دلیل اصلی گرانی خانه روشن شد

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین اثرگذاری زمین در نرخ نهایی مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده که رقم بی‌سابقه‌ای است.

اثرپذیری نرخ مسکن از نرخ زمین یکی از واقعیت‌های بازار مسکن به‌ویژه در کلانشهرهاست؛ اما حالا این اثرپذیری به حدی افزایش پیدا کرده که عملا هیچ تناسبی میان نرخ فروش و نرخ تولید مسکن وجود ندارد و این مسئله حتی ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌قیمت شهر را بی‌صرفه کرده است.

آمارهای رسمی، نرخ یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود ۲۷میلیون تومان برآورد می‌کند. در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساخت‌وساز مسکونی نیز از میانگین ۴ تا ۵.۵میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی حکایت دارد؛ یعنی میانگین اثرگذاری زمین در نرخ نهایی مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده است. موضوعی که از نظر معاون وزیر راه و شهرسازی باید با سیاستگذاری جامع برطرف شود.

شکست رکورد اثرگذاری زمین بر نرخ مسکن

متهمان بازار آشفته مسکن در اقتصاد ایران بسیارند؛ از زد و بند در بازار زمین، دلالی و سوداگری در حوزه مصالح ساختمانی، تخلیه تورم انتظاری و دورنمای افت ارزش ریال در بازار و... همگی به‌نحوی بر مناسبات بازار مسکن اثرگذار هستند؛ اما در شرایط فعلی از میان همه این متهمان، این نرخ زمین است که بیشترین سهم از تنش‌زایی در بازار مسکن را به ‌خود اختصاص داده است.

زمین شهری در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای بسیار پرطرفدار است و به‌تبع آن، مسکن نیز در جایگاه کالای سرمایه‌ای مقبولی قرار گرفته که هم از ارزش دارایی ریالی در مقابل تورم حفاظت می‌کند و هم می‌تواند از محل اجاره، درآمد خوبی برای سرمایه‌گذار داشته باشد؛ در این فرآیند رشد نرخ مسکن از یک‌سو به تحولات نرخ زمین گره خورده و با هرگونه زد و بند و سفته‌بازی گسترده در بازار زمین، نرخ مسکن نیز تغییر می‌کند و از سوی دیگر، هزینه تولید مسکن (بهای نهاده‌های ساختمانی) نیز عاملی اثرگذار بر نرخ این کالا محسوب می‌شود که به‌نوعی در قالب تخلیه تورم موجود در اقتصاد در نرخ کالای نهایی تخلیه می‌شود.

حالا اما، روایت آمارها از ترکیب نرخ فروش مسکن پرده از تحولی قابل‌تأمل در بازار مسکن برمی‌دارد و از رکوردشکنی تأثیر نرخ زمین بر بهای مسکن خبر می‌دهد. آمارهای رسمی، نرخ یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را حدود ۲۷میلیون تومان برآورد می‌کند.

در مقابل آمارهای مربوط به هزینه ساخت‌وساز نیز از میانگین ۴ تا ۵.۵میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حکایت دارد؛ این یعنی میانگین اثرگذاری نرخ زمین در نرخ نهایی فروش مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده که در مقایسه با دوره‌های قبل بسیار بالاست.

پیش ‌از این، کارشناسان و فعالان بازار مسکن، میانگین تأثیر نرخ زمین بر بهای مسکن شهر تهران را ۴۰ تا ۵۰درصد عنوان می‌کردند که البته در برخی از مناطق خاص شهر تهران تا ۸۰درصد نیز افزایش پیدا می‌کرد اما حالا میانگین شهر به ۸۰درصد رسیده است.

تبدیل زمین به عنصر قطعی در نرخ مسکن

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه زمین همواره عامل تعیین‌کننده‌ای در نرخ مسکن شهر بوده است، می‌گوید: در شرایط فعلی به‌قدری نرخ مسکن افزایش پیدا کرده که دیگر با نسبت‌های قبلی نرخ زمین و نرخ تمام‌شده مسکن همخوانی ندارد.

او که پیش ‌از این نیز در گفت‌وگو با رسانه‌ها، فاصله ۵۰۰درصدی هزینه تولید مسکن با نرخ فروش مسکن را مطرح کرده بود، می‌افزاید: در گذشته نسبت اثرگذاری ۳۰ تا ۷۰درصدی هزینه زمین در نرخ مسکن مناطق مختلف وجود داشت؛ اما اکنون اتفاقاتی در نرخ زمین رخ داده است که دیگر مناسبات بازار با این نسبت‌های قابل توجه نیز جور در نمی‌آید و نرخ زمین از یک عنصر اثرگذار بر نرخ مسکن به یک عنصر قطعی در تعیین نرخ مسکن تبدیل شده است.