بازار مسکن تغییر رنگ داد! + جزئیات

مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌ها منعکس می‌شود. در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.

بر این اساس تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت نیز با توجه به اینکه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌های تیرماه نسبت به خرداد تغییری نداشته، تقریبا «صفر» برآورد شده و این در حالی است که در خرداد ماه این تورم پنهان حدود نیم‌درصد و در دو ماه اول امسال نیز مقدار آن «منفی» برآورد شد. در ماه انتخابات که میزان تورم پنهان ملک (تغییرات قیمت پیشنهادی فروش که نشان از وضعیت انتظارات طرف عرضه در بازار مسکن دارد) اندکی مثبت برآورد شد، اتفاقا آمار رسمی نیز نشان داد میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در این ماه ۳ درصد رشد داشته است. البته بین میزان رشد قیمت در تورم پنهان و تورم رسمی بازار ملک قدری اختلاف وجود دارد که این موضوع می‌تواند نشات گرفته از یک علت فنی باشد؛ به این معنا که اگر همه فایل‌های عرضه شده در بازار مسکن طی یک ماه فروخته شود، طبعا تورم پنهان و واقعی ملک می‌تواند کاملا نزدیک به هم یا برابر باشد؛ اما یک احتمال این است که اتفاقا فایل‌هایی معامله شده که قیمت پیشنهادی آنها بالاتر بوده و به همین خاطر آنچه به‌طور رسمی در آمار منعکس شده، حکایت از رشد بیشتر قیمت نسبت به نرخ تورم پنهان کشف شده در فایل‌ها دارد.

بررسی نشان می‌دهد قیمت میانگین فایل‌های فروش مسکن در تیر ماه در حالی بدون تغییر بوده که در این ماه تعداد فایل‌های فروش نسبت به خرداد رشد هفت درصدی داشته است. این توقف رشد قیمت در بازار مسکن خود علامتی از این واقعیت است که فروشنده‌های مسکن به تدریج از شرایط این بازار در سال ۱۴۰۰ مطلع شده و در حال تنظیم رفتار خود با شرایط جدید هستند. بررسی تغییرات قیمتی فایل‌های ملکی در شهر تهران می‌تواند علائم روشن‌تری از رفتار خریدار و فروشنده در بازار مسکن ارائه دهد و از این جهت این اطلاعات در کنار تحقیقات میدانی، واجد ارزش ارزیابی می‌شود. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر حجم معاملات مسکن در بنگاه‌های ملکی کاهش قابل توجهی داشته و واسطه‌ها عنوان می‌کنند در تیرماه، خرید و فروش نسبت به خرداد ماه کمتر بوده است. این وضعیت خود نقش پیشگیرانه از رشد قیمت مسکن داشته است، طوری که در دو منطقه مصرفی پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تیرماه ۲ درصد کاهش داشته است و باید دید در آمار رسمی قیمت ماهانه مسکن که ظرف روزهای آینده منتشر خواهد شد، این تغییرات کاهشی بازتاب داشته است یا نه.

البته داده‌های قیمتی تیرماه که در دسترس قرار گرفته، مربوط به فایل‌های کم‌سن است اما داده‌های قیمتی خرداد به کل فایل‌های فروش در آن ماه تعلق داشته است. بنابراین چه بسا اگر کل میانگین قیمت کل فایل‌ها با یکدیگر مقایسه می‌شد، حتی تورم پنهان ملک (انتظارات فروشندگان) در تیر ماه نیز منفی برآورد می‌شد. در تیرماه ۱۳۰ هزار فایل فروش مسکن از طریق بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» وارد بازار مسکن شهر تهران شده است که بررسی این فایل‌ها نشان می‌دهد در جنوب شهر تهران تغییرات قیمتی منفی رخ نداده و میانگین قیمت فروش پیشنهادی مسکن در نیمه جنوبی شهر نسبت به خرداد تغییری نداشته است.

