بازار مسکن چند درصد حباب دارد؟

ابوالحسن میرعمادی اظهار کرد: ما به تازگی با توجه به جدیدترین وضعیت اقتصاد و نرخ تورم محاسباتی را درخصوص نرخ تمام شده مسکن و سود منطقی و متعارف انجام دادیم. در این خصوص منطقه ۲۲ تهران مورد بررسی قرار گرفت. بدین صورت که میانگین نرخ زمین، هزینه‌های ساخت و محاسبه بازده سرمایه حدود ۳۰ درصد را در نظر گرفتیم و مشخص شد نرخ فروش نباید از متری ۲۳ تا ۲۴ میلیون تومان فراتر برود اما می‌بینیم که متوسط نرخ هر متر مربع مسکن در این منطقه در بهمن ماه امسال ۲۸ میلیون تومان است. در واقع هیچ مبنا و استدلالی برای این ۱۵ تا ۲۰ درصد وجود ندارد.

وی افزود: با بررسی نرخ مسکن سایر مناطق پایتخت در بهمن ماه ۱۳۹۹ نیز به حباب ۱۵ تا ۲۰ درصد رسیدیم. این حباب از دو علت نشأت می‌گیرد؛ اول اینکه سازندگان با توجه به نرخ رشد مصالح ساختمانی و انتظارات تورمی، قیمتهای فعلی را بر اساس تورم آینده محاسبه کنند. در واقع سازنده تحلیل می‌کند که اگر این واحد را بفروشم چگونه می‌توانم با توجه به قیمتهای فعلی زمین و مصالح، پروژه جدیدی را آغاز کنم. مضافا اینکه نرخ مصالح نامشخص است و با وجود آنکه نرخ دلار کاهش پیدا کرد، نهاده‌های ساختمانی در ماههای اخیر با افزایش نرخ مواجه شد.

این فعال حوزه ساخت‌وساز با بیان اینکه علت دیگر رشد پلکانی قیمتها در بازار مسکن به خرید و فروشهای سوداگرانه برمی گردد گفت: در منطقه ۲۲ تعدادی از بخر و بفروشها واحدها را متری ۵ تا ۶ میلیون تومان خریداری کرده و حالا بدون هیچ زحمت و فعل و انفعالی با نرخ ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع می‌فروشند.

به گفته میرعمادی، مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و تاثیرگذار در معیشت خانوارها، جوانها و مهم‌ترین عامل تشکیل خانواده به ابزار دست عده‌ای سوداگر و سودجو تبدیل شده است. در گذشته نرخ فروش مسکن بر اساس زمین، متریال و سود نرمال بود ولی الان اوضاع به گونه دیگری شده است. این دیگر اسمش اقتصاد مسکن نیست، بلکه توزیع رانت در آشفته بازار مسکن نام دارد.

وی راهکار اصلی برای کنترل بازار مسکن را خارج کردن این بازار از دست سفته بازان و سوداگران دانست و گفت: تعاونی‌های مسکن، ظرفیتی برای این بخش محسوب می‌شوند که باید آنها را تقویت کرد.

دولت، زمین و پروانه ساخت با نرخ مناسب در اختیار تعاونی‌ها قرار دهد. پروژه‌ای را در تهران سراغ دارم که یک تعاونی از حدود شش سال قبل آن را شروع کرد و با استفاده از آورده اعضا در امسال آن را تکمیل کرد. این واحدها برای اعضا حدودا متری ۳ میلیون تومان تمام شد؛ در حالی که متوسط نرخ در منطقه مذکور بیش از ۲۵ میلیون تومان است. عمده اعضای تعاونی از توان مالی پایینی برخوردار بودند. به همین دلیل عده‌ای از آنها سال گذشته واحدهای نیمه کاره را با قیمتهای ۳۰۰ تا ۳۵ میلیون تومان فروختند و صاحبان کنونی، واحدها را درحال‌حاضر حدود ۳ میلیون تومان برای فروش گذاشته اند!

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده این بازار گفت: با توجه به اینکه تکلیف وضعیت اقتصادی تا حدی وابسته به مسائل سیاسی شده، انتظار برای انجام توافق به ایجاد ثبات اقتصادی و ثبات بازار مسکن منجر شده است. به نظر نمی‌رسد که نیمه اول سال آینده هیجان چندانی را در بازار مسکن شاهد باشیم. تصور بنده این است که در صورت احیای برجام یا دستیابی به هر نوع توافق سیاسی تا شش ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ به یک وضعیت جدید اقتصادی با ثبات قیمتها دست پیدا خواهیم کرد.

مسکن در تهران متری ۲۸.۳ میلیون تومان

بنابراین گزارش، بهمن ماه ۱۳۹۹ متوسط نرخ مسکن شهر تهران ۲۸.۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۷.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی در ماه مذکور تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹۱۷ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰.۵ درصد کاهش یافت.