طرح مالیات بر خانه ‌های خالی مسکن را ارزان می کند؟

سال گذشته نمایندگان مجلس شورای اسلامی کلیات طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم (قانون مالیات بر خانه های خالی) را تصویب کردند و ۱۵دی‌ماه هم رییس جمهور این قانون را ابلاغ کرد.

این قانون مصوب سال ۱۳۹۴ بود ولی به دلیل ایراداتی که به آن وارد می‌شد و همچنین آماده نبودن زیرساخت‌ها هرگز اجرایی نشد. در شرایطی که تحریم‌ها تشدید شد و درآمدهای ارزی کشور با محدودیت مواجه گشت، لزوم تکیه بردرآمدهای غیرنفتی که مهم‌ترین آن‌ها درآمد مالیاتی است بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت و در جریان بررسی و تصویب لایحه بودجه ۱۴۰۰ در مجلس هم شاهد پیش‌بینی چند پایه جدید مالیاتی از جمله مالیات بر درآمد بلاگرها، هنرمندان و همچنین مالیات بر خودروهای لوکس بودیم.

مالیات بر خانه‌های خالی هم یک پایه مهم مالیاتی در زمره مالیات‌های مستقیم است که بر اخذ آن تاکید بسیار زیادی می‌شود.

دولت: هدف ما کسب درآمد نیست

البته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است: هر مالیاتی از خانه های خالی گرفته شود مستقیم به صندوق ملی مسکن می رود و به عنوان تسهیلات برای مسکن کم درآمدها هزینه می شود. اینکه تصور کنیم دولت برای افزایش درآمدهای مالیاتی، این سامانه را ایجاد کرده تصور اشتباهی است. هدف نخست از اجرای این قانون شناسایی واحدهای خالی و هدف اصلی آن شناسایی وضعیت سکونت همه هم میهنان است.

سامانه املاک و اسکان

به دنبال اجرایی شدن این قانون دولت اعلام کرد که بر اساس قانون تمام سرپرستان خانوار مالک و مستاجر موظف به ثبت نام در سامانه املاک و اسکان کشور هستند، اگر بر اساس خود اظهاری اطلاعات به طور ناقص ثبت شود در این صورت واحد به عنوان واحد خالی تعلق می‌شود و اطلاعات آن به سازمان مالیاتی ارائه خواهد شد.

نکته‌ای که حتما باید به آن توجه شود این است که ثبت املاک هم شامل شهر و روستا و هم مالک و مستاجر می‌شود. مالکان اگر خانه‌ای دارند که مستاجر در آن ساکن است، باید هنگام ثبت در قسمت افزودن ملک بعد از ورود اطلاعات ملک، در قسمت اطلاعات سکونت، گزینه "شخص دیگری ساکن است. " را انتخاب کرده و اطلاعات مستاجر خود را در آن وارد نمایید. مستاجرین هم باید خانه‌ای که در آن هستند را به عنوان محل سکونت ثبت نمایند.

مهلت قانونی تعین شده برای انجام خوداظهاری از زمان شروع، یعنی ۱۹فروردین‌ماه سال جاری، به مدت ۲ ماه است.

حذف یارانه با ثبت نکردن خانه

هنوز کسی به درستی پاسخگو نیست که آیا با عدم ثبت اطلاعات در این سامانه یارانه افراد قطع خواهد شد یا خیر، اما بنظر می‌رسد از آنجایی که براساس بند ۷ تبصره ۸ قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پس از پایان مهلت خوداظهاری و ثبت اطلاعات افراد در این سامانه که از دو ماه پس از ۱۹ فروردین‌ماه به پایان می‌رسد، دستگاه‌های اجرایی مکلف هستند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاستهای حمایتی، یارانه ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفا با اخذ کد ملی و بر اساس کد پستی یا شرح نشانی یکتای درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارایه کنند، پس در صورت عدم ثبت، از دریافت این خدمات محروم خواهند بود.

دولت چه میزان درآمد کسب می‌کند؟

مطابق بودجه ۲۰۰میلیارد تومان درآمد از محل اخذ مالیات از خانه‌های خالی برای دولت پیش بینی شده است. البته دولت می‌گوید این ارقام پیش‌بینی است، چرا که هدف اصلی قانونگذار افزایش عرضه مسکن چه فروش و اجاره بوده است و انتظار درآمدزایی ندارد.

جرایم مالیاتی خانه‌های خالی

هر خانوار می تواند یک اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی در شهری دیگر داشته باشد که مشمول مالیات خانه‌های خالی نمی شود. صاحبان واحدهای نوساز نیز پس از ۱۲ ماه و در حالت انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه در صورت خالی بودن مالیات پرداخت می‌کنند. همچنین خانه‌های خالی شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر و روستاها مشمول مالیات نیست اما اگر در سامانه ثبت نشود مشمول ۲۰ درصد مالیات متعلقه خواهد شد. معافیت‌های دیگری نیز برای برخی گروهها از جمله دانشجویان، دانش آموزان، مبتلایان به بیماری‌های خاص و غیره در نظر گرفته شده است.