رشد قیمت و بازدهی مثبت در بازارهای ارز، سکه و سرمایه در ماهی که گذشت نیز، این سوال را به دنبال دارد که آیا بازار مسکن نیز از این بازارها تاثیر پذیرفته است؟ در تیرماه بازار سهام به‌طور میانگین بازدهی بیش از ۱۰ درصدی داشته و طلا و ارز نیز بین ۲ تا ۳ درصد رشد قیمت را در یک‌ماه تیر ثبت کرده‌اند و این در حالی است که در ماه‌های فروردین و اردیبهشت و تا حدودی در خرداد‌، قیمت و بازدهی در بازارهای سه‌گانه مذکور منفی بوده است. ظاهرا این تغییرات در دامنه‌ای نبوده که بخواهد مسیر انتظارات را دستخوش تغییر بنیادی کند.

در حال حاضر رفتار معامله‌گران بازار مسکن به گونه‌ای است که می‌توان رنگ بازار مسکن در هفته‌های نخست تابستان را «خاکستری» توصیف کرد. این رنگ اندکی تیره‌تر از رنگ بازار در دوماه اول امسال است که قیمت مسکن به‌طور میانگین ظرف این مدت ۵ درصد کاهش پیدا کرد. اوضاع بازار مسکن در سال ۹۹ نیز نه شباهتی به بهار امسال و نه شباهتی به تیرماه داشت و رنگ غالب در این بازار طی سال گذشته «سیاه» بود. مقصود از رنگ سیاه این است که فروشنده‌ها و خریداران در سال گذشته بدون هیچ ابهامی، یقین داشتند که افزایش قیمت طی آن سال قطعی بوده و در نتیجه هر ماه با وجود حجم پایین معاملات، قیمت مسیر افزایشی را ادامه می‌داد. در دوماه نخست امسال انتظارات مثبت شد، طوری که باز هر دو ضلع معاملات مسکن یعنی خریداران و فروشنده‌ها اطمینان داشتند که حباب قیمت قرار است تخلیه شود و همین انتظارات کاهشی در قیمت‌های قطعی نیز منعکس شد.

اما رنگ بازار مسکن در نخستین ماه تابستان نه به روشنی بهار و نه به تیرگی پارسال است. در این ماه بازار قدری به خاطر تاثیرپذیری از مواضع سمت عرضه به خاکستری متمایل شده است. در واقع بازار مسکن تیرماه به دلیل وجود نوعی «تقابل انتظارات» در درون خود خاکستری شده است. البته وزن دو شکل مختلف انتظارات با یکدیگر برابر است و حتی شاید بتوان عنوان کرد انتظارات مثبت مبنی بر تخلیه حباب مسکن در کوتاه‌مدت، وزن بیشتری نسبت به انتظارات افزایشی دارد. اما ماجرای این تقابل انتظارات چیست؟ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر همچنان تعداد فروشنده‌های بازار مسکن از خریداران به مراتب بیشتر است و این یعنی وزن انتظارات کاهنده قیمت از ناحیه متقاضیان خرید آنقدر بالا بوده که سبب شده فروشنده‌ها به بازار کم‌رونق فعلی ورود و آپارتمان‌ های خود را عرضه کنند. در عین حال عده زیادی از فروشنده‌هایی که اکنون در بازار حضور دارند، حاضر به پایین آوردن قیمت پیشنهادی فروش خود نیستند و به گفته واسطه‌ها، هنوز مقاومت قیمتی آنها نشکسته است. از این جهت رنگ بازار تیر خاکستری است چراکه فروشنده‌های فصل بهار اتفاقا در کاهش قیمت پیشنهادی پیش‌قدم بودند و حتی لیدرهای بازار مسکن در هر محله، حاضر شدند قدری قیمت اعلامی خود را تغییر دهند که همین رفتار عملا به سایر فروشنده‌ها نیز تسری پیدا کرد.

