خرید و فروش خانه کاهش و اجاره افزایش یافت

افزایش ۱.۸ درصدی ماهانه نرخ مسکن و در شرایطی که متغیر اثرگذاری در بازار دیده نمی‌شود می‌تواند یک تغییر کوچک و طبیعی باشد؛ کارشناسان معتقدند تغییرات ۱ تا ۲ درصدی نرخ بیش از آنکه به معنای رشد یا کاهش باشد، رکود بازار را به تصویر می‌کشد.

معاملات مسکن در دی ماه ۳۸ درصد و نرخ ۱.۸ درصد نسبت به ماه قبل بالا رفت اما نشانه‌ای از تغییر محسوس در بازار مسکن دیده نشد. متوسط نرخ در تهران به متری ۲۷.۳ میلیون تومان رسید و ۳۵۱۵ فقره معامله نیز منعقد شد.

رشد ماهانه ۳۸ درصدی معاملات نسبت به آذر که عنوان کسادترین ماه طی چهار سال اخیر را از آن خود کرده بود اتفاق افتاد و البته معاملات نسبت به دی ماه سال گذشته ۶۷ درصد کاهش یافت.

ریزنوسان ۱.۸ درصدی ماهانه نرخ هم با توجه به تعداد پایین معاملات نمی‌تواند رشد معناداری تلقی شود. بنابراین هنوز آمار گویای آن است که بازار در رکود به سر می‌برد.

اواخر سال گذشته بازار مسکن پس از رکود مقطعی در میانه سال با رشد معاملات مواجه شده بود. آذر سال ۱۳۹۸ تعداد ۹۵۰۰ فقره و دی ماه ۱۰ هزار و ۷۰۰ فقره معامله مسکن در تهران به امضا رسید. این مقدار با توجه به میانگین ۱۰ تا ۱۵ هزار قرارداد خرید و فروش که به طور معمول در تهران انجام می‌شود تقریبا در یک سطح قرار داشت.

حال اگر ۱۰ هزار و ۷۰۰ فقره پارسال را در کنار ۳۵۰۰ فقره امسال بگذاریم متوجه می‌شویم که سایه رکود هنوز بر بازار سنگینی می‌کند.

احتمالا در ماههای بهمن و اسفند با توجه به خریدهای شب عید، معاملات مقداری افزایش می‌یابد و ممکن است قیمتها نیز کمی تغییر کند اما کسادی بازار این آلارم را می‌دهد که مالکان نمی‌توانند فتیله نرخ را خیلی بالا بکشند.

تحلیل کارشناسان این است که بازار مسکن تا انتخابات ریاست جمهوری با مقداری ریزنوسان به روند کجدار و مریز خود ادامه دهد. این ریزنوسانات می‌تواند افزایشی یا حتی کاهشی باشد اما به دلیل آنکه متغیر تاثیرگذاری در بازار دیده نمی‌شود، احتمال آنکه تغیرات ماهیانه از ۲ تا ۳ واحد درصد بیشتر شود بعید به نظر می‌رسد.

مهمترین متغیر تاثیرگذار بر بازار مسکن، تحولات بازار ارز است که آبان ماه به ثبات رسیده و روند کاهشی به خود گرفته است. عامل دیگر می‌تواند فشار تقاضا باشد که رکود معاملات نشان می‌دهد این آیتم نیز قابلیت ایجاد شوک در بازار مسکن را ندارد.

همین حالا هم عمده معاملات بازار مسکن از سوی بخر و بفروشها و سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. افزایش ۵.۲ درصدی نرخ مسکن منطقه یک در حالی که متوسط نرخ رشد در سطح تهران ۱.۸ درصد بود نشان دهنده تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. تعداد معاملات در مناطق مصرفی نیز کماکان پایین است.

در منطقه ۱۹ تهران فقط ۲۷ فقره معامله مسکن به امضا رسید. تعداد مبایعه نامه‌ها در مناطق ۱۶، ۲۰، ۲۱ و ۲۲ نیز به ترتیب ۸۱، ۶۶، ۷۰ و ۵۷ فقره بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: با توجه به رشد بیش از حد نرخ مسکن که از شرایط عمومی اقتصاد کشور نشأت می‌گیرد، معاملات در بخش خرید و فروش در رکود قرار دارد که به افزایش تعداد قراردادهای اجاره منجر شده است. این نمایه نشان می‌دهد که به دلیل کاهش توان خرید، متقاضیان مصرفی به سمت بازار اجاره سوق پیدا کرده‌اند.

مصطفی قلی خسروی با بیان اینکه قیمتهای پیشنهادی مسکن در دو ماه گذشته ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته خاطرنشان کرد: به دنبال ایجاد ثبات در بازار ارز، نرخ مسکن در مسیر افت قرار گرفت که امیدواریم این روند ادامه پیدا کند تا افرادی که خانه ندارند بتوانند اقدام به خرید کنند.

درحال‌حاضر تقاضای بالقوه‌ای در بازار وجود دارد که از توان خرید برخوردار نیست. در این خصوص لازم است دولت با افزایش ساخت‌وساز، تعادل را در بازار مسکن برقرار کند تا به‌تدریج متقاضیان مصرفی وارد بازار شوند.

وی با بیان اینکه متقاضیان بالقوه خرید مسکن به سمت بازار اجاره رفته‌اند یادآور شد: آمار سامانه کد رهگیری نشان می‌دهد در شهر تهران طی دی ماه ۱۳۹۹ معاملات ملک در بخش خرید و فروش ۶۸ درصد نسبت به همین زمان در سال گذشته کاهش یافته، در حالی که در بخش اجاره شاهد رشد ۲۲ درصد بوده‌ایم.

عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز درباره وضعیت کنونی این بازار بیان می‌کند: بازار مسکن به دلیل تاثیرپذیری از چند عامل وارد رکود شده است. تغییری در سیاست‌های جهانی ایجاد شده و همه در انتظار شرایط پس از این تغییر هستند. علت دیگر، نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری کشور خودمان است.

اما مسئله اصلی که در واقع مهم‌ترین عامل محسوب می‌شود این است که سطح عمومی قیمتها طی سه سال گذشته بالا رفته و درآمدها فقط کفاف مایحتاج ضروری را می‌دهد. بنابراین خرید کالاهای غیرضروری و عمده مثل مسکن موکول شده به زمانی که قدرت بیشتری به وجود بیاید و شرایط باثبات تری شکل بگیرد.

وی درخصوص پیش‌بینی قیمتها بعد از انتخابات ریاست جمهوری گفت: بعید می‌دانم که در دولت بعدی نیز اتفاق خاصی در بخش معاملات یا نرخ مسکن رخ دهد. ممکن است یک شوک کوتاه مدت ایجاد شود ولی در بلندمدت نمی‌توان کار خاصی انجام داد. انتخابات فقط می‌تواند بازار را مثبت کند ولی راه نمی‌اندازد. خیلی از عوامل شامل سیاست‌های تقویتی و مالیاتی باید اجرا شود تا بازار مسکن به رونق دلخواه برسد.