بهترین مدل برای تولید انبوه مسکن چیست؟

وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال توسط رئیس جمهور، یکی از وعده‌هایی است که در روزه‌های اخیر اظهارنظرها پیرامون آن در شدت گرفته است.

در همین راستا، شیوه ساخت این واحدها یکی از مواردی است که دولت باید پیرامون این مسئله سیاست‌گذاری کرده و زمینه را برای انتخاب بهترین مدل ساخت مسکن مهیا سازد.

بر همین اساس در ادامه پرونده "یک میلیون سرپناه" و در پنجمین قسمت، به سراغ این سوال‌ می‌رویم که بهترین مدل ساخت مسکن برای پروژه ۱ میلیون واحد مسکونی مد نظر دولت چه مدلی است؟

تجربه موفق ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه در مسکن مهر

 به منظور پاسخ به سوال مطرح شده پیرامون چگونگی ساخت ۱ میلیون واحد مسکونی ابتدا باید مشخص کنیم، مراد از چگونگی ساخت، تعداد طبقات واحدهای مسکونی است که باید در این پروژه مد نظر قرار گیرد.

در همین راستا، آبل آگانبیگیان، اقتصاددان مشهور روس معتقد است: «ساخت مسکن می‌تواند برای اقتصاد یک کشور به مثابه لوکوموتیو عمل کند اما باید در نظر گرفت که بهترین مسکن برای مردم، خانه یک طبقه است.»

در این رابطه، نگاهی به پروژه‌های تولید انبوه مسکن در این حوزه می‌تواند، تجربه‌نگاری موثری برای سهولت تصمیم‌گیری در این ارتباط تلقی شود.

در پروژه‌های تولید انبوه ساخت مسکن نظیر پروژه مسکن مهر گستره نحوه ساخت واحدهای مسکونی از یک طبقه تا ۱۵ طبقه دیده می‌شود. بر مبنای مستندات مطرح شده از بازدید میدانی، وضعیت مناطقی که در آن تولید انبوه مسکن یک طبقه توسعه پیدا کرده است، شرایط مطلوب‌تری نسبت به مدل‌های با طبقات بیشتر حس می‌شود.

محدودیت تامین زمین برای ساخت مسکن در کشور وجود ندارد

زمانی که از ساخت مسکن یک طبقه صحبت می‌شود، اولین مسئله مطرح شده بحث محدودیت زمین است. به عبارت دیگر مخالفان ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه علت حرکت به سمت افزایش ارتفاع واحدهای مسکونی را مسئله محدودیت زمین عنوان می‌کنند.

این در حالی‌ست که اساسا محدودیت زمین در گستره کشوری با وسعت و آب و هوایی ایران مسئله بی‌معناست، چرا که توسعه افقی شهرها و روستاها به خصوص در مناطق کم تراکم از نظر جمعیتی به سهولت مهیا است.

به طور کلی بسیاری از مردم با نگاه به چهره کلانشهرها و ساختمان‌های بلند مرتبه واقع در این مناطق تصور می‌کنند که دیگر هیچ زمینی برای ساخت و ساز وجود نداشته و اساسا به همین علت است که بلندمرتبه‌سازی با تراکم‌های قابل توجه اوج گرفته است. به منظور آگاهی از خطا بودن این مسئله کافی است سری به سایر شهرهای کوچک کشور بزنیم.

مطابق با آخرین بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از ۱۱.۲ میلیون نفر در ۷۶.۴ هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند. بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر ۱۵۰ متر مربع عرصه به یک واحد مسکونی، می‌توان گفت، زمین واقع شده برای حداقل ۵ میلیون بافت فرسوده در مناطق شهری وجود دارد که می‌تواند بار قابل توجهی از مسئله تامین زمین را به دوش بکشد.

علاوه بر این در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده نگران کننده‌تر بوده و بر اساس اظهارات سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، هم اکنون بیش از ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روستایی در بافت فرسوده روستایی وجود دارد. بر این اساس تجمیع آمار زمین موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی می‌تواند برای ساخت  و نوسازی حداقل ۸ میلیون واحد مسکونی مورد استفاده قرار گیرد.

با وجود اینکه زمین‌های موجود در بافت فرسوده می‌تواند تامین مهمترین نهاده مسکن به منظور تحقق وعده ساخت ۱ میلیون مسکن در سال را فراهم نماید اما به استناد اظهارات متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی، تا انتهای سال ۱۳۹۹، زمین لازم برای ساخت بیشتر از ۵ میلیون واحد مسکونی در محدوده‌های شهری و شهرهای جدید آماده‌سازی شده و در تامین این نهاده برای ساخت سالانه ۱ میلیون مسکن امکان‌پذیر است.

