بازار مسکن چرا متوقف شد؟

کارشناسان تحلیلهای مختلفی درخصوص تغییر رفتار بازار مسکن در هفته‌های اخیر نسبت به روند سه ماه قبل ارائه می‌دهند؛ تحلیلهایی که البته به موارد مشابهی اشاره دارد. توقف روند نزولی قیمت ارز و حتی بالا رفتن نسبی قیمتها در روزهای اخیر، رشد قیمت مصالح ساختمانی، قیمتهای کاذب در بعضی آگهی ها، اختلاف فاحش قیمت ساخت با قیمت فروش و ارائه آمارهای متناقض درخصوص میزان رشد یک ماه اخیر قیمت مسکن از جمله مواردی است که کارشناسان از آن به عنوان عوامل تثبیت قیمتها اشاره می‌کنند. هرچند در بهمن ماه به مانند سه ماه قبل از آن معاملات کساد است اما فروشندگان از کاهش قیمتها خودداری کردند.

از نیمه آبان ماه به دنبال افت قیمت ارز متاثر از تحولات سیاسی و امیدواری به احیای برجام، قیمتها در بازار مسکن روند نزولی به خود گرفت. بررسیها نشان می‌دهد از آن زمان تا اوایل بهمن ماه نرخهای پیشنهادی در شهر تهران حدود ۱۳ درصد افت کرده است. قیمتهای قطعی نیز در آذرماه ۱.۱ درصد پایین آمد. اما در دی ماه بانک مرکزی اعلام کرد که قیمتهای قطعی ۱.۸ درصد بالا رفته و روند ریزش نرخهای پیشنهادی نیز متوقف شد.

در هفته‌های اخیر، سیمان به معضلی برای سازندگان مسکن تبدیل شده است. نرخ هر پاکت سیمان که تا حدود یک ماه قبل نهایتا ۳۰ هزار تومان بود در روزهای اخیر به ۴۵ هزار تومان افزایش پیدا کرده که نسبت به ۱۰ هزار تومان سال گذشته رشد ۳۵۰ درصدی را نشان می‌دهد. البته نمی‌توان انتظار داشت که به همین نسبت قیمت مسکن بالا برود؛ چرا که سایر متغیرها همچون قیمت زمین، دستمزد، عوارض شهرداری و سایر مصالح ساختمانی، رشدی به مراتب کمتر از سیمان داشته‌اند. با این حال افزایش قیمت سیمان به عنوان یک عامل روانی در جلوگیری از ریزش بیشتر قیمت آپارتمان موثر بود.

از طرف دیگر روند کاهشی قیمت ارز طی روزهای اخیر متوقف شده است. از نیمه آبان ماه تحلیل فعالان بازار ارز این بود که توافق زوهنگامی بین ایران و امریکا صورت خواهد گرفت که باعث شد فشار عرضه در آذرماه و دی ماه افزایش پیدا کند. اما به‌تدریج و بر اساس صحبتهای مقامات دو کشور، این گمانه زنی تقویت شده که توافق حداقل در زودهنگام انجام نخواهد شد. به همین دلیل نرخ دلار که تا محدوده ۲۱ هزار تومان پایین آمده بود روزهای اخیر به کانال ۲۵ هزار تومان وارد شد و شرایط سایر بازارها از جمله طلا، مسکن و خودرو را تحت تاثیر قرار داد. بررسی‌ها نشان می‌دهد طی دو هفته ابتدای بهمن ماه نرخ رشد قیمتهای پیشنهادی مسکن در آگهی‌های شهر تهران صفر بوده، در حالی که در سه بازه زمانی دو هفتگی قبل از آن به ترتیب ۵ درصد، ۵.۵ درصد و ۲.۲ درصد کاهش پیدا کرده بود.

موضوع دیگر اینکه هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می‌کند. از جمله ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت‌سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، دوباره آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می‌تواند به نابسامانی بازار دامن بزند.

سودهای نامتعارف برخی فروشندگان نیز از عواملی است که اختلاف فاحشی را بین قیمت ساخت و قیمت فروش رقم زده است. بنا به گفته محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ قیمت هر متر مربع مسکن ساخته شده با قیمت فروش آن حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد که علت آن برخورد سرمایه‌ای با مسکن است. به همین دلیل از اواخر سال گذشته سامانه املاک و اسکان برای شناسایی واحدهای خالی انجام شد با این امید که مالکان، واحدهای خالی خود را به بازار عرضه کنند. اقدام دیگر تکمیل طرحهای مسکن مهر بود که از حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد فقط ۵۰ هزار واحد باقی مانده که به زودی تحویل داده می‌شود.

پس از کنار گذاشتن پروژه مسکن مهر، دولت از شهریورماه سال گذشته طرح اقدام ملی مسکن را آغاز کرده است. البته با توجه به طولانی شدن مسکن مهر به نظر می‌رسد اعتماد نسبت به طرحهای دولتی کاهش پیدا کرده؛ تا جایی که از ۴۰۰ هزار واحد برنامه‌ریزی شده، بر اساس اعلام محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ فقط ۱۵۰ هزار نفر واریز وجه داشته‌اند. البته گفته می‌شود هم اکنون ۵۰۴ هزار واحد اقدام ملی در دست احداث است که تا پایان امسال افزایش می‌یابد. این آمار مشمول تفاهمنامه وزارت راه و شهرسازی با دستگاههای دولتی نیز می‌شود که ظاهرا از پرداختهای منظم تری نسبت به قالب ثبت نام عمومی برخوردار است.

یکی دیگر از عوامل کشیده شدن ترمز ریزش قیمتها در بازار مسکن، اعلام دو آمار متفاوت از سوی مراکز آماری بود. در شرایطی که دی ماه امسال بانک مرکزی گزارش داد که قیمت هر متر مسکن در تهران نسبت به آذرماه ۱.۸ درصد بالا رفته، مرکز آمار نرخ رشد ماهانه را ۸.۲ درصد اعلام کرد. به هر حال آنچه مسلم است بنا به دلایلی که در این گزارش به آنها اشاره شد قیمتها در هر دو بخش معاملات قطعی و نرخهای پیشنهادی فریز شده و فعالان بازار مسکن در انتظار شرایط ماههای آینده هستند. با این حال در روزهای منتهی به سال جدید هم که بازار املاکی‌ها رونق می‌گرفت شاهد بازاری آرام هستیم و واسطه‌های ملکی از کسادی کسب و کار خود سخن می‌گویند. گویی ماشین زمان در بازار مسکن متوقف شده است!

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد.