سونامی تورم در بخش مسکن

ساخت و ساز مسکن به گواه فعالان این بخش طی سال‌های اخیر به کمتر از ۵۰ درصد رسیده که یکی از مهم ترین دلایل آن افزایش قیمت مسکن و تورم‌های پیاپی این بخش به‌علاوه نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی بوده است. دلیل اول به‌طور غیرمستقیم برنامه‌ سازندگان را تحت تاثیر خود قرار داده و دلیل دوم به‌صورت مستقیم.

آنچه این روزها بر بخش مسکن کشور حاکم است وعده سرخرمن برای ساماندهی آن از طریق اجرای برخی برنامه‌ها و بلاتکلیفی محض اقتصاد کشور و عدم قطعیت است. در این گزارش وضعیت تولید مسکن، ضرورت‌های حال حاضر آن،‌اقدامات دولت در  این بخش  و ارائه راهکارهایی برای برون‌رفت از شرایط نامساعد موجود در راستای کاهش فاصله عرضه و تقاضا پرداخته خواهد شد.

نگاهی گذرا به عملکرد دولت به طور عام و وزارت راه و شهرسازی به طور خاص طی ۸ سال اخیر حاکی از آن است که دو تفکر متفاوت از سال ۹۲ تا ۹۷ و از سال ۹۷ به این سو وزارت راه و شهرسازی را مدیریت کرده است. در دوراه وزیر سابق راه و شهرسازی اولویت با تحریک تقاضا بود؛ یعنی استفاده از ابزارهایی مانند افزایش وام خرید مسکن برای توانمندسازی مردم. در دوره دوم سیاست‌ها تا حدودی تغییر کرد و تقویت عرضه در دستور کار قرار گرفت.

اما به دلیل مسائلی که در ادامه می‌آید تقویت سمت عرضه آنطور که انتظار می رفت باعث رونق ساخت و سازها نشد. عوامل متعددی دست به دست داده‌اند تا در یک دوره ۸ ساله یعنی از سال ۹۲ تا امروز تولید مسکن از ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال به حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد کاهش یابد.

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی همپای تورم، نبود برنامه مدن برای تولید مسکن، افزایش هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساختمانی،‌هزینه‌ سازمان‌های نظام  مهمندسی و ... همگی دست به دست هم داده‌اند تا هزینه ساخت و ساز یک مسکن متوسط از متری ۶۵۰ هزار تومان سال ۹۲ به حدود ۷.۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ افزایش یایبد.

کارت مصالح ساختمانی،‌خواب خوشی که تعبیر نشد

بهمن سال ۹۷ وزیر راه و شهرسازی حدود سه ماه پس از رای اعتماد مجلس در پردیس با بیان این‌که "در بخش تولید مصالح ساختمانی در رکود هستیم و در تلاش برای ایجاد بازار برای تولیدکنندگان این بخش هستیم" درباره کارت اعتباری مصالح ساختمانی گفته بود: امروز در بخش مصالح ساختمانی رکود داریم و کارت اعتباری برای این بوده تا سیستم‌ها و مشوق‌هایی را برای کنترل قیمت تمام‌شده مسکن اجرا کنیم.

وی افزود: این طرح برای کاهش قیمت اقشار هدف اجرا می‌شود، در راهکار دوم نیز زمین‌هایی را به سازندگان واگذار می‌کنیم تا فعالیت آنها بازدهی اقتصادی داشته باشد.

وزیر راه بیان کرد: ۴۰ درصد قیمت ساخت واحدهای مسکونی مربوط به مصالح ساختمانی است که ما در طرح کارت اعتباری مصالح را به‌صورت انبوه با تخفیف ۱۵درصدی در اختیار تولیدکنندگان قرار می‌دهیم و این امر به همان اندازه باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود.

اوایل فروردین سال ۹۸ وزیر راه و شهرسازی از عملیاتی شدن کارت اعتباری مصالح ساختمانی حداکثر تا اواسط بهار (نیمه اردیبهشت ۹۸) خبر داده و گفته بود: این کارت برای تولید کنندگان و سازندگان مسکن شهری در نظر گرفته شده است.

اسلامی افزود: طرح مزبور حداکثر تا اواسط بهار عملیاتی خواهد شد به نحوی که در خرید و سفارش انبوه مصالح تخفیف قابل ملاحظه ای در نظر گرفته شود تا بتواند دو نقش بسیار مهم نخست تدارکات و لجستیک ساخت و ساز را فراهم کند و دیگر اینکه به کارخانه تولیدی مصالح ساختمانی در حالت توقف و رکود جانی دوباره بخشد و همینطور در نهایت نتیجه این باشد که قیمت تمام شده تولید مسکن را بتوان با همان میزان درصد تخفیف مصالح کاهش داد.