به عبارت دیگر اتکا به زمین‌های واقع در بافت فرسوده و زمین‌های دولتی واقع در مناطق شهری امکان تامین زمین برای ساخت ۱۳ میلیون مسکن مهیا است.

هزینه ساخت مسکن یک طبقه بسیار کمتر از واحدهای مسکونی بلند مرتبه است

در شرایطی که تامین زمین برای ساخت ۱ میلیون مسکن یک طبقه در کشور فراهم شود و دولت نیز فرآیند ساخت مسکن را به گونه‌ای هدایت کند که ساخت این واحدهای مسکونی در تسهیل شود، مزایای بسیاری رقم می‌خورد.

در همین راستا، اولین مسئله در ساخت واحدهای مسکونی ۱ طبقه در مقابل ساخت مسکن‌های بلند مرتبه، مسئله کاهش هزینه ساخت در هر متر مربع است.

بر همین مبنای هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در واحدهای مسکونی بلند مرتبه نسبت به واحدهای مسکونی ۱ طبقه بسیار بیشتر است.

بر اساس آمار موجود از فرآیند ساخت، در حالی هزینه ساخت ۱ متر مربع واحد مسکونی یک طبقه در پایتخت معادل ۵.۲۶ میلیون تومان است. هزینه ساخت ۱ متر مربع واحد مسکونی در واحد ۱۸ طبقه ۱۱.۰۴ میلیون تومان است.

بهترین مدل برای تولید انبوه مسکن چیست؟

به عبارت دیگر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در واحدهای ۱۸ طبقه بیش از ۲ برابر واحدهای مسکونی یک طبقه خواهد بود.

علت این مسئله نیاز به تجیهزات بیشتر و همچنین الزامات قابل توجه فنی و ایمنی در واحدهای مسکونی بلند مرتبه تلقی می‌شود. برای مثال ساخت یک واحد مسکونی یک طبقه نیاز به ابزاری به نام آسانسور ندارد اما واحد مسکونی بلند مرتبه هزینه آسانسور را هم باید در مجموع هزینه‌ها لحاظ کند.

از طرفی، با افزایش تعداد طبقات و بار وارده به زمین و المان‌های سازنده ساختمان، میزان مصالح مورد استفاده در پی و المان‌ها با افزایش طبقات ساختمان اضافه شده و زمینه افزایش هزینه ساخت مسکن را به وجود می‌آورد.

بنابراین ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه منجر به کاهش قابل توجهی هزینه ساخت مسکن خواهد شد.

امکان خود تامین شدن واحد های مسکونی از منظر انرژی مهیا است

علاوه بر مسئله کاهش قابل توجه هزینه ساخت مسکن، یک طبقه شدن واحد مسکونی می‌تواند به سبب ایجاد امنیت بیشتر خانواده و ایجاد فضای کافی زمینه استقرار واحدهای تولیدکننده انرژی نظیر صفحه‌های خورشیدی برای تولید برق و آب گرم را مهیا کرده و در صورت توجه دولت به این حوزه زمینه خود تامین شدن این واحدها از منظر انرژی را فراهم می‌شود.

علاوه بر این واحدهای جمع آوری کننده آب باران نیز در این واحدهای مسکونی امکان استقرار دارد که به دنبال آن می‌تواند زمینه صرفه‌جویی قابل توجه در حوزه مصرف آب را فراهم کرده و مایع حیات مورد نیاز برای فعالیت‌های مهم غیر شرب مهیا شود.

دولت زمینه ساخت ۱ میلیون مسکن ۱ طبقه را فراهم کند

علاوه بر کاهش هزینه ساخت مسکن و خود تامین شدن انرژی برق، ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه مزایای دیگری از جمله فرصت برای افزایش زیربنا با افزایش تعداد افراد خانواد نیز وجود دارد.

بر این اساس با توجه به نکات مثبت مطرح شده و همچنین تامین زمین برای ساخت ۱ میلیون مسکن ۱ طبقه، دولت باید زمینه حرکت ساخت و ساز به سمت کاهش تراکم را فراهم کرده و از فرصت ساخت ۱ میلیون مسکن در سال برای پیاده‌سازی این سیاست‌های استفاده کند.