پیش بینی اساسی از بازار مسکن در ۱۴۰۰

در آخرین گزارشی که بانک مرکزی از خرید و فروش مسکن شهر تهران در بهمن‌ماه سال جاری منتشر کرده، قیمت میانگین یک متر مربع مسکن در شهر تهران به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان رسیده است! این عدد نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته رشد ۹۷.۲ درصدی و نسبت به ماه گذشته رشد ۳.۷ درصدی را نشان می‌دهد.

این در حالی است که قیمت دلار در تهران نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته (۱۵ هزار تومان) رشد تقریبا ۶۰ درصدی و بازدهی کمتری داشته است. در بازه‌های زمانی مختلف گذشته، بازدهی بیشتر مسکن نسبت به دلار اتفاق بسیار نادری بوده است. حجم معاملات هم در بهمن‌ماه علی‌رغم رشد ۱۱.۴ درصدی نسبت به ماه گذشته، نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷۰.۵ درصد کاهش تجربه کرده است.

آمار تجمیعی ۱۱‌ماهه به ما چه می‌گوید؟

البته اگر بخواهیم آمار تجمیعی ۱۱‌ماه اول سال را نسبت به سال‌های گذشته مقایسه کنیم، باید گفت میانگین قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۹، ۲۳ میلیون و ۲۸۳ هزار تومان است که این عدد با رشد ۷۸.۹ درصدی نسبت به سال گذشته و رشد ۱۹۲ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ همراه بوده است. از منظر حجم معاملات نیز در ۱۱ ماهه سال جاری، میزان معاملات ۷۸ هزار و ۳۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به ۱۱ ‌ماه اول سال ۱۳۹۸، با رشد ۶.۴ درصدی و نسبت به ۱۱ ‌ماه اول سال ۱۳۹۷ با رشد منفی ۳۲ درصدی همراه بوده است.

اگر بخواهیم وضعیت مسکن در سال ۱۳۹۹ را به زبان ساده خلاصه کنیم، باید بگوییم که با وجود رشد ناچیز حجم معاملات که عمدتا مرتبط با التهابات نیمه اول سال جاری بوده، قیمت مسکن رشد خیره‌کننده‌ای را ثبت و شرایط را برای یک رکود بزرگ فراهم کرده است.

یک قرن صبر برای خرید خانه!

با افزایش قیمت مسکن به حدود ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان و با فرض درامد ماهانه پنج میلیون تومان برای یک ایرانی و پس‌انداز ۲۰ درصد از آن برای خرید مسکن، یک جوان ایرانی می‌تواند در طول ۲۸ ماه به طور متوسط تنها یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران خریداری کند. با این فرض، برای خرید یک خانه ۵۰ متری، یک جوان باید در حدود ۱۱۲ سال صبر کند تا صاحب خانه‌ای برای خود شود.

اوج‌گیری تورم اجاره مسکن

پس از آن که قیمت مسکن در شهر تهران به اوج خود رسید، قیمت اجاره مسکن نیز رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرد. شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری، در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۹ نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۰.۶ و ۳۳.۹ درصد رشد کرد. در واقع وضعیت زندگی در شهرهای کشور به مرز بحرانی رسیده و در حالتی که عمده درامدها رشد چندانی نداشته، فشاری مضاعف بر دوش قشر اجاره‌نشین کشور قرار گرفته است.

رکوردشکنی تهران در رکود تولید مسکن

کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در سال ۱۳۹۳ معادل ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رقم خورده است. این در حالی است که در ۱۱ ماه ابتدایی سال جاری تنها ۴۷ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. در واقع با کمی اغماض می‌توان سال جاری را رکورددار ۱۶ ساله رکود در بخش تولید مسکن در شهر تهران دانست. این رکود تولید می‌تواند همچون سال جاری زمینه را برای افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها فراهم کند. بنا بر گزارش‌ نیازسنجی‌های صورت گرفته، کف حداقلی نیاز شهر تهران به ساخت‌وسازهای جدید، سالانه دست کم ۹۵ هزار واحد مسکونی است.

دو سیگنال از ثبات مسکن در ۱۴۰۰

در مورد وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۰ نظرات مختلفی وجود دارد اما با مشاهده روند معاملات مسکن در شهر تهران، در این ارتباط می‌توان دو سیگنال گرفت:

۱- ثبات قیمت ارز

می‌توان گفت قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به طور متوسط در حدود یک هزار دلار معامله ‌شده است. این روند را می‌توان در دوره‌های مختلف نیز مشاهده کرد. با رسیدن میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به محدوده ۲۸ میلیون تومان و تثبیت قیمت دلار در محدوده ۲۴ هزار تومان، انتظار رشد قیمت مسکن چندان منطقی نیست.

۲- کاهش حجم معاملات

کاهش حجم معاملات مسکن طی چند ماه گذشته، سیگنال دومی است که نشان می‌دهد وضعیت مسکن در شرایط رکود قرار دارد و می‌توان ثبات قیمت‌ها و حتی کاهش آن را انتظار داشت. در واقع این قیمت‌ها به حدی بالا است که عمده مردم ایران قدرت خرید آن برای استفاده شخصی را ندارند و از این رو می‌توان انتظار داشت کاهش حجم معاملات مسکن بسیار جدی باشد.

مسکن در سال ۱۴۰۰ چه خواهد شد؟

با توجه به جمیع نکات گفته شده، می‌توان انتظار داشت با توجه به رشد شدید قیمت مسکن در سال گذشته، در صورت ثبات در نرخ ارز، قیمت‌ها در محدوده کنونی قرار گیرد و انتظار جهش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد. در عین حال، با توجه به مشکلات در بخش تامین تقاضای مسکن و کرونا، وضعیت تولید مسکن نیز در بحران قرار دارد. بنابراین با توجه به آن چه به نظر می‌رسد بازار در سال آینده به آن دچار خواهد شد، سال پیش رو، سال رکود و تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن است.