ارزانی مسکن در راه است؟

 محمدعلی دهقان دهنوی، رئیس سازمان بورس،اخیرا درخصوص راه اندازی صندوق املاک و مستغلات اظهار کرده که هدف از ایجاد این صندوق ها گسترش سرمایه گذاری در حوزه مسکن است و از آنجا که امکان رانت و فساد با عرضه در بورس کالا کاهش می یابد باید تمام تلاشمان را بکنیم تا کالاهای بیشتری در بورس کالا عرضه شوند.

از سوی دیگر مدتهای طولانی است فروش مسکن متری در بورس نیز در حال پیگیری است و برخی معتقدند که این اقدام می تواند زمینه را برای خانه دار شدن جمعیتی بیشتر مهیا نماید .

 ایرج رهبر نائب رییس انجمن انبوه سازان معتقد است که اتفاقا عرضه مسکن متری در بورس می تواند شرایط را نه برای مهار قیمت مسکن که برای افزایش قیمت ها در این بازار فراهم کند. وی می گوید تجربه عرضه مصالح ساختمانی در بورس تجربه ای موفق نبود و در نتیجه بهتر است در این حوزه تدابیری دقیق تر اندیشیده شد .

 با این حال دفاع مقامات بورس از صندوقی تحت عنوان صندوق املاک و مستغلات با هدف افزایش سرمایه گذاری، این نکته را داراست که چنین اقدامی درنهایت به کاهش بهای مسکن منجر خواهد شد. این در حالی است که علی حیدری کارشناس بازار سرمایه در خصوص ماهیت صندوق های املاک و مستغلات گفت: ایده صندوق های املاک و مستغلات برای اولین بار در زمانی که بازار سرمایه در اوج خود بود مطرح شد؛ در واقع فعالان بازار سرمایه، مسئولین و منصوبین در دوره اوج بورس دست به خلاقیت زدند و طرح صندوق های املاک و مستغلات را مطرح کردند.

وی درادامه گفت: ایده صندوق های املاک و مستغلات درحالی مطرح و اجرا شد که شرکت های سرمایه گذاری که تحت عنوان املاک و مستغلات دربازار مسکن فعال بودند نیز درسال های اخیر دستاوردی نداشته اند؛ ناگفته پیدا است که صندوق املاک و مستغلات اگر توانایی این را داشته باشدکه مانند یک بی تی اس عمل کند به این معنا که درکنار مسائل املاک به سرمایه گذاری در سایر بازارها نیز بپردازد سودده خواهد بود اما اگر عملکرد صندوق املاک و مستغلات مانند شرکت های سرمایه گذاری مسکن باشد و این صندوق صرفا بخواهد که تنها در بخش مسکن ورود کند، بازدهی آن به فصل های خاصی محدود خواهد شد. به طوری کلی اما ایده صندوق املاک و مستغلات ایده خوبی است اما بر روی کاغذ مگر اینکه این صندوق ها توانایی گردش پول، سهامداری و سرمایه گذاری در بازار های جانبی را نیز داشته باشند.

حیدری در ادامه در خصوص تاثیر صندوق های املاک و مستغلات بر شفایت معاملات در بازار مسکن گفت: بازار مسکن در ایران از انجا که یک بازار دستوری است و نرخ تورم را در خود هضم می کند یک بازار غیر شفاف است و تنها زمانی که نرخ تورم به اوج برسد احتمال می رود که این بازار قیمت واقعی را نمایان سازد؛ گفتنی است که بازار مسکن از جمله بازارهایی است که می تواند شخصی را یک شب ثروتمند و یا یک شب بیچاره کند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا صندوق های املاک و مستغلات می توانند در کاهش قیمت ها در بازار مسکن موثر باشند یا خیر افزود: خیر؛ به طور واقع صندوق املاک و مستغلات نمی‌تواند در بخش قیمت گذاری اثرگذار باشد مگر اینکه این صندوق بتواند بخش عمده قیمت گذاری، خرید و فروش، ساخت و ساز و کارگزاری را در منطقه یک تهران در اختیار داشته باشد.

اگر صندوقی باشد با این وسعت و این توانایی می تواند در قیمت گذاری تهران اثر گذار باشد در غیر این صورت آنچه در واقعیت بخش قیمت گذاری در مسکن اثر گذار است چیزی است به نام تورم و این تورم حاصل ضعف مدیریتی است.

رئیس سازمان بورس در صحبت های اخیر خود به صندوق طلا و ابزارهای مربوط به آن نیز اشاره کرد و گفت: در آینده نزدیک می‌توانیم برای سیمان ابزارهای مشتقه تعریف کنیم و می‌توانیم بگوییم که صندوق‌های طلا صندوق‌های امن در زمینه طلا هستند و صندوق طلا و ابزارهای مربوط به آن امکان سرمایه گذاری برای سهامداران خرد را ایجاد می‌کنند.

وی در ادامه افزود: بازار سهام به عنوان یکی از بازارهای کلاسیک، سه بازار دیگر یعنی طلا، مسکن و ارز را شامل می‌شود. بنابراین باید کاری کنیم که معاملات آن ها به طور نظام‌مند در بورس انجام شود که در حال حاضر در مورد طلا این اتفاق افتاده است.

علی حیدری کارشناس بازار سرمایه در خصوص حجم معاملات در صندق طلا و استقبالی که از آن صورت گرفته است؛ گفت: از آنجا که در بازه های زمانی خاصی از صندوق های طلا، ارز، خودرو، مسکن و غیره استقبال می شود نمی توان حجم مشارکت در صندوق ها را به عنوان استقبالی که از آنها می شود تعبیر کرد و نمی شود گفت که این صندوق ها در مجموع خوب هستند یا خیر چراکه از آنجا که در بازه های زمانی خاصی از آنها استقبال می شود در بازه های زمانی خاصی نیز سودده هستند؛ به عنوان مثال در بازه زمانی حال حاضر بازار سهام به سمت پیشخور کردن تورمی می رود که در جامعه حاکم است و هم سو با تورم بازار ارز نیز صعودی خواهد شد و با کمی تاخیر بازارهای سکه و طلا آغاز به حرکت خواهند کرد .

در نهایت بازار مسکن یک حجم سنگینی افزایش قیمت پیدا خواهد کرد اگر هم زمان با صعودی شدن این بازارها ما صندوق هایی داشته باشیم مشارکت در این صندوق ها افزایش پیدا خواهد کرد و این صندوق ها می توانند تورم را در خود حل کنند ولی در شرایط فعلی با این سبک و سیاق مدیریتی اقتصادی هیچ کدام از این صندوق ها نمی توانند بر بازار خود اثر گذار باشند.