هیچ گاه بازار مسکن در تعادل نبوده است!

از موقعی که به‌یاد دارم، هیچ‌گاه بازار مسکن حداقل در کلان‌شهرها از تعادل برخوردار نبوده و به‌طور متناوب با نوسانات بزرگ دست و پنجه نرم می‌کرده است. در این سال‌ها بسیاری از ثروتمندان امروز و دیروز کشور از برکت همین نوسانات به ثروت‌های نجومی دست پیدا کرده‌اند و جمعیت بسیار بیشتری از سنگینی بار هزینه مسکن نتوانسته‌اند معنی زندگی را درک‌ کنند.

به‌یاد دارم قبل از انقلاب رکود مسکن اواخر دهه ۳۰ کل اقتصاد کشور را به رکود کشاند و بسیاری از سازندگان و صنایع وابسته ساختمان را به مرز ورشکستگی سوق داد و بیکاری وحشتناکی را به کشور تحمیل کرد. آن روز همه از وضعیت پیش آمده اندوهگین بودند.

در نیمه اول دهه ۵۰ که به برکت دلارهای نفتی اقتصاد کشور دچار بیماری هلندی شد و در اثر نقدینگی بالای عده‌ای، نرخ مسکن به مراتب از نرخ تورم افزون‌تر شد، باز هم عامه مردم بحق دچار اندوه شدند ولی این بار نه صرفا به‌دلیل گرانی، سرپناه بلکه شاید بیش از آن، از پیدایش طبقه جدید و تازه به دوران‌رسیده‌ای که نمی‌دانست با این پول بادآورده از گرانی زمین و مسکن چه‌کار کند.

شاید یکی از دلایل عصبانیت طبقه متوسط در آن دوران همین بوده باشد. تا آنجا که به‌خاطر دارم هیچ طرح راهبردی برای مقوله مسکن در آن دوران تهیه نشده بود. هرچند اقداماتی مانند احداث مجتمع‌های بزرگ مسکونی مانند اکباتان، آپادانا، شهرک غرب، تهرانپارس و پروژه‌های خانه‌سازی برای پرسنل ارتش و کارمندان دولت و... نشانه‌هایی از رویکرد مناسب به این مقوله را به ذهن‌ متبادر می‌ساخت. ولی تمرکز توسعه صنعتی و تجاری در کلان‌شهرها به‌خصوص تهران و غفلت از طرح حیاتی آمایش سرزمینی علاوه بر افزایش بی‌رویه نرخ مسکن در این کلان‌شهرها باعث گسترش حلبی‌آبادها در پیرامون این شهرها شد. و اما در دوران بعد از انقلاب، به‌رغم صراحت بعضی از اصول قانون‌اساسی به اهمیت مسکن در شأن مردم ایران، حتی این مقدار طراحی برای حل مشکل مسکن مشاهده نمی‌شود.

اگر به آمار منتشره از سوی رئیس کمیته بودجه و نظارت مالی شورای شهر تهران که اعلام می‌کند بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ سالانه ۱۰۰ هزار نفر به تهران مهاجرت کرده‌اند، اتکا کنیم و آن را همراه با تقاضای جوان‌های متولد شده در همین شهر، بعد از دوران پس از انقلاب تعمیم دهیم، آنگاه فشاری را که از سمت تقاضای مسکن به‌خصوص برای مسکن‌های ارزان‌قیمت و متوسط‌القیمت به بهای ملک در کلان‌شهرها وارد شده است بهتر، درک ‌می‌کنیم.

نبود هر نوع پروژه راهبردی آمایش سرزمینی طی این دوران و تمرکز توسعه صنعتی و تجاری در کلان‌شهرها ازیک طرف و سیاست‌های غلط اقتصادی در تمام دولت‌ها از طرف دیگر، باعث پدیدار شدن چنین ناهنجاری در این زمینه شده است.

طی این سال‌ها هنگامی که درآمد ارزی دولت‌ها از محل فروش نفت بالا بوده، تمامی دولت‌ها با پایین نگه‌داشتن تصنعی نرخ ارز سیل واردات ارزان‌قیمت را به کشور روانه می‌کردند تا به‌خیال خود جلوی تورم داخلی را بگیرند. ولی به‌دلیل خلق نقدینگی ناشی از افزایش دارایی‌های خارجی بانک‌مرکزی، حجم زیادی از این نقدینگی به بازار مسکن (که قابل وارد کردن نبود) سوق داده می‌شد و دوران به‌اصطلاح رونق بازار مسکن به‌وجود می‌آمد و نرخ املاک از تورم جلو می‌زد.

