌ای باشد که انگیزه در سرمایه‌گذار ایجاد کند، انبوه سازان هم از ورود به اجاره داری حرفه‌ای استقبال می‌کنند؛ در غیر این صورت با شرایط فعلی، تمایلی به حضور در اجاره داری حرفه‌ای نخواهد بود.
وی افزود: در سال‌های گذشته، به دلیل نقص قوانین، اگر فردی واحدی را به مستأجر، اجاره می‌داد، امکان تغییر آن را نداشت که با اصلاح قوانین، این مشکل مرتفع شد؛ اما با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر عدم امکان تغییر مستأجر، این شرایط دوباره سخت شده است.
این انبوه ساز می‌گوید: یکی دیگر از مشکلات اجاره داری حرفه‌ای، خارج شدن ملک مورد اجاره از بازار خرید و فروش مسکن به دلیل فرسوده شدن آن است که سرمایه‌گذار را از ورود به اجاره داری حرفه‌ای دور می‌کند؛ مگر اینکه برخی مشوق‌ها از قبیل تسهیلات ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، امکان تخلیه آسان ملک از سوی موجر و… راه‌اندازی شود تا به سرمایه‌گذار کمک کند.
وی ارائه زمین رایگان دولتی به سرمایه‌گذار یا با اقساط طولانی مدت را مهم‌ترین مشوق برای راه‌اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای از سوی سرمایه‌گذاران دانست.
به گفته رهبر، ساخت واحدهای کوچک و ارزان نرخ را راهکار دیگری برای صرفه داشتن اقتصادی اجاره داری حرفه‌ای برای سرمایه‌گذار از یک سو و کاهش اجاره بها برای مستأجر از سوی دیگر خواهد بود.
کارشناس اقتصادی: قانون سال ۷۷ تاکنون بهره‌برداری نشده است
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن درباره ایده دولت در خصوص اجاره داری حرفه‌ای اظهارکرد: سال‌هاست که خلأ اجاره داری حرفه‌ای در کشور ما احساس می‌شود؛ راه‌اندازی این گونه شرکت‌ها می‌تواند به رفع این مشکل کمک کند.
وی افزود: راه‌اندازی اجاره داری حرفه‌ای، مانعی برای افزایش تولید مسکن نیست و می‌توانند در کنار یکدیگر پیگیری شوند. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن و همچنین قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب ۱۳۷۷ مجلس شورای اسلامی نیز بر این موضوع تأکید داشته‌اند.
عضو هیات علمی دانشگاه یادآور شد: تهیه آیین‌نامه اجرایی و ترتیب عمل کردن این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است و باید برای استقبال بخش خصوصی، مشوق‌هایی در نظر گرفت که در قانون، هم مشوق‌های مالیاتی، هم عوارض صدور پروانه ساختمانی ذکر شده است.
ارسال نظر