تولید مسکن یک بیمار در حال احتضار

دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بررسی اجمالی اتفاقات ۸ سال اخیر در بخش تولید مسکن می‌گوید: واقعیت آن است که شروع ناکارآمدی تولید مسکن کشور از سال ۸۹ آغاز شد. این مسئله فارغ از این است که در آن دوره طرح بزرگی به مسکن مهر تعریف شده و افزایش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی از همین طرح نشأت گرفته بود.

فرشید پورحاجت ادامه داد:پس از مسکن مهر تولید مسکن در کشور رو به افول رفت و در نهایت به امروز رسیده‌ایم که ساخت و ساز مسکن به کمتر از ۳۰ هزار واحد در سال رسیده که نصف تقاضا را هم پاسخ نمی‌دهد.

وی با بیان این‌که نکته مهم و عامل اصلی در این نابسامانی دنبال نکردن یک برنامه مشخص و مدون از سوی دولت در همه حوزه‌ها از جمله بازآفرینی شهری بوده است، افزود: پاشنه آشیل بخش مسکن این بوده که به صورت جزیره‌ای در آن تصیمیم‌گیری و عمل شده است. در این ماجرا هم وزارت راه و شهرسازی به تنهایی مقصر نیست. به‌عنوان مثال در بحث بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی متعددی می‌توانند کمک رسان باشند و یک برنامه منسجم در حوزه تولید را اجرا کنند، اما به دلیل منافع سازمان این کار را نمی‌کنند.

واگذاری ۴۵ متر زمین دولتی برای ساخت مسکن!

وی در ادامه به موضوع دستور رئیس‌جمهوری برای تمرکز بر احیای بافت‌های فرسوده اشاره کرد و گفت: در دوره وزیر سابق راه و شهرسازی در راستای دستور رئیس‌جمهور مکاتبات متعددی برای واگذاری زمین دستگاه‌های و ارگان‌های دولتی جهت ساخت مسکن انجام شد،‌اما در نهایت به گفته شخص وزیر وقت فقط وزارت بهداشت ۴۵ متر زمین را معرفی کرد!

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر این‌که دستگاه‌های دولتی در اکثر مناطق کشور زمین‌های متعدد و با وسعت بالا در اختیار دارند که به راحتی می‌توانستند آنرا در اختیار برنامه تولید مسکن قرار دهند،‌ یادآور شد: یکی دیگر از مصیبت‌های بخش تولید مسکن،‌ادغام وزارتخانه‌های راه و ترابری و مسکن و شهرسازی بود.

پورحاجت توضیح داد: این اقدام نسنجیده باعث شد تا حوزه مسکن از صلابت همیشگی خود دور شود. گرچه در دولت کنونی تلاش شد تولید مسکن به مسیر همیشگی برگرد اما موفقیتی در این زمینه حاصل نشد.

سونامی تورم در بخش مسکن

 وی با بیان این‌که سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان نیز در حرکت رو به جلو تولید مسکن یا توقف آن نقش ایفا می‌کنند،‌ اضافه کردد: این سازمان‌ها با بسته‌های رنگارنگ خدمات عملا باعث افزایش هزینه‌های تولید مسکن شده‌اند. در دوره وزیر سابق اقدامات خوبی برای ساماندهی این سازمان‌ها صورت گرفت و تصمیمات خوبی اتخاذ شد اما به سرانجام نرسید.

وی با تاکید بر این‌که برنامه‌ریزی فاکتور بسیار مهمی در حوزه تولید مسکن است، اظهار کرد: از دیگر مولفه‌های تاثیر گذار در بحث تولید مسکن تورم‌‌های سنگین بوده که از سال ۹۱ آغاز و در سال ۹۸ و ۹۹ به یک سونامی تبدیل شد. پس‌لرزه‌های این سونامی همچنان ادامه دارد.

وی با بیان" مسکن کشور دچار بیماری شده است"،‌ یادآور شد: طی ۸ سال گذشته یعنی از سال ۹۲ تا سال ۱۴۰۰ در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است، این در حالی است که پیش از این بخش خصوصی سالانه ۸۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را در کشور می‌ساخت و بخش مولد این حوزه بود.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از بی‌توجهی و کم‌لطفی به بخش تولید مسکن کشور،‌گفت: به عملکرد دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) در بخش مسکن نقد جدی وارد است،‌ آنها هیچ کمکی به رفع موانع تولید مسکن نکرده‌اند و در مسیری تامیمن منافع خود حرکت کرده‌اند.