اما وضعیت بازار مسکن در تیرماه متفاوت است، طوری که فروشنده‌های زیاد ملک، در عین حال مقاومت قیمتی دارند و انعطافی که باید را نشان نمی‌دهند. به این ترتیب در تیرماه اندکی رنگ تیره به رنگ سفید بازار مسکن بهار افزوده شده است. علت مقاومت قیمتی فروشنده‌ها این است که آنها هنوز چشم‌انداز واضحی از بازار مسکن در ماه‌های آتی ندارند و در عین حال هنوز مطمئن نیستند که قرار نیست فصل تازه‌ای از تورم ملکی در بازار آغاز شود. بر این اساس قیمت‌های خود را تغییر چندانی نداده و منتظر هستند ببینند آیا گشایش اقتصادی یا غیراقتصادی خاصی که تکلیف آتیه بازار مسکن را تا حدی روشن کند، رخ می‌دهد یا نه.

در سمت مقابل، بین متقاضیان مسکن انتظارات کاهشی همچنان در جریان است و خریداران منتظر هستند دولت جدید مستقر و مشخص شود چه سیاست‌هایی در حوزه احیای برجام، ثبات‌بخشی به بازار ارز، کنترل نرخ تورم عمومی و متوقف کردن رشد نقدینگی قرار است به کار گرفته شود. اینها متغیرهای اقتصادی بیرونی موثر بر قیمت مسکن در طول سه سال گذشته بوده و به همین خاطر برنامه دولت در هر یک از بخش‌های مذکور می‌تواند تعیین‌کننده جهت انتظارات قیمتی و حس فعالان بازار مسکن باشد. واسطه‌های ملکی از وجود نوعی ترس در نهاد فروشنده‌های مسکن خبر می‌دهند که ناشی از جهش پیاپی قیمت مسکن طی سه سال اخیر است و تحلیل‌های کارشناسی نیز نشان می‌دهد فروشنده‌ها هنوز نسبت به آینده بازار مسکن ابهام دارند و به همین خاطر جهت انتظارات آنها حداقل فعلا، به اندازه خریداران «کاهشی» نشده است. در عین حال جو بازار مسکن تیرماه به تیرگی سال گذشته نیست و فقط وجود ابهام سبب میل آن به رنگی خاکستری شده است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند تعداد خریداران بازار مسکن همچنان بسیار اندک است و حتی از خرداد ماه نیز کمتر شده است. گروهی از خریداران مسکن که در تیرماه خرید خود را انجام داده‌اند نیز با همین سطح از ابهام خرید خود را انجام می‌دهند، چراکه بعضا احتمال می‌دهند تغییرات قیمتی محسوس در بازار مسکن در کوتاه‌مدت رخ نخواهد داد.

در مجموع بررسی تغییرات حجم و قیمت فایل‌های فروش ملک در تیرماه و تحقیقات میدانی از واسطه‌ها حاکی است احتمال اینکه قیمت مسکن در معاملات انجام شده رشد کرده باشد، بسیار اندک است.

یک عنصر موثر دیگر بر وضعیت بازار مسکن، «سازنده‌ها» هستند که نقش آنها عرضه آپارتمان نوساز در بازار مسکن است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سازنده‌ها قصد فروش مسکن دارند اما چون انگیزه آنها از فروش، تبدیل دارایی ملکی نوساز خود به «زمین» است و از طرفی قیمت زمین به شکل سرسام‌آور افزایش یافته است، آنها نمی‌توانند با فروش یکی دو واحد تکمیل شده، زمین جدیدی برای پروژه ساخت بعدی خود خریداری کنند. در نتیجه عجله‌ای برای فروش آپارتمان‌های تکمیل‌شده ندارند و آنها نیز اغلب ترجیح می‌دهند تکلیف ابهام درباره آینده بازار مسکن روشن شود و سپس واحدهای خود را برای فروش عرضه کنند. به این ترتیب اکنون سرعت عرضه نوساز و معاملات زمین نیز در بازار مسکن بسیار کند شده است.