سیگنال اشتباه بلای جان بازار مسکن شد

در سال ۱۴۰۰ چه چشم‌اندازی برای بازار مسکن قابل‌تصور است؟ آیا شاهد تغییری اساسی خواهیم بود؟ پاشنه آشیل طرح جدید وزارت راه و شهرسازی چیست؟ برای بررسی تحلیلی پاسخ این سوالات با رئیس اتحادیه تعاونی‌های مسکن شهر تهران به گفتگو نشستیم. با گسترش نیوز همراه باشید.

حجم اندک معاملات

خشایار باقرپور اظهار داشت: «در ارتباط با چشم‌انداز مسکن باید دید الان کجا ایستادیم. طبق آماری که درباره آخرین تحولات بازار مسکن توسط بانک مرکزی منتشر شده؛ حجم معاملات انجام شده در بهمن، دی، آذر و آبان ماه بسیار پایین است و تقریباً ۲۵ تا ۳۰ درصد مدت مشابه در سال گذشته است. این حاکی از رکود در بازار مسکن است. یعنی اولین مولفه درباره زمان حال، رکود در بازار مسکن است. در همین گزارشات ما شاهد نرخ افزایش جزئی قیمت‌ها هستیم. بین ۲ تا ۴ درصد ۱.۸ تا ۳.۷ درصد در هرماه افزایش قیمت داشتیم. البته در آذر ما ۱.۱ درصد کاهش داشته‌ایم. در ۴ ماه اخیر به‌نوعی سونامی قیمت مسکن متوقف شده است. این حاکی از آن است که در کنار رکود شدید معاملات، تورم هم در بازار وجود دارد».

سیگنال‌های بی‌اساس

وی افزود: «بنابراین با تحلیل تعداد معاملات و در واقع افزایش قیمت ها به این نتیجه می رسیم که وضعیت فعلی، رکود تورمی است. در کوتاه مدت پیش‌بینی می‌شود که همین وضعیت ادامه پیدا کند. نقد ما درباره رکود حاکم در بازار به سیگنال هایی مربوط می شود که مسئولین بالاخص در حوزه ریاست اتحادیه صنف مشاورین املاک بدون هیچ پشتوانه فنی به بازار دادند. آنها بر سقوط آزاد قیمت ها تاکید داشتند. مبنای ادعا آنها انتخابات آمریکا بود. بعد از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا نرخ ارز کاهش ۲۰ تا ۲۳ درصدی داشت. البته قیمت در نوسان بود و رفت و برگشت نسبی هم داشت. همان موقع هم اعلام کردیم که به واسطه کاهش قیمت ارز نمی‌شود توقع داشت که قیمت مسکن سقوط آزاد داشته باشد. البته هنوز هم اصرار دارند که قیمت ها تا ۱۵ درصد کاهش داشته اما آمار بانک مرکزی و اطلاعات مرکز آمار، گویای آن است که چنین اتفاقی نیفتاده است. همچنین نرخ افزایش قیمت ارزی که مرکز آمار اعلام کرده بالاتر از نرخ افزایش قیمت یا نرخ تورم ماه به ماه بانک مرکزی بوده است. این وعده ها و این سیگنال های غلط عملا باعث شد که خریداران در انجام معاملات تعلل کنند».

افزایش قیمت در میان مدت

رئیس اتحادیه تعاونی های مسکن تهران در تشریح بیشتر این موضوع گفت: «حتی در بعضی مصاحبه ها از خریداران می خواستند که تعجیل نکنند. در کوتاه مدت پیش بینی می‌شود که رکود ادامه پیدا کند و نرخ تورم هم به صورت ماه به ماه در همین محدوده ادامه یابد. در میان مدت، هزینه های تولید افزایش پیدا می کند. هزینه تولید مسکن به دو عامل کلی تقسیم می شود که شامل عوامل درونی و بیرونی است. مهم ترین عامل بیرونی نرخ ارز افزایش پول ملی خودمان است که تقریبا به یک ثبات نسبی رسیده است. اگر اتفاق خاصی نیفتد تاثیر عوامل بیرونی روی بازار مسکن را باید در حد صفر بدانیم اما عوامل درونی که به نهاده های بازار مسکن مربوط می شوند را باید آنالیز کنیم. نهاده های تولید مسکن چیست؟ زمین، هزینه عوارض و مجوزهای ساخت، مصالح، حقوق و دستمزد، حمل و نقل و ماشین آلات. تمامی این عوامل با روند افزایشی مواجه است. ممکن است بگوییم که بعد از فعالیت کارخانه سیمان تهران، قیمت سیمان نسبت به دو ماه گذشته افت پیدا کرد اما برایند بازار هم در مقایسه با ۶ ماه قبل افزایشی است. در زمینه قیمت زمین هم نرخ افزایش قیمت زمین در ۱۰ سال گذشته خیلی بیشتر از افزایش نرخ مسکن بوده است. مثلا اگر مسکن در بهمن ۳.۷ درصد افزایش داشته حداقل باید انتظار ۵ درصد افزایش قیمت زمین را داشته باشیم».

اختلاف فاحش با عرف بازار

رئیس اتحادیه تعاونی های مسکن تهران گفت: «خبری که وزرات راه درباره زمین های استیجاری منتشر کرده است واضح نیست. زمین بخشی از مسکن است و ما می‌توانیم بخشی از مبادلات و موازنه هایی که در ساختارهای عرضه و واگذاری مسکن داریم را به زمین تخصیص بدیم. اگر هزینه رهن یک آپارتمان برای مثال یک پنجم قیمت آن باشد در واقع یک پنجم قیمت زمین و یک پنجم قیمت بنا را برای رهن پرداخت می‌کنیم. در یک زمین هزار متری اگر ۱۰۰ واحد ۱۰۰ متری ساخته شود ۱۰هزار متر بنا داریم. سهم هر واحد مسکونی حدود یک دهم متر از زمین عرصه کل ملک خواهد شد. اگر بخواهیم یک ششم قدرالهسم سهم زمین را رهن بگیریم عدد نهایی به حدود ۱۵ درصد ارزش کل قدرالسهم زمین بالغ می‌شود. بر اساس عرف بازار اجاره ۳ درصد مبلغ رهن به شاخص تبدیل رهن به اجاره مربوط می‌شود؛ یعنی ۳ درصد آن ۱۶ درصد نهایتا چیزی حدود نیم درصد قیمت خود زمین خواهد شد که سالانه معادل ۵تا۶ درصد قیمت زمین خواهد بود. این در حالی است که رقم اعلام شده در طرح ۹۹ ساله اختلاف فاحشی با این میزان دارد. جزیبات یا باید شفاف شود یا آنکه متناسب با واقعیت‌ها و عرف بازار تعدیل شود».

وی در رابطه با تاثیر عرضه زمین‌های دولتی بر بازار مسکن خاطرنشان کرد: «هزینه زمین در مناطق مرغوب شهری تا ۵۰ درصد قیمت تمام شده است. اما اگر بخواهیم بدانیم که آماری درباره این زمین ها وجود دارد یا خیر؛ قطعا در تک تک دستگاه ها آمار املاک و مستقلات وجود دارد. احتمالا دستگاه های بالادستی به آن دسترسی دارند اما به واسطه فرایند سانسور آماری که در بسیاری از حوزه ها شاهد آن هستیم قطعا آمار و اطلاعات منتشر نشده و بعید میدانم در آینده هم منتشر شود».