خانه در ۱۴۰۰ گران می‌شود یا ارزان؟

عوامل مختلفی از جمله تحریم های وسیع ایالات متحده، سقوط ارزش پول ملی، عدم حمایت جدی بخش دولتی از ساخت مسکن، شیوع ویروس کرونا که باعث رکود بی سابقه در کسب و کارهای مختلف شده، فعالیتهای سوداگرانه و سفته بازی منجر به افزایش بی سابقه قیمت در حوزه مسکن شده و در سال های گذشته این بازار در مقام دومین بازار با رشد قیمت ها قرار گرفت.

افزایش دو برابری قیمت مسکن در سال گذشته

اگرچه این موضوع هیچوقت مورد تایید اتحادیه مشاورین املاک قرار نگرفت و رئیس این اتحادیه، مصطفی قلی خسروی، در ۲۵ آذر ۹۹ ضمن تکذیب افزایش شدید قیمت ها، آمارهای بانک مرکزی را عامل گرانی در بازار دانست و گفت: بانک مرکزی خرداد ماه امسال اعلام کرد که قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. همان موقع ما گفتیم با توجه به رصد بازار چنین رشدی اتفاق نیفتاده و قیمت ها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. اما وقتی عدد ۴۲ درصد را اعلام کردند تاثیرش را در ماه های آینده گذاشت و یواش یواش قیمت ها بالا رفت. بانک ها سودهای غیرمتعارف پرداخت کرده بودند و دچار ورشکستگی بودند. از طرف دیگر املاک و مستغلاتی داشتند که می خواستند با این کار تراز خود را بالا ببرند و موفق شدند.

بر اساس بررسی خبرنگاران آنچه در واقعیت برای مردم ملموس شد، افزایش ۸۳ درصدی قیمت مسکن بود و بنظر می رسد قیمت املاک در سال گذشته شاهد رشد دو برابری بود.

بازار مسکن در سال جاری چگونه پیش خواهد رفت؟

بر اساس سیگنال هایی که از آینده وضعیت بازار مسکن برای سال جدید بدست آمده، بنظر می رسد امسال با توجه به طرح مجلس برای جهش در ساخت مسکن، مالیات بر خانه های خالی، گشایش های احتمالی در رفع تحریم ها و همچنین آغاز تحویل مسکن ملی، بازار مسکن از تلاطم های شدید در قیمت ها همچون سال های اخیر در امان باشد.

در همین راستا نیز مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پیش بینی آینده بازار مسکن می گوید: امیدواریم در سال ۱۴۰۰ با آمدن یک رییس جمهوری که دیدگاه خوبی نسبت به مسکن داشته باشد، شاهد روزهای بهتر در این بخش باشیم.

وی همچنین درباره تاثیر تحویل مسکن ملی به متقاضیان در سال ۱۴۰۰ بر بازار مسکن توضیح داد: من معتقدم اتفاق مهمی در بازار رخ داده و همواره می‌گویم خوشا به حال دولتی که در سال ۱۴۰۰ راهی پاستور می‌شود چرا که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن ملی رقم خورد تا در سال ۱۴۰۰ واحدهای آماده به دست متقاضیان برسد. بر اساس تجارب صنف مشاوران املاک باید به آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خوشبین بود زیرا سال آینده شاهد شکوفایی اقتصادی در بخش مسکن خواهیم بود از این رو فکر میکنم حجم رکود بازار کاهش یافته و خریداران به بازار مسکن بازگردند.

محمد اسلامی وزیر راه و شهر سازی نیز ضمن ابراز خوش بینی نسبت به وضعیت بازار مسکن در سال جدید افزایش قیمت ها را غیر منطقی می داند و در ادامه می گوید: با همه سیاست‌ها و رویکردهایی که مجموعه حاکمیت در نظر گرفته است هیچ دلیلی ندارد که ما با افزایش قیمت‌ها مواجه باشیم. باید اجازه بدهیم شرایط کشور در شرایط معمول و متعادل حرکت کند. از التهاب‌آفرینی و جوسازی‌هایی که موجب می‌شود در بازار التهاب ایجاد شود و قیمت‌ها را به سمت کاذب سوق دهد، جلوگیری کنیم و این فرضی بر همه است.

اسلامی در ادامه ضمن اشاره به روند تحویل واحد های مسکن ملی در سال جاری، از آغاز تحویل ۵۱۰ هزار واحد از این واحدها خبر داد و گفت: در سال ۱۴۰۰ نهضت خانه‌سازی که در سال جاری ایجاد شد، تداوم می‌یابد. هم‌اکنون پروژه‌های فعال مسکن ملی از ۵۱۰ هزار واحد عبور کرده است. بخشی از پروژه‌های مسکن ملی که پیش‌تر و با مشارکت مردم آغاز شده بودند به مرحله تحویل رسیده‌اند و از اردیبهشت‌ ، ماهانه شاهد تحویل واحدهای مسکن ملی به مردم خواهیم بود.

اثر افزایش قیمت دلار روی لوازم ساخت مسکن

از سوی دیگر یک کارشناس اقتصادی حوزه مسکن معتقد است سال جدید شاهد افزایش قیمت ها در حوزه مسکن نیز خواهیم بود.

محمد سعید حیدری معتقد است: یکی از نهادهای اصلی ساختمانی آهن‌آلات است. کالاهایی به شدت تجاری هستند و در سطح بین‌المللی قیمت‌های یکسانی دارند. وقتی قبمت دلار افزایش می‌یابد صادرات جذاب‌تر می‌شود. طی ماه های اخیر شاهد ریزش شدید شاخص بورس بودیم که یکی از دلایل اصلی آن دعوا بر سر نوع عرضه شمش، بیلت، ورق و... بوده که سقف و کف قیمت آنها چه میزانی باشد. دولت در این ماجرا کوتاه آمد و شرکت‌ها برای صادرات وضعیت بهتری را به دست آوردند. کف قیمت رقابتی افزایش یافته و سقف آن نیز مشخص است، بنابراین وقتی قیمت دلار افزایش می‌یابد شرکت‌ها در بورس برای خرید فولاد رقابت می‌کنند که این رقابت سنگین‌تر می‌شود. در مجموع قیمت محصولات فولادی تولید داخل به قیمت جهانی نزدیک می‌شود، این درست است که نهاده آهن وارداتی نیست اما قیمت جهانی دارند.

سیمان هم نهاده‌ای است که صادر می‌شود اما قدرت صادراتی آن خیلی کم است، چراکه هزینه حمل آن بسیار بالاست، ضمن این‌که حمل آن راحت نیست و به سادگی در مسیر با یک رطوبت از بین می‌رود. به هیمن دلیل مشکلاتی دارد که کاملا صادرات پذیر نیست. اما ولی با اینحال آنقدر قیمتش پایین آمده است، معمولا در بازارهای مالی نسبت قیمت سهم سیمان از هزینه ساخت یک خانه به سهم فولاد. این نسبت طی ۸ سال اخیر به شدت به هم ریخته است. سهم سیمان خیلی کوچک شده و از این کمتر نیز نمی‌تواند بشود. الان هم فشار قیمت در صنعت سیمان با توجه به هزینه های دلاری در حال افزایش است. در زمان حاضر شرکت ها با این درآمدها هزینه استهلاک شان هم جبران نمی‌شود. در ظاهر سود دارند، اما در مقابل استهلاکی دارند که سود مذکور آنرا جبران نمی‌کند. در واقع شرکت‌های سیمانی سود موهومی دارند آنقدر که هزینه استهلاک آنها بالاست.