در کدام منطقه تهران خانه ارزان پیدا می شود؟

پس از آن که در دی ماه کاهش نرخ مسکن متوقف شد برخی از کارشناسان مسکن در خصوص آینده این بازار اعلام کردند که در بهمن ماه می‌تواند تصویری گویاتر از بازار مسکن داشت به اعتقاد آنها مهم‌ترین فاکتور اثر‌گذار در سمت تقاضای بازار تقاضای با هدف سرمایه‌گذاری است.

بازار مطلوب این تقاضا عمدتا مناطق شمالی تهران است اگر در مناطق شمالی به خصوص منطقه یک و سه به عنوان شاخص این نوع تقاضا، کاهش نرخ ادامه دارد شد می‌توان انتظار کاهش نرخ داشت اما اگر افزایش نرخ به همراه کاهش معاملات رخ دهد رکود تورمی اتفاق افتاده است.

براساس آمارهای بهمن ماه دو منطقه یک و سه کاهش اندک قیمت‌ها را تجربه کرده در این ماه منطقه یک تعداد معاملاتش مشابه دی ماه بود و منطقه ۳ نیز به میزان ۲.۱ درصد ریزش معامله داشته است.

در مقابل این دیدگاه که منتظر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن هستند، برخی فعالان بازار نیز معتقدند به دلیل افزایش هزینه ساخت نمی‌توان به روند کاهشی قیمت‌ها امیدوار بود.

تورم نهاده‌های ساختمانی به معنای گرانی در هزینه ساخت‌وساز مسکن و بازسازی یک بنا است. چنانچه این هزینه‌ها روندی صعودی را ثبت کند سبب خواهد شد تا نرخ مسکن نیز بدون وابستگی به عرضه و تقاضای آن افزایش یابد. این رقم در پاییز امسال به طور متوسط ۱۰۱.۶ درصد بوده که نشاندهنده رشد تقریبا دوبرابری هزینه ساخت‌وساز در پاییز امسال نسبت به سال قبل بوده است.

بر اساس پیش‌بینی این کارشناسان رکود بخش مسکن در سال آینده ادامه می‌یابد اما با این تفاوت که به دلیل اثرگذاری تورم مصالح ساختمانی بر واحدهای جدید، این بازار دچار رکود تورمی خواهد شد.

 این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند، در سال ۱۴۰۰ مسکن از تورم نهاده‌های ساختمانی تاثیر می‌گیرد. هنوز نرخ مصالح ساختمانی در واحدهای در حال ساخت به عنوان محصولات آینده بازار مسکن بروز نیافته است. یعنی کسانی که زمین، عوارض و نهاده‌های ساختمانی را گران خریدند هنوز واحدهایشان تکمیل نشده و در صورتی که وارد بازار شود با قیمتهای فعلی عرضه نخواهد شد. آهن در نیمه دوم امسال و سیمان در یک ماه گذشته شرایط ملتهبی را سپری کردند و به تبع آن ممکن است محصولاتی که پایه سیمانی و آهنی دارند بعد از عید افزایش نرخ داشته باشند.

قیمت محبوب خریداران

بررسی تحولات متوسط نرخ مسکن به تفکیک مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد که در بهمن ماه سال ۹۹ متوسط نرخ یک متر مربع زیر برای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۸ میلیون و ۹۳۹ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل۳.۷ درصد و ماه مشابه سال قبل۹۷.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط نرخ یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۵۹ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱ و کمترین آن با ۱۱ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ بوده است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب نرخ یک متر مربع بنا در بهمن‌ماه سال ۹۹ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۷.۵ درصدی بیشترین سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان سهم ۶.۸ درصدی و معاملات ۲۰ تا ۲۲ میلیون تومانی نیز۶.۷ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۶۱.۳ درصد واحدهای مسکونی با نرخ کمتر از متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند.

در بهمن ماه سال ۹۹ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میانه تا قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ میلیون تا ۸۵۰ میلیون تومان با سهم ۱۳.۴ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند واحدهای دارای ۸۵۰ میلیون تا یک میلیارد و صد میلیون سهم ۱۰.۱ درصدی و واحدهای دارای ارزش یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تا یک میلیارد و سیصد و پنجاه میلیون با سهم ۸۰۳ درصدی رتبه هاب بعدی قرار دارند.

در این ماه حدود ۵۳.۲ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد و۸۵۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران در بهمن ۹۹ نشان دهنده رشد ۳۰.۶ درصدی نسبت به ماه قبل و۳۳.۹ درصدی نسبت به مشابه سال قبل است.