در دوران پس از انقلاب، طولانی‌ترین و عمیق‌ترین دوره رکود مسکن بین سال‌های ۹۱ تا ۹۵ بوده است که تقریبا گریه همه را به‌خصوص سرمایه‌گذاران بخش صنعت ساختمان و خدمات‌دهندگان در این بخش را در آورد و خیلی‌ها و از جمله بانک‌ها را به سمت ورشکستگی سوق داد.

طبیعی است که دولت در این زمان در عزای دوران رونق بخش ساختمان بسوزد و تمام تلاش خود را برای رونق بخشیدن به این بخش به‌عمل آورد. ولی باز هم دولت دچار اشتباه همیشگی شد و بدون آنکه برنامه‌ای برای رفع بحران متناوب مسکن داشته باشد، با اعمال سیاست پولی نادرست و کاهش نرخ بهره سپرده‌های مدت‌دار تلاش کرد بخشی از نقدینگی را به‌سمت بازار مسکن سوق دهد. ولی به‌منظور جلوگیری از انفجار در این بازار و بازار ارز سعی کرد بازار سرمایه را (بدون پشتوانه اقتصادی) جذاب و بخش مهمی از نقدینگی را به سوی آن روان سازد که همه امروزه از نتایج این استراتژی اشتباه آگاه هستند و نیاز به توضیح ندارد.

با سرخوردگی سرمایه‌گذاران از بازار پول و متعاقب آن از بازار سرمایه و امنیتی شدن بازار ارز و سکه بدیهی بود که این نقدینگی افسار گسیخته به بازار مسکن هجوم آورد و این‌بار دولت را در ماتم گرانی بیش از حد نرخ مسکن و ملت را در افسردگی ناشی از بالا‌تر رفتن محسوس سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای آنها فرو برد.

ظواهر امر نشان می‌دهد هم دولت و هم مجلس این‌بار نیز قصد طراحی یک استراتژی بلند‌مدت برای حل مشکلات اقتصادی و به تبع آن مشکل مسکن را ندارند و تمام تلاش خود را (شاید ناآگاهانه) معطوف اقداماتی کرده یا قصد دارند بکنند که مآلا منجر به رکودی بزرگ در بازار ساخت‌وساز خواهد شد.

این اقدامات بیشتر بر فشار بر سرمایه‌گذاران بخش مسکن اعم از سازنده و دارنده (و خریدارانی که به نیت حفظ ارزش دارایی خود در مقابل آسیب‌های محتوم ناشی از تورم در این بازار وارد می‌شوند و اصطلاحا به آنان سوداگر می‌گویند) متمرکز می‌شود. اگر دولت و مجلس موفق شوند این فشار را به حداکثر برسانند، سال آینده باید در انتظار رکودی وحشتناک در بازار مسکن و به تبع آن صنایع و خدمات وابسته باشیم، بدون آنکه امکانی برای خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و متوسط جامعه فراهم‌ آید. این رکود می‌تواند به خروج بیشتر سرمایه از کشور و سرمایه‌گذاری در املاک کشورهای همسایه منجر شود. ضمن آنکه نبود انگیزه برای سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و به تبع آن کاهش تولید مسکن شوک شدید قیمتی در سال‌های بعد را در پی خواهد داشت.

و اما با فرض توقف این اقدامات آسیب‌زا، با توجه به پیش‌بینی تورم چند ده درصدی سال ۱۴۰۰، نرخ مسکن جلوتر از سایر بازارها خود را با تورم تطبیق خواهد داد و باید انتظار افزایش بالایی را به‌رغم ضعف قدرت خرید مردم در نرخ مسکن درسال آینده داشت.

درمقابل این دو پیش‌بینی مایوس‌کننده، دولت و بانک‌مرکزی با حمایت سایر ارکان دولت می‌توانند نرخ بهره سپرده‌های بانکی را تا حدودی با نرخ تورم متعادل سازند تا از این طریق بخش بیشتری از نقدینگی به شبه‌پول تبدیل شده و از اثرات مخرب پول بر بازارهای ارز و مسکن بکاهد. آنگاه می‌توان انتظار داشت که با فروکش کردن نرخ ارز تورم کاهش یابد و به تبع آن نرخ مسکن متعادل شود.

دولت و مجلس باید به این پرسش پاسخ دهند که هشت برابر شدن نرخ ارز در این سه سال به اقتصاد بیشتر ضربه زده یا افزایش احتمالی چند درصدی نرخ بهره در شرایط تورم ۵۰ درصدی می‌توانست به اقتصاد کشور لطمه وارد سازد؟ البته می‌دانم که بخشی از این تصمیم برای جلوگیری از ورشکستگی نظام بانکی کشور گرفته شد ولی تصور می‌شود راهکارهای دیگری هم برای نجات بانک‌ها وجود داشته است.