پورحاجت افزود: شوربختانه نگاه درآمدی به مسکن در تمام دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی به بلای ساخت و ساز مسکن تبدیل شده است. به‌عنوان مثال طی ۱۰ سال اخیر عوارض‌های متعدد ساختمانی بستر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به مخاطره جدی انداخته است. یک بیماری اساسی که دستگاه‌های دولتی از آن درآمدزایی می‌کنند. متاسفانه امروز بالغ بر ۲۲ نوع عوارض رنگارنگ از تولیدکننده مسکن دریافت می‌شود که هیچکدام در راستای تقویت ساخت و سازها نیست و تنها برای درآمدزایی است.

فرار سرمایه‌های از بخش مسکن

وی با بیان این‌که ماحصل تورم‌های متعدد و عملکرد ناصواب دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی فرار سرمایه‌ها از حوزه تولید مسکن کشور بوده است، اظهار کرد: پیامد ناکارآمدی برنامه‌های دولتی در بخش مسکن این بوده که سکونتگاه‌های غیررسمی همچنان در حال گسترش است.

ساخت مسکن نامناسب در کشور

کارشناس مسکن در ادامه به یکی دیگر از اثرات برنامه‌ها و سیاست‌گذاری‌های اشتباه دستگاه‌های دولتی در بخش مسکن اشاره کرد. پورحاجت در این‌باره گفت: تولیدکننده مسکن با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد، برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته و سیاست‌های اشتباه دولت‌ها تصیم‌گیری می‌کند که نتیجه آن ساخت مسکن نامناسب در کشور بوده است.

وی باین کرد: تولیدکننده به جای این‌که به دنبال ساخت مسکن مصرفی بروند به ساخت و ساز مسکن‌های لوکس روی آورده است. در واقع به دلیل سیات‌ها و برنامه‌ریزی اشتباه بخش خصوصی مجبور به سرمایه‌گذاری نامناسب در بخش تولید مسکن شده به طوریکه در زمان حاضر ۸۰ درصد ساخت و سازهای مسکن در مناطق توسعه یافته شهری انجام می‌شود!

افزایش ۱۱ برابری هزینه‌ ساخت مسکن

وی با یادآوری این‌که در سال‌های ۹۱ و ۹۲ هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی حدود ۷۰۰ هزار تومان بود،‌گفت:  به دلیل سیاست‌ها و برنامه‌های اشتباه دولت، هزینه ساخت امروز به حدود ۷.۲ میلیون تومان (با احتساب هزینه‌های جانبی سازمان‌های دولتی ، ‌نصب انشعاب و ...) افزایش یافته است.

وی بیان کرد: افزایش حداقل ۱۱ برابر هزینه تولید، مسئله‌ای نیست که بتوان به راحتی از آن عبور کرد. متاسفانه در این وضعیت هر در هر مصیبتی که گریبان بخش تولید مسکن را می‌گیرد، تولیدکننده را مقصر معرفی می‌کنند،‌در حال که سازنده هیچ تاثیری در سیاست‌های اشتباه دولت،‌تورم‌های سرسام‌آور در بخش ‌های مرتبط مسک از جمله نهاده‌های ساختمانی و ... ندارد.

وی یادآور شد: سونامی های پیاپی مسکن در کشور باعث شده تا بسیاری از ساندزگان مسکن به دلیل ناتوانی در عمل به تعهدات سر از زندان در بیاورند.

 بانک مرکزی اخیرا اعلام کرده که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی فروردین ۱۴۰۰ در مقایسه با ماه پیش از آن ۳.۱درصد کاهش یافته است. اما نکته قابل توجه در گزارش این بانک، افزایش بیش از ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها در کشور بوده است. اتفاقی که مهم‌ترین دلیل آن تقاضای فراوان در مقابل عرضه کم مسکن به بازار بوده است.

طبق آنچه در گزارش مذکور به آن اشاره شد کشور امروز با کمبود حداقل ۴ میلیون واحدی مسکن روبروست. کمبودی که بازار مسکن را تحت تاثیر منفی شدیدی قرار می‌دهد. به نظر نمی‌رسد با سیاست‌های موجود دولت و وزارت راه و شهرسازی امیدی به آینده خوش بخش مسکن وجود داشته باشد. شاید بهترین راهکار در شرایط کنونی تفکیک وزارت راه و شهرسازی باشد.