به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه در مواردی بجز موارد مذکور، واحدهای مسکونی پس از چهار ماه از زمان خالی بودن در سال اول مشمول شش برابر مالیات متعلق به واحدهای اجاری می شود که در سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر خواهد شد. برای اشخاص حقوقی نیز این میزان دو برابر است. یعنی سال اول ۱۲ برابر، سال دوم ۲۴ برابر و سال سوم ۳۶ برابر مالیات متعلقه به واحدهای اجاری است.

مالیات بر خانه‌های خالی و کاهش قیمت مسکن

یکی دیگر از موضوعاتی که به عنوان فایده اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مطرح می‌شود، کاهش قیمت مسکن و تقاضاهای سفته‌بازانه است. در همین راستا وزیر راه دهم فروردین‌ماه اعلام کرد: هدف مهم اجرای این قانون، این است که فعالیت در بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری نباشد بلکه برای خرید مسکن مصرفی و سرمایه‌گذاری در تولید هزینه شود. ازاین‌رو با توجه به اصلاحیه جدید قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانونگذار میزان مالیات را به گونه‌ای افزایش داد که خالی نگه داشتن مسکن، توجیه اقتصادی نداشته باشد.

وی همچنین مدعی شد که بر اساس گزارش اتحادیه مشاوران املاک، اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سه ماهه پایانی سال گذشته سبب شد تا ۲۵ درصد کاهش قیمت مسکن در بازار رقم بخورد. پیش‌بینی ما این است که اجرای این قانون، تأثیر بیشتری در بازار مسکن طی سال جاری در پی داشته باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی چقدر می‌تواند موفق باشد؟

در پایان باید باید توجه کنیم که یک سیاست خوب اگر درست اجرا نشود اثر معکوس خواهد داشت. در جریان اخذ این مالیات هم بنظر می‌رسد مثل همیشه نه زیرساخت‌ها فراهم است و نه سایر سیاست‌هایی که باید مکمل آن باشند.

در اولین مرحله، اخذ مالیات در چنین ابعادی نیازمند یک بانک اطلاعاتی گسترده است که بنظر می‌رسد چنین بستری در کشور ما فراهم نیست. هرچند دولت روش خوداظهاری را پیش گرفته است اما برای اینکه بهترین نتیجه گرفته شود در کنار خوداظهاری، باید سیستمی قوی برای راستی‌آزمایی موارد پرریسک ایجاد شود و همچنین جریمه‌های سنگینی برای مواردی که اطلاعات خود را ناقص یا به دروغ ثبت می‌کنند وضع شود تا دیگر کسی به سمت دور زدن قانون نرود. علاوه بر این در جریان اخذ مالیات بر خانه‌های خالی تصمیماتی از قبیل قطع خدمات یا یارانه برای اجبار مردم به خوداظهاری، مشکلات زیادی را بوجود می‌آورد زیرا بنظر نمی‌رسد اطلاع‌رسانی و آگاه‌سازی به خوبی صورت گرفته باشد و دولت حتما باید اطلاع‌رسانی گسترده و مناسبی را در دستور کار قرار دهد.

موضوع دیگری که نگرانی‌هایی بابت آن وجود دارد این است که برخی به دنبال تنظیم قراردادهای سوری بروند و اینگونه از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کنند که مشخص نیست این مساله در این طرح چگونه مورد توجه قرار می گیرد؟

مسئله دیگر بحث عرضه خانه‌ها و املاک احتکار شده به دنبال اخذ مالیات است. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که هدف این است که با عرضه این واحدها، قشر متوسط رو به پایین که توانایی خرید یا اجاره خانه را ندارند خانه دار شوند، اما به این موضوع توجهی نمی‌شود که یک سرمایه‌گذار که به سراغ احتکار خانه می‌رود عموما خانه‌های لوکس در مناطق مرفه شهر را خریداری کرده و خالی می‌گذارد که پس از افزایش قیمتش همپای نرخ تورم آن را بفروشد. بنابراین به نظر نمی‌رسد در این بخش هم این سیاست بتواند به هدف خود برسد.

و نکته آخر اینکه، معمولا ایجاد اینگونه پایه‌های جدید مالیاتی با هدف جلوگیری از فرار سرمایه صورت می‌گیرد اما باید دقت کرد که تا زمانی که سایر راه‌های فرار سرمایه در کشور هموار است این اقدامات چندان اثرگذار نخواهد بود. برای مثال تا زمانی که مالیات بر زمین یا مالیات بر درآمد یا مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما اجرایی و اخذ نشوند، در صورت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، افرادی که به دنبال تقاضاهای سفته‌بازانه خود هستند به سمت بازارهای دیگری می‌روند که در آن‌ها قابل ردیابی نباشند. درحالی که با مالیات بر مجموع درآمد، دیگر هردرآمدی و از هر محلی که کسب شود مشمول مالیات خواهد شد. بنابراین باید گفت مالیات بر خانه‌های خالی اتفاقی بسیار خوب است اما تا زمانی که با سلسله‌ای از تصمیمات همراه نباشد، تنها منجر به فرار سرمایه از یک بازار به بازار دیگر خواهد شد.